НаньНань Чжан - Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций

• Название: Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций
• Автор: НаньНань Чжан
• Издательство: Издательство «Питер»046ebc0b-b024-102a-94d5-07de47c81719
• Жанр: Экономика
• Год: 2015
• ISBN: 978-5-4461-0237-2

В монографии определена система требований к осуществлению комплексной жилой застройки в городах.

Рассматривается взаимосвязь понятий инвестиций, капитальных вложений, сметной стоимости строительства. Даются определения и содержание понятий: инвестиционный проект, инвестиционная деятельность и инвестиционная политика в непроизводственной сфере.

Излагаются методические положения формирования сметной стоимости и оценки эффективности инвестиционных проектов непроизводственного строительства.

Методические положения применены для определения стоимости и показателей эффективности строительства жилого квартала при реализации в Санкт-Петербурге стратегического российско-китайского инвестиционного проекта «Балтийская жемчужина».

---

Самым востребованным остается жилье эконом-класса. Многие хотели бы приобрести жилье более высокого уровня, но его стоимость по-прежнему остается недостижимой для большей части населения. Спросом в основном (порядка 48 % всех запросов потенциальных покупателей) пользуются квартиры в диапазоне 1,7–2,3 млн руб. На втором месте по популярности (около 29 % всех запросов) квартиры стоимостью 4–4,5 млн руб. На третьем (примерно 13 % всех запросов) – строящееся жилье за 2,5–3 млн руб.

В 2010 г. стоимость строящегося жилья стабилизировалась и находилась в пределах 69–71 тыс. руб./м2. В декабре средняя стоимость квартиры в новостройках Санкт-Петербурга (без учета элитных объектов) составила 70 тыс. руб./м2. По итогам 2010 г. стоимость строящегося жилья снизилась за год на 4,5 % (рис. 6.6).

Рис. 6.5. Динамика продажи жилья на первичном рынке Санкт-Петербурга

Рис. 6.6. Динамика цен предложения на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга в 2010 г.

В ряде случаев цены на квартиры на первичном и вторичном рынках могут быть сопоставимы. При этом моральное и физическое устаревание квартир на вторичном рынке может быть компенсировано новыми (иногда более просторными) квартирами, предлагаемыми на первичном рынке. В результате многие покупатели, изначально ориентировавшиеся на вторичное жилье, сегодня выбирают строящиеся квартиры. Оттягивание части спроса из одного сегмента в другие также служит сдерживающим фактором роста цен.

Анализ конкурентного окружения. Наибольшую конкуренцию строительству «Балтийской жемчужины» составляют объекты компаний SetlCity, ГДСК (группа ЛСР), ЮИТ (табл. 6.8).

SetlCity строит два объекта (на земельном участке, сданном ОАО «Балтийская жемчужина» в субаренду). Проект состоит из двух частей, примерно равной площади (зеркальное отражение по центральной оси). Общая площадь квартир 118 тыс. м2.

ГДСК (группа ЛСР) осуществляет проект «ЮЖНЫЙ» на четырех участках (2011–2012 гг.). Конструктивная схема – кирпично-монолитная и панельная. Общее количество квартир – 2272.

ЮИТ (Финляндия) строит три объекта: 20-, 22– и 25-этажные одноподъездные дома. Конструктивная схема: сборные железобетонные панели с наружным утеплением; оформление фасада: 1-й и 2-й этажи – облицовка серым керамическим кирпичом, остальные – цветная штукатурка.

Группа компаний Город возводит кирпично-монолитные здания со встроенным подземным паркингом и коммерческими помещениями на 1-м этаже. Дом строится на условиях ипотеки на 20 лет со ставкой 12 % годовых.

Критический анализ рынка первичной недвижимости позволил выявить преимущества инвестиционного проекта «Балтийская жемчужина»:

• центральное расположение в активно развивающемся жилом районе юго-запада;

• развитая и современная коммерческая и социальная инфраструктуры, по сравнению с жилыми домами конкурентов, представляющими собой точечную застройку;

• хорошая транспортная доступность при использовании личного автомобильного транспора;

• является стратегическим проектом для Санкт-Петербурга, что позволяет надеяться на решение проблемы развития транспортной инфраструктуры района.

Таблица 6.8. Показатели конкурентного окружения проекта «Балтийская жемчужина»

Глава 7 Обоснование сметной стоимости (капитальных вложений) в комплексную застройку жилого квартала «Жемчужная премьера»

7.1. Определение стоимости строительства жилого квартала на последовательных этапах проектной подготовки

В монографии представлены результаты расчета стоимости строительства на последовательных этапах проектирования: инвестиционного замысла, обоснования инвестиций и проектной документации.

