В. Лазарев - Сделки. Недействительность сделок

• Название: Сделки. Недействительность сделок
• Автор: В. Лазарев
• Жанр: Прочая научная литература

Обман: это о будущем, прошедшем или настоящем? Действительна ли сделка при отсутствии печати, подписи бухгалтера? Применима ли статья 173 ГК РФ к сделкам физических лиц? Взаимосвязь дел, рассматриваемых в рамках уголовного, административного, гражданского процесса, и дела о недействительности сделки; иски о признании. Эти и многие другие вопросы рассмотрены в книге В. Г. Лазарева «Сделки. Недействительность сделок» с использованием обширной судебной, правоприменительной практики.

---

Государственная регистрация сделки не является какой-либо формой сделки. Государственная регистрация сделки и форма сделки имеют разную правую природу и являются предметом регулирования самостоятельных норм,123 требование о государственной регистрации не относится к требованиям, предъявляемым к форме сделки,124 поэтому неправомерно нормы права, относящиеся к форме сделки, распространять по аналогии или по иному основанию на правоотношения, связанные с государственной регистрацией сделки.

Согласно пункту «о» статьи 71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Пункт 1 статьи 131 и пункт 1 статьи 164 ГК РФ устанавливают, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, когда такая регистрация предусмотрена ГК РФ и иными федеральными законами (п. 2 ст. 3 ГК РФ). Таким образом, в силу Конституции России и ГК РФ только Российская Федерация праве издавать законы, в которых определяются права на недвижимое имущество и виды сделок с ним, подлежащие обязательной государственной регистрации. Субъекты Российской Федерации, муниципальные образования не имеют такого права.125

В некоторых случаях стороны договора, относительно которого нет императивной нормы федерального закона о государственной регистрации такого договора, указывают, что договор вступает в силу с момента государственной регистрации договора. Включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК РФ о моменте заключения договора, в частности, статье 433 ГК РФ. Такое условие договора является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ.126 Ничтожность данного условия договора не влечет ничтожность всего договора, так как можно предположить, что сделка была бы совершена и без ничтожного условия относительно государственной регистрации договора.127

Если договор содержит элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор), и один из видов договора, содержащийся в смешанном договоре подлежит, государственной регистрации, то весь смешанный договор подлежит регистрации. При отсутствии такой регистрации весь смешанный договор считается незаключенным.128

Не подлежит государственной регистрации предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, так как в этом случае предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.129

Законодательством прямо не урегулирован порядок регистрации сделки, перехода права и/или регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны сделки на момент подачи заявления о регистрации. В этом случае подлежит применению аналогия закона. Статьями 165 и 551 ГК РФ установлено, что в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности. В этой ситуации государственная регистрация сделки и перехода права собственности производится на основании решения суда. Подобным образом должен быть решен и вопрос о возможности регистрации сделки, перехода права и/или регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны сделки на момент подачи заявления о регистрации.

Если одна из сторон сделки ликвидирована на момент подачи заявления о регистрации сделки, о регистрации перехода права и/или о регистрации права, то регистрация сделки, регистрация перехода права и/или регистрации права осуществляется на основании решение суда о государственной регистрации сделки, вынесенного по заявлению другой стороны сделки.130

«62. На основании статей 58,1110и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца – юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество».131

Ни Гражданский кодекс, ни ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не устанавливают в течение какого времени с момента совершения сделки, она должна быть зарегистрирована. Полагаю обоснованной позицию ФАС Северо-Западного округа,132 который в 2003году рассматривая иск о недействительности незарегистрированного договора купли-продажи от 16.11.1998г., отказал в удовлетворении иска, в частности, указав, что «договор сторонами исполнен, и возможность государственной регистрации перехода права собственности на проданное по спорному договору имущество не утрачена». Таким образом, сделка, подлежащая государственной регистрации, может быть зарегистрирована независимо от времени её совершения, если отсутствуют иные правовые основания для отказа в регистрации, и возможность государственной регистрации не утрачена. Как уже было показано выше, ликвидация одной из сторон сделки на момент подачи заявления о государственной регистрации не ведет к утрате возможности государственной регистрации.

§2. Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.133 Из данной нормы следует, что договор аренды недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации только, если это прямо предусмотрено специальным правилом. Если нет прямой нормы права, освобождающей договор аренды недвижимого имущества от государственной регистрации, то такой договор аренды недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации.134

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.135

Нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным. В ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, соответственно к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 ГК РФ.136

Срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока.137Законодательство не содержит ответа на вопрос: «Какому числу должно «соответствовать» число? Число должно «соответствовать» числу наступления события или оно должно «соответствовать» числу следующего дня, дня, с которого, в силу статьи 191 ГК РФ, должно начинаться течение срока? Если, например, договор действует с 1 марта, то соответствующее число – это 1 марта (день наступления события), или соответствующее число- это 02 марта, день, с которого в силу статьи 191 ГК РФ, должно начинаться течение срока?

Судебная практика с 70-х годов девятнадцатого века и по настоящее время исходит из того что, «соответствующий день», означает день, имеющий в календарном месяце тот же самый порядковый номер, что день, когда событие наступило. Если событие произошло 7 января, то данному дню будут соответствовать 7 февраля, 7 марта и так далее.138 «Соответствующий месяц» означает календарный месяц, имеющий то же самое наименование, что и месяц, в котором начал течь срок. Таким образом, годичный срок, исчисляемый от 10 января 2000г., например, даты подписания договора аренды, истекает 10 января 2001г.