НаньНань Чжан - Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций

• Название: Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций
• Автор: НаньНань Чжан
• Издательство: Издательство «Питер»046ebc0b-b024-102a-94d5-07de47c81719
• Жанр: Экономика
• Год: 2015
• ISBN: 978-5-4461-0237-2

В монографии определена система требований к осуществлению комплексной жилой застройки в городах.

Рассматривается взаимосвязь понятий инвестиций, капитальных вложений, сметной стоимости строительства. Даются определения и содержание понятий: инвестиционный проект, инвестиционная деятельность и инвестиционная политика в непроизводственной сфере.

Излагаются методические положения формирования сметной стоимости и оценки эффективности инвестиционных проектов непроизводственного строительства.

Методические положения применены для определения стоимости и показателей эффективности строительства жилого квартала при реализации в Санкт-Петербурге стратегического российско-китайского инвестиционного проекта «Балтийская жемчужина».

---

Все объекты строительства в данном квартале относятся к I категории риска[4] для существующей застройки. В табл. 6.7 показаны конструктивные решения корпусов квартала «Жемчужная премьера».

Таблица 6.7. Конструктивные решения жилых домов квартала «Жемчужная премьера»

Разнообразное предложение квартир: от однокомнатных небольшого метража (43 м2) до просторных трехкомнатных апартаментов (128 м2), в том числе с панорамными видами – делает «Жемчужную премьеру» привлекательной для самого широкого круга покупателей. Во всех квартирах предусмотрена возможность перепланировки в соответствии с желанием жильцов. Вестибюли, коридоры, паркинги сданы с полной отделкой, а квартиры – под чистовую отделку. Дома оснащены бесшумными высокоскоростными лифтами OTIS, выделенной высокоскоростной интернет-линией, IP-телефонией, многоканальным кабельным телевидением, современной системой контроля доступа, обеспечивающей комфорт и защиту. Безопасность жильцов нового квартала обеспечивают круглосуточная служба охраны, консьерж в каждой парадной, а также постоянное видеонаблюдение за всей территорией «Балтийской жемчужины».

Бесперебойную работу инженерных сетей и интеллектуальных систем «Умный дом», ежедневную чистоту и порядок в новом квартале гарантирует собственная служба эксплуатации комплекса «Балтийская жемчужина». Профессиональная управляющая компания «Приморский город» оперативно решает любые коммунальные и технические вопросы каждого жителя квартала, обеспечивая максимальный комфорт проживания.

6.3. Проблемы удаленности и транспортного обслуживания

Одной из наиболее острых проблем юго-западного района являются удаленность и не отвечающее современным требованиям транспортное обслуживание. Район застраивается с 1980-х гг. и до сих пор на его территории не построено ни одной станции метро. Связь с районом и внутри его обеспечивается наземным транспортом. По Ленинскому проспекту продолжают действовать два троллейбусных маршрута, увеличивается лишь их протяженность; по проспекту Стачек – три трамвайных и несколько автобусных маршрутов. На территории района имеются железнодорожные станции «Лигово», «Горелово», «Скачки», «Красное село», «Сосновая поляна».

Главными транспортными магистралями, соединяющими Красносельский район с другими районами города, являются проспекты Ветеранов и Народного Ополчения, Ленинский, Маршала Жукова, Петергофское шоссе (рис. 6.3).

Рис. 6.3. Транспортные коммуникации юго-западного района

«Балтийская жемчужина» находится в относительной близости к аэропорту – (10–15 минут на автомобиле), на расстоянии 12 км от проекта проходят Кольцевая автодорога (КАД) и Западный скоростной диаметр (ЗСД); в 5 км – Константиновский дворец. Это является для проекта неоспоримым преимуществом. Однако удаленность проекта от центра достаточно велика (40 минут на автомобиле).

Отсутствие станции метро в Красносельском районе существенно сдерживает его развитие. Ближайшие станции метрополитена – «Автово», «Ленинский проспект» и «Проспект Ветеранов» – расположены в Кировском районе и связаны с Красносельским районом наземным транспортом.

По мере строительства увеличивается количество жилых кварталов. Существующие станции метрополитена, построенные 40–50 лет назад, не соответствуют пассажирским потокам настоящего времени.

Достаточно длительной является поездка на наземном общественном транспорте до ближайших станций метро – 40 минут и более. Общая длительность поездки от комплекса «Балтийская жемчужина» до центра Санкт-Петербурга на общественном транспорте составляет 1,5–2 часа.

Наряду с указанными выше троллейбусными маршрутами общественный транспорт в районе ограничен:

• тремя трамвайными маршрутами, соединяющими «Балтийскую жемчужину» со станциями метро «Автово», «Кировский завод»;

• девятью линиями маршрутных такси от метро «Проспект Ветеранов», «Ленинский проспект», «Автово», «Кировский завод»;

• двумя автобусными маршрутами из Санкт-Петербурга в Стрельну, проходящими по Петергофскому шоссе.

