НаньНань Чжан - Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций

• Название: Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций
• Автор: НаньНань Чжан
• Издательство: Издательство «Питер»046ebc0b-b024-102a-94d5-07de47c81719
• Жанр: Экономика
• Год: 2015
• ISBN: 978-5-4461-0237-2

В монографии определена система требований к осуществлению комплексной жилой застройки в городах.

Рассматривается взаимосвязь понятий инвестиций, капитальных вложений, сметной стоимости строительства. Даются определения и содержание понятий: инвестиционный проект, инвестиционная деятельность и инвестиционная политика в непроизводственной сфере.

Излагаются методические положения формирования сметной стоимости и оценки эффективности инвестиционных проектов непроизводственного строительства.

Методические положения применены для определения стоимости и показателей эффективности строительства жилого квартала при реализации в Санкт-Петербурге стратегического российско-китайского инвестиционного проекта «Балтийская жемчужина».

---

Предлагается ввести новый экономический механизм взаимодействия городской власти и частных инвесторов. Получив земельный участок бесплатно, застройщик должен построить жилые дома, социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру за свой счет, после чего коммерческие объекты продаст, а социальную инфраструктуру передаст городу.

На таких принципах осуществляет застройку жилого района «Балтийская жемчужина» Шанхайская инвестиционно-строительная компания.

Жилье она успешно продает, коммерческие помещения и паркинги – продает или сдает в аренду, а социальную инфраструктуру передаст городу.

В 2005 г. мэр Шанхая и губернатор Санкт-Петербурга подписали «Декларацию о дружественном сотрудничестве». Китайская сторона обязалась построить квартал со всей социальной, инженерной и транспортной инфраструктурой. Со своей стороны правительство города должно было обеспечить транспортную доступность района новостроек: построить линии высокоскоростного трамвая вдоль границы «Балтийской жемчужины» и двух станций метро в юго-западном районе.

Реализация инвестиционного проекта, особенно крупного, требует грамотного определения сметной стоимости строительства (инвестиций) и оценки их экономической эффективности.

В монографии обобщены, критически осмыслены положения современного ценообразования в строительстве; разработаны модель и алгоритм сметных расчетов на различных этапах проектной подготовки: инвестиционного замысла, обоснования инвестиций, проектной документации.

При исследовании вопросов экономической эффективности инвестиционных проектов в монографии отражены этапы становления инвестиционной политики в современной России; развитие методов оценки эффективности капитальных вложений и инвестиций. Выявлены сущность и показатели экономической эффективности инвестиционных проектов; порядок их расчета по рекомендациям UNIDO, России и КНР.

Они сводятся к определению коммерческой эффективности; недостаточно разработаны положения оценки социальной эффективности, являющейся основной для проектов непроизводственного строительства.

Предлагаются подходы к расчетам эффективности инвестиций в непроизводственные отрасли.

Теоретические положения, представленные в монографии, конкретизированы на примерах определения сметной стоимости и оценки эффективности инвестиций в комплексную застройку жилого квартала «Жемчужная премьера» в составе жилого комплекса «Балтийская жемчужина».

Квартал застраивался в 2008–2010 гг. Потребовались большие вложения в подготовку территории и на развитие инженерной и транспортной инфраструктуры. В то же время стоимость строительства соответствовала средним показателям по Санкт-Петербургу (44,5 тыс. руб. за м2 общей площади квартир), хотя проектом предусмотрено жилье «Комфорт» и «Бизнес-класс».

Результаты расчетов, представленных в монографии, свидетельствуют о высокой эффективности проекта в целом: индекс доходности дисконтированных инвестиций составляет 1,41, срок окупаемости – 3,5 года.

Однако если учесть налоги, подлежащие к выплате в консолидированный бюджет, фактическая эффективность реализации проекта для Шанхайской инвестиционной компании составит по расчетам не более 14 %.

К сожалению, правительство Санкт-Петербурга пока не выполнило своих обязательств по строительству линии надземного высокоскоростного трамвая и двух станций метро на юго-западе. Это обусловило существенный недостаток реализации проекта – низкую транспортную доступность района «Балтийская жемчужина».

Список литературы

1. Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (с дополнениями и изменениями).

2. Гражданский кодекс РФ. Ч. 1 и 2. – М.: ИНФРА-М; НОРМА, 1997. – 555 с.

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (с дополнениями и изменениями).

4. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 г. № 146-ФЗ (в редакции последующих изменений и дополнений).

5. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 г. № 117-ФЗ (в редакции последующих изменений и дополнений).

6. Закон РФ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ (с дополнениями и изменениями).

7. Закон РФ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» № 160-ФЗ от 09.07.1999 г.

8. Решения партии и правительства по хозяйственным вопросам (1917–1967 гг.). Т. IV–V, Госполитиздат, 1968 г., в том числе:

• Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР «О развитии производства сборных железобетонных конструкций и деталей для строительства», 1954 г.

• «О мерах по дальнейшей индустриализации, улучшению качества и снижению стоимости строительства», от 24.08.1955 г.

• «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве», от 04.11.1955 г.

9. Закон Санкт-Петербурга «О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» от 16.02.2009 г. № 29–10 (с изменениями).

10. Закон Санкт-Петербурга «Региональные нормативы градостроительного проектирования, применяемые на территории Санкт-Петербурга», СПб., 2012 г. (проект).

11. Постановление Правительства РФ от 05.03.2007 г. № 145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий».

12. Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 г. № 87 (ред. от 13.04.2010) «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».

13. Постановление Правительства РФ от 12.08.2008 г. № 590 «О порядке проведения проверки инвестиционных проектов на предмет эффективности использования средств федерального бюджета, направляемых на капитальные вложения» (с изменениями).

14. Постановление Правительства РФ от 08.05.2009 г. № 427 «О порядке проведения проверки достоверности определения сметной стоимости объектов капитального строительства, строительство которых финансируется с привлечением средств федерального бюджета».

15. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 28.03.2006 г. № 305 «О перечне мероприятий по реализации в Санкт-Петербурге приоритетного национального проекта “Доступное и комфортное жилье – гражданам России” на 2009–2012 годы» [Текст]: Организационно-распорядительный документ //Вестник Администрации Санкт-Петербурга, № 11 от 27.11.2009 г.

16. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 04.04.2006 г. № 350 «О концепции развития сферы культуры Санкт-Петербурга на 2006–2009 гг.». [Текст]: Локальный нормативный акт // Вестник Администрации Санкт-Петербурга, № 5 от 29.05.2006 г.

17. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 01.07.2008 г. № 783 «Об утверждении Отраслевой схемы развития и размещения объектов здравоохранения на территории Санкт-Петербурга на период до 2015 года с учетом перспективы до 2025 года» [Текст]: Нормативный правовой акт // Вестник Администрации Санкт-Петербурга, № 9 от 29.09.2008 г.

18. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 22.12.2009 г. № 1458 «Об утверждении Отраслевой схемы размещения объектов образования на территории Санкт-Петербурга на период до 2015 года с учетом перспективы до 2025 года» [Текст]: Организационно-распорядительны документ // Вестник Администрации Санкт-Петербурга, № 2 от 26.02.2010 г.

19. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 28.04.2005 г. № 558 «Об утверждении проекта планировки юго-западной части Санкт-Петербурга (западнее Дудергофского канала)».

20. СНиП 11–04–2003. Инстукция о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации (в части, не противоречащей Градостроительному кодексу).

21. СНиП 31–01–2003. Здания жилые многоквартирные / актуализированной редакцией СНиП 2.08.01–89*, приняты и введены в действие с 1 октября 2003 г. постановлением Госстроя России от 23.06.2003 г. № 109.

22. СНиП 31–06–2009. Общественные здания и сооружения / актуализированной редакцией СНиП 2.08.02–89*, утверждены приказом Минрегиона России от 1 сентября 2009 г. № 390 и вводятся в действие с 1 января 2010 г.

23. Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительство предприятий зданий и сооружений. СП 11– 101–95 Минстрой России, 1995 г.

24. СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений (взамен СНиП 2.07.01–89).

25. Здания жилые многоквартирные (проект). – СПб., 2011.

26. Территориальные строительные нормы ТСН 31–32–2006 «Жилые и общественные высотные здания».

27. Территориальные строительные нормы ТСН 31–324–2002 «Санкт-Петербург. Дошкольные образовательные учреждения».

28. Территориальные строительные нормы ТСН 31–325–2002 «Санкт-Петербург. Общеобразовательные учреждения».

29. МДС 81–35.2004. Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации.

30. Возможности федеральных инвестиций через ГЧП: Сборник нормативных актов по ГЧП в Российской Федераций. – М., 2009 г.