Ирина Кабанова - Правовое регулирование лизинга недвижимости в Российской Федерации: монография

• Название: Правовое регулирование лизинга недвижимости в Российской Федерации: монография
• Автор: Ирина Кабанова
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2013
• ISBN: 978-5-7205-1187-6

В работе последовательно излагаются основные вопросы, связанные с осуществлением деятельности по лизингу недвижимости. на основе анализа правовых норм, материалов судебной практики, отечественных и зарубежных доктринальных положений исследуются экономические основы и правовые особенности лизинга недвижимости, определяются квалифицирующие признаки договора лизинга недвижимости и его место в системе договорных обязательств. особое внимание уделяется вопросам заключения договора лизинга недвижимости, его существенным условиям, правам, обязанностям и ответственности участников лизинговой операции.

Книга адресована преподавателям, аспирантам и студентам юридических и экономических факультетов образовательных организаций, научным работникам, а также широкому кругу специалистов в области отношений по лизингу недвижимости.

---

Признание договора лизинга самостоятельным типом гражданско-правового договора потребует не просто обособления норм, регламентирующих лизинговые отношения, в отдельную главу ГК РФ, но создания новой системы правового регулирования лизинга. В таком случае применительно к договору лизинга утратит силу ст. 625 ГК РФ, а вместе с ней и все общие положения об аренде (§ 1 гл. 34 ГК РФ), которые подлежат субсидиарному применению к отдельным видам договора аренды. Обособление норм о договоре лизинга в отдельную главу в рамках ГК РФ вызовет включение в данную главу подавляющего большинства норм, составляющих сегодня общие положения об аренде, т. е. их дублирование[70].

Такое же последствие признания договора лизинга договором sui generis демонстрирует С.В. Сарбаш, который замечает, что если исследователи затрудняются то или иное правовое явление подвести под известный институт, возникает соблазн – объявить его правовым явлением особого рода. Практическая опасность подобного объяснения заключается в том, что соответствующее явление оказывается выведенным из-под действия норм, которым оно действительно принадлежит. Это может повлечь возникновение неопределенности, неоправданной аналогии, излишнего специального регулирования[71].

Квалификация договора в качестве sui generis означает, что этот договор не подпадает ни под один из существующих типов гражданско-правовых договорных обязательств. Если же договор представляет собой специфическую модификацию какого-либо договорного типа, объявлять его договором «особого рода» некорректно.

О.С. Иоффе отмечал, что обычно в момент появления особых договорных форм, применяемых в сфере гражданского оборота, «такие формы стремятся подключить в качестве специфических подразделений к ближайшему по содержанию из числа сложившихся договорных типов. Но как только процесс их нормативного созревания достигает оптимальных масштабов, вдумчивый пересмотр ранее разработанных концепций чаще всего выливается в возведение былых договорных разновидностей в ранг договоров самостоятельной типологической значимости»[72].

Вероятно, пока доктрина не сможет предложить эффективного варианта существования договора лизинга в качестве договора самостоятельной типологической значимости, договор лизинга способен оставаться особым видом договора аренды.

Отечественный законодатель исходит из того, что договор лизинга принадлежит к видам договора аренды, располагая нормы о финансовой аренде (лизинге) в § 6 гл. 34 «Аренда» ГК РФ. Это позволяет не дублировать нормы общих положений об аренде, применяющиеся для правового регулирования лизинга, и поместить в отдельный параграф ГК РФ только нормы, упорядочивающие специфические вопросы лизинга, такие как: передача предмета лизинга лизингополучателю, переход риска случайной гибели или случайной порчи имущества, ответственность продавца.

Однако о значительном различии между договорами аренды и лизинга и сходстве последнего с кредитным договором свидетельствуют особенности правового положения лизингодателя, в частности, освобождение его от рисков, связанных с имуществом, и рисков в связи с возмещением уплаченной покупной цены, освобождение, по общему правилу, от ответственности арендодателя за качество передаваемого имущества, возмещение лизингополучателем всей суммы лизинговых платежей по договору при случайной гибели предмета лизинга не по вине сторон, зачастую – фиксированный срок, в течение которого договор не подлежит расторжению, возмещение посредством лизинговых платежей затрат лизингодателя на приобретение предмета лизинга, а также выплата ему вознаграждения. Более того, в литературе выдвигается тезис о наличии противоречия между экономическим содержанием лизинга (кредит) и его правовой формой (аренда)[73].