Это следует считать недостаточным, учитывая наличие таких магистралей, как Петергофское шоссе (существующее); улицу Адмирала Трибуца и проспект Героев (строящиеся).

Строительство нового жилого района «Балтийская жемчужина» признано значимым проектом для города. Соответственно, для него планировалось развитие транспортной инфраструктуры: строительство новой станции метро; надземного экспресса, проходящего вдоль территории застройки. Этот современный и экологичный вид скоростного рельсового транспорта должен был связать юго-западную и юго-восточную части города, объединив три конечные станции метро. Скорость экспресса – около 35 км/ч, каждый состав из трех вагонов может одновременно перевозить более 900 человек; всего планировалось около 18 составов. Предполагалось, что линия надземного экспресса, включающая оборудованные турникетами, лифтами и эскалаторами остановки, гармонично впишется в облик новых районов, не занимая при этом территорию проезжей части или пешеходных зон. Первый участок трассы планировалось построить в 2010 г. Он должен был пройти от Дворца конгрессов в Стрельне до станции метро «Проспект Ветеранов» с ответвлением на жилой микрорайон «Балтийская жемчужина». Второй участок – от станции метро «Проспект Ветеранов» до станции метро «Обухово» – планировалось завершить в 2011 г. Две остановки надземного экспресса должны были находиться на территории комплекса «Балтийская жемчужина».

Новая улично-дорожная сеть МФК «Балтийская жемчужина», в том числе и новые мосты через Дудергофский канал, должна была интегрироваться в транспортную сеть города.

Существует возможность подключения комплекса к сети водного транспорта и использования прогулочных маршрутов по Финскому заливу.

Вызывает сожаление, что к 2014 г. эти планы не воплощены в жизнь: отказались от строительства линии высокоскоростного трамвая; ввод в эксплуатацию станции метро «Юго-Западная» перенесен на 2018–2020 гг.

Вся дорожная инфраструктура на территории «Балтийской жемчужины» создается в процессе строительства объектов недвижимости. При проектировании нового микрорайона были разработаны система пешеходных дорожек, внутриквартальных проездов; определены удобные места для остановок общественного транспорта и продумано оптимальное расположение коммерческих и общественных центров.

6.4. Анализ рынка первичной недвижимости, спроса, предложения и конкурентного окружения

Поскольку расчеты стоимости и эффективности в монографии проведены на примере реализации инвестиционного проекта «Жемчужная премьера», для анализа рыночной ситуации использованы данные за 2010 г.

Кризис второй половины 2008–2010 гг. отразился на объемах и темпах роста жилищного строительства. Динамика объемов жилищного строительства с начала 2000-х гг. представлена на рис. 6.4.

Всего построено жилья 2,7 млн м2, в том числе за счет средств бюджета 0,32 млн м2. По площади введенных новостроек лидером стал Красносельский район (около 530 тыс. м2), на втором – Приморский (около 510 тыс. м2), на третьем – Пушкинский (около 490 тыс. м2), в основном благодаря проекту «Славянка» (компания Балтрос).

По итогам 2010 г. объем продаж квартир на первичном рынке составил около 2 млн м2. По сравнению с 2009 г. произошел рост на 30 %, однако в сравнении с 2008 г. объем продаж ниже на 19 %. Превалирует реализация квартир в секторе жилья массового спроса – 91 %.

Лидерами на рынке жилья являются компании Главстрой-СПб и ЛенСпецСМУ. Объем продаж квартир в проекте «Северная долина» (станция метро «Парнас», Выборгский район) достигает 450–600 квартир в месяц. Спрос обусловлен рядом факторов, определяющими из которых стали выгодное местоположение (у действующей станции метро), относительно низкий уровень цен на старте (49,9 тыс. руб./м2), быстрые сроки строительства (1 этаж в месяц). В 2010 г. минимальная цена жилья составляла 58 тыс. руб./м2.

Рис. 6.4. Динамика ввода жилья в Санкт-Петербурге

В среднем по 150–200 квартир в месяц продают такие компании, как ЛенСпецСМУ (проект «Юбилейный квартал»), ЮИТ (проекты «Атмосфера», «Комендантский квартал»), Сэтл Сити («Семь столиц») и ГДСК.

Активный интерес покупатели проявляют к квартирам небольшой площади (одно-, двухкомнатные квартиры), особенно в домах высокой степени готовности. Максимальный спрос покупателей в 2010 г. сконцентрировался на однокомнатных квартирах площадью преимущественно 31–50 м2; доля их продаж составила около 45 %. Следующими по популярности стали двухкомнатные квартиры площадью 51–70 м2 (30 % продаж). На квартиры-студии пришлось 16 % спроса. Среди трехкомнатных квартир максимальным спросом пользовались квартиры площадью 71–115 м2 (порядка 7 %) (рис. 6.5).