НаньНань Чжан - Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций

• Название: Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций
• Автор: НаньНань Чжан
• Издательство: Издательство «Питер»046ebc0b-b024-102a-94d5-07de47c81719
• Жанр: Экономика
• Год: 2015
• ISBN: 978-5-4461-0237-2

В монографии определена система требований к осуществлению комплексной жилой застройки в городах.

Рассматривается взаимосвязь понятий инвестиций, капитальных вложений, сметной стоимости строительства. Даются определения и содержание понятий: инвестиционный проект, инвестиционная деятельность и инвестиционная политика в непроизводственной сфере.

Излагаются методические положения формирования сметной стоимости и оценки эффективности инвестиционных проектов непроизводственного строительства.

Методические положения применены для определения стоимости и показателей эффективности строительства жилого квартала при реализации в Санкт-Петербурге стратегического российско-китайского инвестиционного проекта «Балтийская жемчужина».

---

1. Улучшение жилищных условий населения.

2. Создание комфортной жилой среды, включающей все необходимые объекты социальной инфраструктуры.

Улучшение жилищных условий населения характеризуется следующими показателями:

• повышение обеспеченности населения жильем (нормативная обеспеченность в настоящее время – 28 м2 общей площади квартир, в перспективе до 2025 г. – 35 м2);

• снижение количества семей (человек), стоящих на очереди на улучшение жилищных условий;

• темпы обеспечения жильем очередников, %; • уменьшение количества коммунальных квартир, их площади и удельного веса в общем объеме жилищного фонда, %;

• улучшение состояния жилого фонда;

• увеличение показателей ввода жилья, м2;

• улучшение качественных характеристик нового жилого фонда (увеличение общей и жилой площади квартир, совершенствование их объемно-планировочных решений и др.).

Наряду с жилищной обеспеченностью имеет первостепенное значение наличие необходимых учреждений обслуживания, прежде всего – детских образовательных учреждений и школ. Это достигается при соблюдении нормативных требований обеспеченности населения объектами социальной инфраструктуры.

Важными результатами непроизводственного строительства являются также улучшение здоровья населения, продолжительности жизни, в том числе трудовой; снижение заболеваемости, смертности. Это требует соответствующего развития лечебно-профилактических учреждений.

Материальной основой физического развития и повышения культурного уровня населения является обеспеченность (на 1000 жителей) спортивными, театрально-зрелищными, досуговыми центрами и т. п.

Социальные результаты, не поддающиеся стоимостной оценке, рассматриваются как дополнительные показатели общественной эффективности и учитываются при принятии решения о реализации и (или) государственной поддержке проектов.

Глава 6 Характеристика жилого района «Балтийская жемчужина» и жилого квартала «Жемчужная премьера»

6.1. Общие сведения о районе застройки и инвестиционно-строительной компании

Красносельский район – второй по площади район Санкт-Петербурга, застройка которого осуществляется с 1970–1980 гг.; тогда были построены микрорайоны «Юго-Запад» и «Сосновая Поляна».

Первые кварталы юго-запада застраивались в непосредственной близости к метро «Автово»; в дальнейшем развитие района осуществлялось по направлению к Финскому заливу, в том числе на намывных территориях.

В 1990-е гг. в период инвестиционного спада развитие Красносельского района приостановилось. Район нуждался в крупных инвестиционных вложениях; в его северо-западной части, в непосредственной близости к Финскому заливу, находилась огромная запущенная территория.

В 2003 г. Шанхайская индустриально-инвестиционная компания официально выступила с проектом строительства в Санкт-Петербурге большого многофункционального комплекса недвижимости «Балтийская жемчужина». Это предложение получило всемерную поддержку администрации города. В мае 2005 г. мэр Шанхая и губернатор Санкт-Петербурга подписали «Декларацию о дружественном сотрудничестве Шанхая и Санкт-Петербурга», а также засвидетельствовали подписание инвестиционного соглашения, касающегося проекта «Балтийская жемчужина» [169].

Проектируемый район расположен на берегу Финского залива Балтийского моря в устье реки Невы. С севера он ограничен Финским заливом, с запада к нему примыкают территории промышленной застройки; с востока находится Дудергофский канал, с юга расположено Петергофское шоссе.

На территории имеются памятники истории и культуры местного значения: историческая трасса Петергофской дороги (XVII в. – середина XVIII в.), Матисов канал (около 1800 г.) и др.

