В. Лазарев - Сделки. Недействительность сделок

• Название: Сделки. Недействительность сделок
• Автор: В. Лазарев
• Жанр: Прочая научная литература

Обман: это о будущем, прошедшем или настоящем? Действительна ли сделка при отсутствии печати, подписи бухгалтера? Применима ли статья 173 ГК РФ к сделкам физических лиц? Взаимосвязь дел, рассматриваемых в рамках уголовного, административного, гражданского процесса, и дела о недействительности сделки; иски о признании. Эти и многие другие вопросы рассмотрены в книге В. Г. Лазарева «Сделки. Недействительность сделок» с использованием обширной судебной, правоприменительной практики.

---

§11. Нотариальная письменная форма сделки

Сделка должна быть совершена в нотариальной письменной форме, только если это прямо предусмотрено (1) законом или (2) соглашением сторон.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.90

Документ, на котором, проставляется удостоверительная надпись, должен соответствовать требованиям, предъявляемым к письменным сделкам.

В силу закона подлежат нотариальному удостоверению, в частности:

– договор ренты;91

– уступка требования, основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме;92

– доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами, за исключением случаев, предусмотренных законом;93

– доверенность, выдаваемая в порядке передоверия;94

– брачный договор, его изменение или расторжение;95

– согласие супруга на распоряжение общим имуществом супругов.96

Если сделка должна быть совершена в письменной нотариальной форме в силу соглашения сторон сделки, то такое соглашение сторон о нотариальной форме сделки может быть включено в виде условия в текст самой сделки, либо может быть оформлено в виде отдельного соглашения сторон по данному вопросу.97

Статья 452 ГК РФ устанавливает, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Соответственно, если договор был заключен в нотариальной форме, то дополнительные соглашения к договору, включая дополнительное соглашение, в котором стороны исключают нотариальную форму дополнительных соглашений, должны быть так же совершены в нотариальной форме.

Порядок нотариального удостоверения сделок установлен Основами законодательства о нотариате98 и разъяснен в Методических рекомендациях по совершению отдельных видов нотариальных действий99

В силу основ законодательства о нотариате:

формы удостоверительных надписей на сделках устанавливаются Министерством юстиции России;100

содержание нотариально удостоверяемой сделки, а также заявления и иных документов должно быть зачитано вслух участникам. Документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса. Если гражданин вследствие физических недостатков, болезни или по каким-либо иным причинам не может лично расписаться, по его поручению, в его присутствии и в присутствии нотариуса сделку, заявление или иной документ может подписать другой гражданин с указанием причин, в силу которых документ не мог быть подписан собственноручно гражданином, обратившимся за совершением нотариального действия;101

нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона;102

договоры отчуждения и о залоге имущества, подлежащего регистрации, могут быть удостоверены при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое или закладываемое имущество;103.

доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, подлежит нотариальному удостоверению по представлении основной доверенности, в которой оговорено право передоверия, либо по представлении доказательств того, что представитель по основной доверенности вынужден к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность;104

количество экземпляров документов, в которых излагается содержание сделки, удостоверяемой в нотариальном порядке, определяется лицами, обратившимися за совершением нотариального действия, но не может превышать количество сторон, участвующих в сделке. Однако завещание и договоры о залоге имущества, возведении жилого дома, отчуждении жилого дома и другого недвижимого имущества предоставляются нотариусу не менее чем в двух экземплярах, один из которых остается в делах нотариальной конторы.105

Методические рекомендации, в частности, устанавливаю:

в случаях, когда удостоверяемые нотариусом документы изложены на нескольких отдельных листах, они прошиваются, а листы нумеруются. Количество прошитых листов заверяется подписью нотариуса с приложением его печати;

если нотариально удостоверяемый документ подписывается лицами, исправления в нем оговариваются и подтверждаются подписями этих лиц, а также в конце удостоверительной надписи подписью нотариуса с приложением его печати. При этом исправления делаются так, чтобы все ошибочно написанное, а затем зачеркнутое можно было прочесть в первоначальном тексте;

если документ, подлежащий удостоверению или свидетельствованию, изложен неправильно или неграмотно, нотариус предлагает обратившемуся лицу исправить его или составить новый. По просьбе обратившегося лица документ может быть составлен нотариусом;

удостоверительная надпись на документе располагается сразу после подписи лица (или лиц) на этой же странице. Если удостоверительная надпись не умещается на этой странице, она может быть продолжена или изложена полностью на обороте документа либо на прикрепленном к документу листе бумаги;

совершая удостоверение сделок с имуществом, нотариус проверяет принадлежность этого имущества на праве собственности или ином вещном праве, наличие сособственников, наличие обременений, запрещения отчуждения или ареста данного имущества;

при совершении сделок с недвижимым имуществом нотариусом проверяются документы, предусмотренные Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

при удостоверении сделок с имуществом юридических лиц нотариусом проверяются правомочия органов или лиц по распоряжению имуществом в соответствии с законами и иными нормативными правовыми актами и учредительными документами юридических лиц;

при удостоверении сделок с участием несовершеннолетних, недееспособных или не полностью дееспособных нотариус проверяет наличие согласия их законных представителей и (или) органа опеки и попечительства на совершение сделки, когда это требуется в соответствии с законом.

Нотариусы, занимающиеся частной практикой, и нотариусы, работающие в государственных нотариальных конторах, вправе удостоверять любые сделки.106 Должностные лица органов исполнительной власти, которые вправе совершать нотариальные действия, удостоверяют только завещания и доверенности. Должностные лица консульских учреждений России вправе удостоверять любые сделки, кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории России.107

Формы удостоверительных надписей на сделках устанавливаются Минюстом и зависят от существа сделки и от участников сделки. Так, например, удостоверительная надпись на договоре с участием юридического лица гласит:

«Город (село, поселок, район, край, область, республика)

Дата (число, месяц, год) прописью

Настоящий договор удостоверен мной, (фамилия, имя, отчество), нотариусом (наименование государственной нотариальной конторы или нотариального округа). Договор подписан сторонами в моем присутствии. Личность подписавших договор установлена, их дееспособность, а также правоспособность (наименование юридического лица) и полномочия его представителя проверены.

Зарегистрировано в реестре за N

Взыскано госпошлины (по тарифу)

Печать Нотариус Подпись».108

Подробная законодательная регламентация порядка нотариального удостоверения сделки, формализм данной формы сделки, должны гарантировать правомерность такой сделки.

Является ли нарушение какой – либо части процедуры нотариального удостоверения сделки, например, проставление удостоверительной надписи, форма которой не утверждена Минюстом России, или наличие в тексте не обговоренных подчисток, дописок, основанием для того, чтобы признать нотариальную форму не соблюденной?

Если исходить из предназначения нотариальной формы сделки, то удостоверительная надпись нотариуса не просто означает, что нотариус видел этот документ. Удостоверительная надпись означает, что нотариус осуществил все действия, требуемые законом, и что данная сделка законна. Полагаю, что любое несоблюдение всей либо части процедуры нотариального удостоверения сделки, в частности, проставление удостоверительной надписи, форма которой не утверждена Минюстом России, наличие в тексте не обговоренных подчисток, дописок, подписание сделки вне присутствия нотариуса является несоблюдением нотариальной формы сделки. В противном случае, какой смысл во всей этой процедуре и в этой надписи?