НаньНань Чжан - Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций

• Название: Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций
• Автор: НаньНань Чжан
• Издательство: Издательство «Питер»046ebc0b-b024-102a-94d5-07de47c81719
• Жанр: Экономика
• Год: 2015
• ISBN: 978-5-4461-0237-2

В монографии определена система требований к осуществлению комплексной жилой застройки в городах.

Рассматривается взаимосвязь понятий инвестиций, капитальных вложений, сметной стоимости строительства. Даются определения и содержание понятий: инвестиционный проект, инвестиционная деятельность и инвестиционная политика в непроизводственной сфере.

Излагаются методические положения формирования сметной стоимости и оценки эффективности инвестиционных проектов непроизводственного строительства.

Методические положения применены для определения стоимости и показателей эффективности строительства жилого квартала при реализации в Санкт-Петербурге стратегического российско-китайского инвестиционного проекта «Балтийская жемчужина».

---

Таблица 6.2. Баланс территории для реализации проекта «Балтийская жемчужина»

Более 1 млн м2 отведено под жилье различного уровня комфортности: от класса «комфорт» до элитной недвижимости. На территории комплекса расположены три жилых квартала: «Жемчужная премьера», «Жемчужная симфония» и «Duderhof Сlub», и строительство соответственно намечено осуществлять в три очереди.

Отличительной особенностью проекта строительства «Балтийской жемчужины» и его неоспоримым преимуществом является комплексность и многофункциональность, продуманная концепция, создаваемая при отсутствии каких-либо ограничений, обычно имеющих место при уплотнительной застройке, а также современная инженерная инфраструктура, использование инновационных технологий.

В шаговой доступности по периметру кварталов будут располагаться объекты социальной инфраструктуры: образовательные, медицинские и спортивные учреждения. Всего на территории комплекса возведут 9 детских садов и 5 школ. Более подробный состав социальной инфраструктуры района представлен в табл. 6.3.

Таблица 6.3. Состав социальной инфраструктуры района «Балтийская жемчужина»

Коммерческая недвижимость на территории многофункционального комплекса «Балтийская жемчужина» занимает более 400 тыс. м2 – это торгово-развлекательные и деловые комплексы как городского, так и международного уровня, апартамент-отели, выставочные и туристические центры, рестораны, концертные и конференц-залы [169].

В составе первой очереди застройки в южной части микрорайона «Балтийская жемчужина» построены многофункциональный деловой центр, жилой квартал «Жемчужная премьера» и масштабный коммерческий комплекс «Жемчужная плаза».

Деловой центр «Жемчужина», возведенный всего за 11 месяцев – с июля 2006 г. по июнь 2007 г., отличается сложной архитектурой и оригинальной планировкой. На площади около 1 га располагаются офисы компаний различного назначения, в том числе автоматизированные офисы продаж, конференц-залы международного уровня, галерея русской живописи, уникальный мультимедийный кинотеатр трехмерного изображения. При создании бизнес-центра использованы последние технологические достижения, такие как интеллектуальная система «Умный дом». В залах для переговоров – Русском и Китайском – представлены картины русского гения Ивана Айвазовского и талантливого китайского мариниста Чжоу Чжихуэй. Зимний сад с экзотическими растениями, изысканные интерьеры способствуют комфортному общению с деловыми партнерами, клиентами и гостями «Балтийской жемчужины».

Торгово-развлекактельный комплекс «Жемчужная плаза» расположен рядом с кварталом «Жемчужная премьера», многофункциональным деловым центром, и Петергофским шоссе. Он занимает территорию чуть более 8 га.

В состав «Жемчужной плазы» входят торговый центр, офисные помещения, гостиница, развлекательная зона, фут-корт, SРА-фитнес-клуб и паркинг. Общая площадь многофункционального комплекса составит около 140 тыс. м2. Широкую посещаемость нового комплекса обеспечит сложившаяся ситуация в Красносельском районе: нехватка крупных торговых центров и отсутствие коммерческой зоны подобного масштаба и функциональности. Увеличивающиеся с каждым годом туристические потоки в знаменитые дворцово-парковые ансамбли Стрельны, Петергофа и Ломоносова гарантируют популярность многофункционального комплекса. Кроме того, неподалеку расположен аэропорт «Пулково». На близлежащем побережье Финского залива планируется строительство современного причала для водного транспорта – «Метеоров», яхт и катеров [169].