КГИОП[2] посчитал возможным отнести к компетенции КГА[3] решение всех вопросов, связанных со строительством многофункционального комплекса объектов жилищного, социального и общественно-делового назначения за пределами зоны шириной 75 м, проходящей вдоль береговой линии Матисова канала, также расположенного на данном земельном участке.

По инженерно-геологическим условиям территория подразделяется на три зоны.

1. Благоприятная для строительного освоения, не требующая перед началом строительных работ проведения специальной инженерной подготовки (южная и юго-восточная части).

2. Условно-благоприятная, нуждающаяся в специальной инженерной подготовке перед началом строительства или в период проведения строительных работ. Рекомендуется устройство искусственных оснований и сложных фундаментов (западная и юго-западная части территории).

3. Неблагоприятная, требующая сложной специальной инженерной подготовки: местное водопонижение, устройство дренажей, гидроизоляции и антикоррозионной защиты подземных конструкций от агрессивного воздействия грунтовых вод.

В прибрежной зоне Финского залива до начала застройки необходимо было провести комплекс мероприятий по укреплению берега, подсыпке грунта.

Требовалось проведение санации почв (замена загрязненного грунта), вывоз несанкционированной свалки, очистка дна каналов от загрязненного ила.

Инженерное обеспечение территории было рекомендовано в следующих объемах (табл. 6.1).

Таким образом, инженерная подготовка территории застройки и инженерное оборудование района «Балтийская жемчужина» требуют крупных инвестиционных затрат.

Таблица 6.1. Инженерное обеспечение территории застройки «Балтийская жемчужина»

ЗАО «Балтийская жемчужина» является дочерней компанией Шанхайской заграничной объединенной инвестиционной компании в Санкт-Петербурге, учрежденной пятью крупнейшими шанхайскими корпорациями: Шанхайской индустриальной инвестиционной компанией, корпорацией Brilliance Group, международным холдингом Jin Jiang, Шанхайской Greenland Group и Шанхайским евро-азиатским центром развития Europe & Asia.

ЗАО «Балтийская жемчужина», действуя в соответствии с уставом фирмы и законодательством Российской Федерации, занимается инвестированием в строительство, коммерческой эксплуатацией и управлением недвижимым имуществом. Миссия компании – повышение качества жизни людей. Стратегическая цель компании: руководствуясь идеей интеграции, создать крупное конкурентоспособное предприятие недвижимости; стать самой совершенной строительной компанией Китая, действующей за рубежом, с репутацией успешной фирмы, наиболее эффективно использующей капитал. Структура ЗАО приведена на рис. 6.1.

Рис. 6.1. Организационная структура ЗАО «Балтийская жемчужина»

Основные направления деятельности общества:

• проектная подготовка и строительство объектов недвижимости: жилых домов, зданий общественного обслуживания, гостиниц, паркингов;

• операции с недвижимым имуществом: продажа и покупка, сдача в наем;

• управление эксплуатацией недвижимого имущества (жилым и нежилым фондом);

• эксплуатация гостиниц и ресторанов;

• оказание посреднических услуг, связанных с недвижимым имуществом;

• предоставление в аренду недвижимого имущества, а также всех видов транспорта, машин, оборудования и других средств производства;

• торгово-посредническая деятельность, в том числе оптовая и розничная продажа машин и оборудования;

• открытие и обеспечение функционирования специализированных и неспециализированных магазинов, выставок-продаж, супермаркетов;

• строительство и эксплуатация производственных комплексов (бетонный завод);

• консультационные услуги и осуществление инжиниринга, факторинга, маркетинга, агентские и брокерские услуги;

• обеспечение финансовыми средствами, техническими и людскими ресурсами разработки и реализации проектов коммерческой недвижимости.

По первоначальному плану комплекс ориентирован на международный бизнес и проживание, т. е. должен стать международным приморским коммерческим и жилым районом, включающим выставочный центр, офисные здания, жилые дома, магазины, рестораны, центры развлечений.

В разработке генерального плана «Балтийской жемчужины» участвовали лучшие архитекторы и дизайнеры мира: АRUP&ОМА, НОК, Gееуtег, SWECO и ZK&Studio-44.

При адаптации концептуальных проектных решений комплекса, разработанных китайскими проектировщиками, были привлечены архитектурные мастерские Санкт-Петербурга: Цицина, Митюрева, ОАО ЛЕННИИПРОЕКТ.

В табл. 6.2 приведены основные показатели, характеризующие использование территории.