А. На этапе инвестиционного замысла расчет проводится на основе показателей объектов-аналогов.

При выборе аналога необходимо обеспечить максимальное соответствие характеристик проектируемого объекта и объекта-аналога по функциональному назначению и по конструктивным и объемно-планировочным решениям.

С использованием этого метода компанией Иола в 2005 г. была проведена первоначальная оценка новых объектов недвижимости района «Балтийская жемчужина» для определения цены земельного участка. Общая сумма затрат составила $1 393 580 094, затраты на 1 м2 общей площади новых строений – $669 или 18 531,3 руб. (цены 2005 г.).

В монографии приведены результаты расчетов стоимости жилого квартала «Жемчужная премьера» на основе показателей объектов-аналогов в ценах на 2010 г. (табл. 7.1).

По результатам проведенных расчетов ориентировочная оценка инвестиционных затрат на реализацию проекта квартала «Жемчужная премьера» составляет 4 081 278,49 тыс. руб. (с учетом НДС).

Таблица 7.1. Показатели затрат по главам сводного сметного расчета

Б. На этапе обоснования инвестиций расчет проводится по Укрупненным показателям базисной стоимости строительства (УПБС-2001) [54].

Объекты, построенные в квартале «Жемчужная премьера», соответствуют наиболее современным типам зданий и сооружений, представленных в УПБС-2001.

Показатели стоимости строительства объектов-аналогов в справочнике приведены по состоянию на 01.01.2000 г. без учета НДС и предназначены для расчета инвесторской сметной стоимости на строительные работы в укрупненном виде на стадии «Предпроектных проработок».

При определении стоимости строительства по УПБС делаются необходимые сопоставления данных намечаемого к строительству объекта с характеристиками зданий, сооружений, видов работ, представленных в сборнике, и подбирается наиболее соответствующий объект-аналог.

Для определения общей суммы инвестиционных затрат недостаточно рассчитать стоимость строительства только самих зданий по объектам-аналогам, необходимо также знать стоимость строительства наружных инженерных коммуникаций, проведения работ по благоустройству и озеленению территории строительства. Предварительная стоимость строительства инженерных сетей (при отсутствии проектной документации) рассчитана с помощью ПР-2001 «Прейскуранты на наружные сети водопровода и канализации».

Общая стоимость строительства всего объекта определяется как сумма затрат на строительство зданий, проведение наружных инженерных коммуникаций, на благоустройство и озеленение территории строительства.

С применением укрупненных показателей базисной стоимости проведен расчет стоимости строительства квартала путем составления сводного сметного расчета. Результаты расчета показаны в табл. 7.2.

Таблица 7.2. Показатели затрат по главам сводного сметного расчета

Общая сметная стоимость строительства составляет

4 256 718,72 тыс. руб.

В. На этапе проектной документации.

В общую сумму инвестиций на жилищино-гражданское строительство квартала входят затраты на проектирование жилых домов, затраты, связанные с арендой земельного участка, подготовкой строительства и строительно-монтажными работами.

Сметная стоимость строительства определяется в составе проектной документации [29] и может уточняться локальными сметами по рабочей документации.

Сводный сметный расчет на стадии проектной документации составлен на основе локальных смет на общеплощадочные работы и затраты и объектных смет на отдельные здания и сооружения: жилые дома, детские образовательные учреждения, паркинги (табл. 7.3).

При составлении сводного сметного расчета на стадии проектной документации (табл. 7.3) использованы данные локальных и объектных смет в составе сметной документации на строительство квартала «Жемчужная премьера».

Сметная стоимость (в ценах июня 2010 г.), по нашим расчетам, составила 4498,33 млн руб., в том числе строительно-монтажные работы 3395,60 млн руб. (75,49 %); оборудование 58,81 млн руб. (1,31 %); прочие затраты 357,73 млн руб. (7,95 %); НДС 686,19 млн руб. (15,25 %).

Таблица 7.3. Сводный сметный расчет стоимости строительства

Основные показатели стоимости жилищно-гражданского строительства 1-й очереди квартала «Жемчужная премьера» приведены в табл. 7.4.

Таблица 7.4. Стоимость строительства основных объектов в квартале «Жемчужная премьера» (по сметной документации)