Завершение строительства нового многофункционального комплекса повышает конкурентоспособность жилых объектов проекта «Балтийская жемчужина» и уровень всего проекта в целом, а также стимулирует развитие коммерческой недвижимости в городе. «Жемчужная плаза» рассчитана на удовлетворение потребностей около 35 000 жителей микрорайона «Балтийская жемчужина». Инвесторами проекта выступают Шанхайская индустриально-инвестиционная компания и концерн SRV Gгоup.

В северной части «Балтийской жемчужины», примыкающей к Финскому заливу, появится масштабный коммерческий комплекс международного уровня. На участке общей площадью порядка 20 га разместятся торгово-развлекательные зоны, бизнес-центры с современными конференц-залами, выставочные галереи, высококлассные гостиницы и объекты спортивного и туристического назначения. Объем планируемой застройки Северной зоны коммерции составит 500 тыс. м2 [169].

В основу концепции строительства «Балтийской жемчужины» положены принципы соблюдения международных стандартов качества, заботы об окружающей среде, создания комфортной среды для жизни.

Этажность и расположение жилых домов в направлении с востока на запад обеспечивают в любое время года максимальную инсоляцию и вентиляцию каждой квартиры, обогащают пространственный эффект, а стремление создать наилучший обзор из квартиры продиктовало фасадные решения с большим количеством эркеров, остекленных лоджий и террас. Вдоль южной и северной сторон запроектированы малоэтажные постройки, заслоняющие внутреннее пространство квартала от холодного северного ветра. Внутри квартала сформированы благоустроенные и озелененные дворы, под которыми располагается полуподземная (подземная) автостоянка. В цокольных этажах находятся помещения для обслуживания жителей: магазины, столовая, универмаг, прачечная, аптека, стоматологическая клиника и др. Оптимальная структура площадей (соотношение жилой, коммерческой застройки, развлекательных сооружений) рассчитана с учетом мирового и европейского уровня потребления, что делает комплекс идеальным для комфортного проживания.

6.2. Показатели объемно-планировочных и строительно-конструктивных решений проекта «Жемчужная премьера»

Обоснование комплексной цены градостроительства и оценка эффективности инвестиций выполнены на примере застройки жилого квартала «Жемчужная премьера», с которого начиналось жилищное строительство в «Балтийской жемчужине». Строительство первого жилого комплекса «Жемчужная премьера» было завершено в 2010 г. Он занимает территорию 7,4 га; с восточной стороны граничит с крупным коммерческим центром, с западной – с проектируемой остановкой «Надземного экспресса», с южной – с руслом реки Сосновки и Петергофским шоссе.

Первая очередь включает 6 кирпично-монолитных разновысотных (8–17 этажей) жилых домов, детский сад на 200 мест, паркинг на 768 мест (автомобилей). Встроенно-пристроенные помещения размещаются на первых этажах, занимая около 6000 м2. Площадь отдельных помещений от 35 до 270 м2, при высоте потолков от 2,86 до 5,7 м. Их предлагается продавать или сдавать в аренду различным коммерческим предприятиям: торговли, общественного питания, досуговым центрам и др. Вспомогательные помещения предназначены для размещения служб по технической эксплуатации зданий.

В жилом комплексе построен трехэтажный детский сад с гимнастическим залом и бассейном, игровыми и спортивными площадками на 200 воспитанников.

Вид квартала «Жемчужная премьера» представлен на рис. 6.2.

Рис. 6.2. Вид квартала «Жемчужная премьера»

Основные показатели, характеризующие жилые дома, приведены в табл. 6.4.

Таблица 6.4. Объемно-планировочные показатели жилых домов в квартале «Жемчужная премьера»

Данные табл. 6.4 свидетельствуют, что объемно-планировочные показатели характерны для современных многоэтажных зданий. Основной удельный вес составляет площадь квартир – 71,27 %, встроенных коммерческих помещений на первом этаже – 4,85 %, встроенных гаражей в подвале – 19,36 % и вспомогательных помещений – 4,51 %.

Основные показатели, характеризующие квартиры, приведены в табл. 6.5.

Таблица 6.5. Общая характеристика квартир в квартале «Жемчужная премьера»

Средняя общая площадь квартиры – более 69 м2, жилых комнат – от 14,75 до 27,55 м2; однокомнатные квартиры – от 42,9 до 47,9 м2; двухкомнатные квартиры – от 69,2 до 77,7 м2; трехкомнатные квартиры – от 87,76 до 108,74 м2. Высота потолка в квартирах и помещениях общественного назначения – 3,06 м, высота автостоянки – 3,5 м.

Сведения об этажности и секционности зданий представлены в табл. 6.6.

Таблица 6.6. Характеристика корпусов квартала «Жемчужная премьера»