В. Лазарев - Сделки. Недействительность сделок

• Название: Сделки. Недействительность сделок
• Автор: В. Лазарев
• Жанр: Прочая научная литература

Обман: это о будущем, прошедшем или настоящем? Действительна ли сделка при отсутствии печати, подписи бухгалтера? Применима ли статья 173 ГК РФ к сделкам физических лиц? Взаимосвязь дел, рассматриваемых в рамках уголовного, административного, гражданского процесса, и дела о недействительности сделки; иски о признании. Эти и многие другие вопросы рассмотрены в книге В. Г. Лазарева «Сделки. Недействительность сделок» с использованием обширной судебной, правоприменительной практики.

---

Поскольку погашение записи о регистрации договора аренды здания (сооружения) представляет собой внесение в единый государственный реестр записи о его прекращении, оно могло быть произведено только в порядке, установленном Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», по заявлению надлежащего лица с приложением необходимых документов.154

В соответствии пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. В ГК РФ и Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации. Следовательно, требования законодательства о регистрации договора аренды распространяются также и на договор субаренды.155

«14. Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102,1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункта 1 статьи 617 ГК РФ».156

§3. Государственная регистрация сделок с незавершенным строительством объектом

Незавершенный строительством объект в силу прямого указания статьи 130 ГК РФ является недвижимым имуществом, поэтому согласно статье 131 ГК РФ право собственности на него подлежит регистрации в порядке, установленном закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними».157

Объекты недвижимости являются незавершенным строительством до момента принятия в эксплуатацию в установленном порядке.158 Существующий порядок предполагает получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – это, документа, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию так же удостоверяет, что строительство, реконструкции выполнены в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, и что построенный, реконструированный, отремонтированный объект соответствует градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного здания, строения, сооружения, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.159

Из статьи 55 Градостроительный кодекс, следует, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – является документом, подтверждающим факт создания здания, строения, сооружения, и прекращение существования объекта незавершенного строительства. Соответственно, является неправомерной регистрация в качестве объекта незавершенного строительства объекта, в отношении которого выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию; объекта, который принят в эксплуатацию по акту государственной приемочной комиссии.160

Имущество, являясь объектом незавершенного строительства, в правовом смысле приобретает статус недвижимого с момента государственной регистрации прав на него за лицом, создающим этот объект. Государственная регистрация прав на не завершенный строительством объект является необходимым условием, при котором имущество становится недвижимым в гражданско-правовом смысле. После государственной регистрации первичного права на объект незавершенного строительства на него в полной мере распространяется правовой режим недвижимого имущества.161

Не завершенный строительством объект являющийся предметом действующего договора строительного подряда не относятся к недвижимому имуществу.162 В рамках действующего договора строительного подряда возможна лишь передача прав (уступка требования), а не передачи вещи, незавершенного строительством здания.163

Сделки с объектом незавершенного строительства, включая продажу с торгов в порядке исполнительного производства, могут быть совершены только, после государственной регистрации права собственности на указанный объект незавершенного строительства.164

Если незавершенный строительством объект является предметом действующего договора строительного подряда, то принудительная, в рамках исполнительного производства, регистрация за должником права собственности на данный объект является неправомерной.165

Согласно прямому предписанию статьи 130 ГК РФ, незавершенный строительством объект является недвижимым имуществом в силу прямого указания данной статьи независимо от наличия или отсутствия действующего договора строительного подряда. Однако, в данном случае следует признать обоснованной позицию ВАС РФ, введшего для определения незавершенного строительством объекта как недвижимого имущества не предусмотренный ГК РФ критерий наличия или отсутствия действующего договора строительного подряда.

Определенность, точная характеристика недвижимого имущества, расположение недвижимого имущества (зданий, сооружений, незавершенного строительством объект) на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества являются существенными условиями сделок с недвижимостью.166

При наличие действующего договора строительного подряда, когда объект постоянно изменяется, критерий материальной, физической определенности недвижимого имущества не может быть соблюден.

В силу пункта 1 статьи 218 ГК РФ изготовление вещи порождает право собственности для изготовителя, когда она создана им для себя. Исходя из общего определения подряда, статья 702 ГК РФ и строительного подряда в частности, статья 740 ГК РФ, суть подряда состоит в изготовлении вещи для другого лица (не для подрядчика), следовательно, подрядчик имеет на объект строительства лишь права владения объектом.167 Право собственности на результат подрядных работ – объект недвижимости – возникает впервые у заказчика с момента приемки результата работ. Уклонение заказчика от оплаты выполненных работ по договору строительного подряда дает право подрядчику на взыскание образовавшейся суммы задолженности, штрафных санкций, возмещения убытков, а также удержание результата работ, но не влечет возникновение вещных прав на созданный им объект. Невозможность взыскания с заказчика суммы долга, даже в ходе исполнительного производства, не является основанием для возникновения вещных прав на недвижимое имущество.168

Несмотря на то, что, как было показано выше, подрядчик не имеет вещных прав на предмет договора подряда в некоторых случаях, по условиям договора подряда, оплата работ заказчика может производиться частью прав на создаваемый (реконструируемый) объект. Отсутствие действующего договора строительного подряда хоть и не в полной мере, но все же устраняет правовую неопределенность относительно прав заказчика и подрядчика на создаваемый (реконструируемый) объект недвижимости.

§4. Государственная регистрация права

Необходимо проводить различие между регистрацией сделки и регистрацией права. Понятие «государственная регистрация права» не идентично понятию «государственная регистрация сделки».169