В. Лазарев - Сделки. Недействительность сделок

• Название: Сделки. Недействительность сделок
• Автор: В. Лазарев
• Жанр: Прочая научная литература

Обман: это о будущем, прошедшем или настоящем? Действительна ли сделка при отсутствии печати, подписи бухгалтера? Применима ли статья 173 ГК РФ к сделкам физических лиц? Взаимосвязь дел, рассматриваемых в рамках уголовного, административного, гражданского процесса, и дела о недействительности сделки; иски о признании. Эти и многие другие вопросы рассмотрены в книге В. Г. Лазарева «Сделки. Недействительность сделок» с использованием обширной судебной, правоприменительной практики.

---

Судебная практика с 70-х годов девятнадцатого века и по настоящее время исходит из того что, «соответствующий день», означает день, имеющий в календарном месяце тот же самый порядковый номер, что день, когда событие наступило. Если событие произошло 7 января, то данному дню будут соответствовать 7 февраля, 7 марта и так далее.138 «Соответствующий месяц» означает календарный месяц, имеющий то же самое наименование, что и месяц, в котором начал течь срок. Таким образом, годичный срок, исчисляемый от 10 января 2000г., например, даты подписания договора аренды, истекает 10 января 2001г.

Общее правило исчисления сроков было распространено судами и на сроки действия договоров аренды зданий (сооружений): годичный срок аренды истекал в соответствующий месяц и число последнего года срок, т.е договор аренды здания (сооружения) считался заключенным на 1 год если срок действия договора устанавливался, например, с 18.08.2000 по 18.08.2001г.139

Президиум ВАС РФ нарушил однообразие применения норм права и в целях применения пункта 2 статьи 651 ГК РФ, т.е. в целях определения срока аренды по договору аренды зданий (сооружений), установил, не указав оснований и аргументации, новое правило исчисления сроков для договоров аренды зданий (сооружений). Правило противоречащее статье 192 ГК РФ. Согласно данному правилу срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года признан равным году.140

Соответственно, если договор аренды помещения заключен на срок с 01.02.2000г. по 31.01.2001г., то согласно общему правилу исчисления сроков срок действия данного договора менее года, т.к. он был бы равен году, если бы срок истек в соответствующие месяц и число последнего года срок, т.е. 01.02.2001г. Однако в силу указаний Президиума ВАС РФ для договора аренды здания (сооружения) годичный срок, вопреки статье 192 ГК РФ, истекает не в соответствующие месяц и число последнего года срок, в день, предшествующий соответствующим месяцу и числу последнего года срока, т.е. в нашем примере годичный срок истекает не 01.02.2001г., а 31.01.2001г.

Новый подход к исчислению сроков, установленный Президиумом ВАС РФ для договоров аренды здания (сооружения), в полной мере используется судами для разрешения соответствующих споров.141

В некоторых случаях стороны, подписав договор аренды здания (сооружения) на срок более года, т.е. договор, подлежащий государственной регистрации, по прошествии некоторого времени подписывают дополнительное соглашение, внося изменения в данный договор аренды, устанавливая новый срок действия договора аренды – менее года. При этом стороны не производят государственной регистрации договора аренды в первоначальной редакции со сроком действия договора более года.

Суды полагаю, что так как:

дополнительным соглашением, добровольно подписанным сторонами до истечения годичного срока, срок действия договора аренды установлен менее года, и

возможность внесения изменений в подписанный, но не зарегистрированный договор действующим законодательством не ограничена,

то договор аренды, в редакции дополнительного соглашения, имеет полную юридическую силу и обязывает стороны.142

В целом данный подход судов к вышеуказанный ситуации представляется обоснованным. Остается открытым вопрос о сроке, с которого такой договор аренды действует.

Например, договор аренды помещения подписан сторонами с 01.01.2000г. Срок действия договора аренды с 01.01.2000г. по 01.01.2002г. 01.03.2000г. стороны подписывают дополнительное соглашение к договору аренды от 01.01.2000г. Согласно указанному дополнительному соглашению срок договора аренды устанавливается с 01.01.2000г. по 01.12.2000г.

С какого момента действует договора аренды помещения: с 01.01.2000г. или с какого-либо иного момента? Документ названный «Договор аренды помещения» со сроком действия с 01.01.2000г. по 01.01.2002г. не являлся договором в прямом смысле данного слова, так как данный «договор» подлежал государственной регистрации и до момента такой регистрации, в силу статьи 433 ГК РФ, являлся незаключенным, т.е. не имеющим никакой юридической силы; до момента государственной регистрации данного «договора» между сторонами нет правоотношений. Поэтому дополнительное соглашение к договору аренды от 01.01.2000г. не может рассматриваться как документ, изменяющий существующие правоотношения, а должен рассматриваться как документ создающий правоотношения. Именно с момента заключения дополнительного соглашение к договору аренды, т.е. с 01.03.2000г., между сторонами, в силу статьи 433 ГК РФ, возникают правоотношения, урегулированные договором аренды. Срок действия такого договора будет с 01.03.2000г. по 01.12.2000г. При этом период с 01.01.2000г. по 01.03.2000г. может рассматриваться как период, в который существовали отношения между сторонами, и на который, согласно статье 426 ГК РФ, распространяются условия заключенного сторонами договора.

В соответствии со статьей 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно статье 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта, а договор, подлежащий государственной регистрации, – с момента такой регистрации. По смыслу приведенных норм, срок действия договора не может начинаться ранее момента заключения договора, а период, предшествующий моменту заключения договора, не может засчитываться в срок действия договора.143

Как следствие, если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания (сооружения) применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, период времени, который предшествовал заключению договора аренды здания (сооружения), и на который стороны распространили условия заключенного ими договора аренды здания (сооружения), не включается в срок аренды.144

Например, стороны заключили договор аренды здания (сооружения) на срок с 01.01.2000г. по 01.10.2000г., и установили, что условия данного договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора с 01.01.1999г. Срок действия договора аренды должен исчисляться не с 01.01.1999г., а с 01.01.2000г.

Если стороны установили, что договор, подлежащий государственной регистрации, вступает в силу с момента подписания его обеими сторонами, то такое условие договора может рассматриваться как условие, согласно которому условия заключенного сторонами договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (до его государственной регистрации в установленном законом порядке), т.е. с момента подписания договора обеими сторонами.145

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.146

Если окончание срока действия договора аренды здания (сооружения) связывается с моментом фактического исполнения сторонами обязательства,147 то договор аренды должен считаться заключенным (возобновленным) на неопределенный срок, так как момент фактического исполнения обязательства может не совпадать с предусмотренными договором сроками исполнения и данный момент невозможно точно определить в момент заключения договора аренды.148

Договор аренды здания (сооружения), возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.149

Если согласно условиям договора аренды здания (сооружения):

по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях; и

договор аренды изначально заключен на срок менее года, то

по окончании первоначального срока действия договора (при продлении договор аренды) между сторонами начинает действовать новый договор аренды со сроком менее года, и такой договор аренды не подлежит государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) менее одного года.150

Продление действия договора аренды здания (сооружения), заключенного на срок менее одного года, не подпадает под действие статьи 651 ГК РФ и не требует государственной регистрации, так как статья 651 ГК РФ связывает государственную регистрацию договора аренды, момент его заключения, с процедурой заключения договора, а не продлением уже сложившихся правоотношений;151 соглашение о продлении срока действия договора, не требующего государственной регистрации, также не подлежит государственной регистрации.152

Если стороны в договоре аренды здания (сооружения), использовали термин «пролонгация», то к «пролонгации» необходимо применять нормы относящиеся к продлению срока действия договора аренды здания (сооружения).153