НаньНань Чжан - Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций

• Название: Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций
• Автор: НаньНань Чжан
• Издательство: Издательство «Питер»046ebc0b-b024-102a-94d5-07de47c81719
• Жанр: Экономика
• Год: 2015
• ISBN: 978-5-4461-0237-2

В монографии определена система требований к осуществлению комплексной жилой застройки в городах.

Рассматривается взаимосвязь понятий инвестиций, капитальных вложений, сметной стоимости строительства. Даются определения и содержание понятий: инвестиционный проект, инвестиционная деятельность и инвестиционная политика в непроизводственной сфере.

Излагаются методические положения формирования сметной стоимости и оценки эффективности инвестиционных проектов непроизводственного строительства.

Методические положения применены для определения стоимости и показателей эффективности строительства жилого квартала при реализации в Санкт-Петербурге стратегического российско-китайского инвестиционного проекта «Балтийская жемчужина».

---

Основные показатели стоимости жилищно-гражданского строительства 1-й очереди квартала «Жемчужная премьера» приведены в табл. 7.4.

Таблица 7.4. Стоимость строительства основных объектов в квартале «Жемчужная премьера» (по сметной документации)

Таким образом, показатели стоимости строительства соответствуют реальным затратам на период 2008–2010 гг. (период строительства квартала).

Для выявления тенденций изменения стоимости строительства на разных стадиях проектной подготовки: инвестиционного замысла, обоснования инвестиций, проектной документации – результаты расчетов представлены в табл. 7.5.

При уточнении метода оценки проектных решений стоимость возрастает: по укрупненным сметным нормативам почти на 4,3 %; по сметной документации около 10,2 % (по сравнению с расчетом по показателям объектов-аналогов).

Таблица 7.5. Расчет затрат на строительство жилого квартала «Жемчужная премьера»

Таким образом, рекомендуется установить размер резерва на непредвиденные работы и затраты: на стадиях инвестиционного замысла – 10 %; обоснования инвестиций – 5 %; проектной документации – 2 % (существующий).

В целом стоимость строительства соответствует усредненным (по городу) показателям. Строительство жилого квартала осуществлено достаточно быстро, качественно и экономично.

7.2. Определение сметных затрат на инженерную инфраструктуру

В общую сумму инвестиций на создание инженерной инфраструктуры жилого квартала входят затраты: на проектирование инженерных сетей, на их строительство, а также затраты, необходимые для технологического присоединения объектов к источникам энергоресурсов.

Чтобы обеспечить возможность технологического присоединения объектов, потребовалось построить магистрали с южной стороны квартала (вдоль Петергофского шоссе), вдоль западной границы комплекса, а также местный проезд с северной стороны квартала, под которыми проложить инженерные коммуникации.

Проектирование инженерных сетей выполнено на основании исходноразрешительной документации (ИРД): технического задания, технических условий, условий подключения, специальных технических условий.

Строительство инженерных сетей и систем – трудоемкий процесс, требующий серьезной проработки как до начала строительно-монтажных работ, так и в процессе их производства и после его окончания.

Любые ошибки и неточности приводят зачастую к серьезному удорожанию проекта как для подрядчика, так и для заказчика. Поэтому, приступая к строительству инженерных сетей и систем, необходимо максимально проработать риски, связанные с этим.

Общая стоимость строительства наружных инженерных сетей квартала «Жемчужная премьера» включает затраты, необходимые на прокладку наружных инженерных сетей вдоль магистралей и проездов, прилегающих к рассматриваемому кварталу, а также затраты на прокладку внутриквартальных инженерных сетей.

Внеквартальные магистрали прокладываются вдоль западной границы комплекса (на участке ул. Адмирала Черокова), проезда с северной стороны квартала, на участке от магистрали с западной стороны комплекса до магистрали с южной стороны, магистрали с южной стороны квартала «Жемчужная премьера» (местный проезд вдоль Петергофского шоссе), на участке от Дудергофского канала до проезда № 1. Затраты на прокладку инженерных сетей внутри квартала учитываются в сводном сметном расчете.

Более наглядно расположение магистралей и проездов показано на рис. 7.1.

Рис. 7.1. Расположение магистралей и проездов

На каждый из указанных объектов отдельно составлялась сметная документация, состоящая из локальных, объектных и сводных сметных расчетов.

Более наглядно величина суммарных затрат на строительство наружных инженерных сетей вдоль магистралей и проездов представлена в табл. 7.6.

Таблица 7.6. Стоимость внеквартальной инженерной инфраструктуры квартала «Жемчужная премьера» (1-я очередь)

Как видно из табл. 7.6, максимальная стоимость строительства сетей приходится на магистраль с южной стороны квартала, что обусловлено большой протяженностью данной магистрали, а также высокой стоимостью сетей водоотведения, проходящих под ней.

Рис. 7.2. Структура затрат на прокладку наружных инженерных сетей вдоль магистралей и проездов

На рис. 7.2 показана структура затрат на прокладку наружных инженерных сетей под проездами и магистралью.

Помимо указанных выше затрат в итоговую стоимость работ по устройству наружных инженерных сетей входит стоимость прокладки наружных внутриквартальных сетей (табл. 7.7).

Таблица 7.7. Затраты на строительство внутриквартальных наружных сетей

Данные, приведенные в табл. 7.7, показывают, что более 50 % стоимости строительства внутриквартальных сетей приходится на сети теплоснабжения и электроснабжения. Высокая стоимость сетей теплоснабжения объясняется выбранной схемой (двухтрубная), а также материалом труб (стальные). Высокая стоимость строительства сетей электроснабжения объясняется тем, что внутри квартала помимо линий электропередач построены четыре трансформаторных подстанции. Наглядно структура затрат на строительство внутриквартальных инженерных сетей представлена на рис. 7.3.

Рис. 7.3. Затраты на строительство внутриквартальных инженерных сетей

На основе данных табл. 7.6 и 7.7 была рассчитана общая стоимость работ по устройству наружных инженерных сетей (табл. 7.8). Она составила 376 125,47 тыс. руб.

Таблица 7.8. Общая стоимость строительства наружных инженерных сетей

Структура затрат по видам наружных инженерных сетей в их общей стоимости представлена на рис. 7.4.

Рис. 7.4. Стоимость строительства наружных инженерных сетей

Таким образом, доля затрат на прокладку наружных инженерных сетей составляет 7,15 % (376 125,47/5 260 226,99 тыс. руб.).

В составе инвестиционных затрат на создание инженерной инфраструктуры следует также учесть стоимость подключения объекта к источникам электроснабжения.

Мероприятия по технологическому присоединению включают в себя следующие действия (но не ограничиваются ими): подготовка и выдача технических условий на присоединение, подготовка сети для обеспечения технической возможности присоединения объекта, проверка соответствия техническим условиям выполненных работ по присоединению.

Общая стоимость услуги по технологическому подсоединению к электрическим сетям рассчитана на основании тарифов, установленных распоряжением Комитета по тарифам Правительства Санкт-Петербурга из расчета 27 220,00 руб./КВА. Данная сумма являлась твердой и не могла быть изменена, в том числе в случае изменения тарифов.

Таким образом, стоимость подключения квартала к электрическим сетям составляет:

27 220,00 руб. × 3987 = 108 526 140 руб.,

где 3987 – подключаемая мощность квартала, КВА.

Затраты на подключение сетей водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения составляют 62 518,75 тыс. руб.

Сведения о ресурсоснабжающих организациях приведены в табл. 7.9.

Таблица 7.9. Ресурсоснабжающие организации Санкт-Петербурга

Общие затраты на электроснабжение квартала показаны в табл. 7.10. Таким образом, затраты на подключение объекта к электрическим сетям почти в два раза превышают стоимость их строительства.

Таблица 7.10. Структура инвестиций в электрические сети

Несмотря на относительно невысокую стоимость их проектирования и строительства, по сравнению с другими видами сетей, общая сумма инвестиций в электрические сети превышает все остальные. И такая ситуация характерна не только для конкретного рассматриваемого объекта. Из года в год проблема присоединения к сетям, в особенности к электрическим, остается для строительного бизнеса одной из наиболее острых.

Договоры на технологическое присоединение к электросетям – единственный реальный и гарантированный источник финансовых поступлений для низкодоходных сетевых монополий. Но для строителей они оборачиваются немалыми потерями.

Помимо финансовой, существует еще и проблема несвоевременного выполнения обязательств по договорам присоединения. Сроки, которые сетевая компания должна соблюдать в рамках действующего регламента, постоянно нарушаются. В среднем реализация договора технологического присоединения занимает более полугода. В условиях дефицита свободных денежных средств у банков и предприятий потребители стремятся максимально сдвинуть выплаты по договору технологического присоединения к окончанию срока его действия. В этом случае сетевой организации приходится изыскивать средства самостоятельно – брать кредиты, возможность получения которых ограничена рынком и кредитными лимитами. Поэтому согласовать оптимальный для всех график платежей сложно.