Поэтому чтобы подтвердить родовую принадлежность договора лизинга к арендным договорам, следует установить, на что направлено лизинговое договорное обязательство[74].

На первом месте в классификации по критерию направленности находятся договоры, направленные на передачу имущества, и прежде всего, на передачу имущества в собственность. Наличие в договоре лизинга условия о покупке лизингополучателем предмета лизинга (п. 1 ст. 19 Закона о лизинге) не дает оснований для причисления его к договору купли-продажи в рассрочку[75]. Главное его отличие от договора купли-продажи в рассрочку проявляется в том, что право собственности, по общему правилу, переходит от продавца к покупателю в момент заключения договора купли-продажи, а лизингодатель остается собственником передаваемого имущества в течение всего срока действия договора лизинга (абз. 1 ст. 665 ГК РФ).

Возможность заключить договор купли-продажи в будущем не приравнивается к наличию заключенного, но не исполненного договора. К тому же, у покупателя есть определенная цель – приобретение права собственности на вещь, поэтому для договора купли-продажи в рассрочку условие о переходе права собственности от продавца к покупателю существенно. Напротив, опцион на покупку по российскому и ряду зарубежных законодательств, а также в соответствии с Конвенцией УНИДРУА и Модельным законом о лизинге, не принадлежит к числу существенных условий договора лизинга, и его наличие либо отсутствие не влияет на правовую квалификацию договора.

Представляется лишним и выделение двух разновидностей лизинга, правовое регулирование которых осуществляется на основании различных принципов и норм: оперативного лизинга – на основании норм об аренде, финансового лизинга – на основании норм о кредите, т. к. употребление терминов «финансовая» и «оперативная» аренда в России связано с правилами бухгалтерского учета, а не с правовой характеристикой сделки.

Иной подвид рассматриваемых договоров составляют договоры о передаче имущества во временное владение и пользование. К последним принадлежит договор аренды (гл. 34 ГК РФ), и в эту же группу российский законодатель поместил договор финансовой аренды (лизинга).

В настоящем исследовании уже говорилось о терминологических трудностях, с которыми столкнулась российская законодательная и правоприменительная практика при восприятии конструкции лизинга из англо-американского права. Разрешение спора о терминах будет иметь значительные последствия, т. к. две основные теории, объясняющие правовую природу договора лизинга, по-разному расставляя акценты в словосочетании «финансовая аренда», сводят лизинг либо к аренде, либо к финансовым услугам.

Основной интерес лизингополучателя, зачастую, состоит в получении имущества во временное владение и пользование, а впоследствии, по окончании срока лизинга, – в приобретении предмета лизинга в собственность по остаточной стоимости. Договор лизинга опосредует передачу имущества и представляет собой специфический вид договора аренды. Эта позиция подтверждается некоторыми правоприменительными актами и судебной практикой[76].

Однако лизинг трактуется и как финансовая услуга. В ст. 3 Федерального закона от 23 июня 1999 г. № 117-ФЗ «О защите конкуренции на рынке финансовых услуг»[77] заключение договоров финансовой аренды (лизинга) рассматривалось в качестве финансовой услуги. После 2006 г., когда законодатель перешел к единой модели антимонопольного регулирования, данные отношения стали подчиняться действию закона о защите конкуренции. Но и в ст. 4 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции»[78] заключение договоров финансовой аренды (лизинга) отнесено к финансовым услугам, которые лизингодатель оказывает лизингополучателю.

Сама же финансовая услуга в последней редакции антимонопольного закона стала рассматриваться как разновидность товара (п. 1 ст. 4 Закона о защите конкуренции). Здесь уместно напомнить подход зарубежной правовой науки, объединяющей в понятии «товар» любое имущество, работы, услуги, к чему сейчас тяготеет и отечественное конкурентное законодательство.

Оказание услуги признается сущностью лизинга в ряде судебных актов[79]. К услугам относит лизинг и Общероссийский классификатор видов экономической деятельности, продукции и услуг (ОК 004-93)[80]. Тот же подход содержится в некоторых правоприменительных актах, например, в письме МНС РФ от 9 сентября 2004 г. № 03-2-06/1/1977/22@ «О налоге на добавленную стоимость» обращается внимание, что, несмотря на законодательное определение лизинговой деятельности как вида инвестиционной, при передаче объекта лизинга лизингополучателю происходит не передача имущества в порядке инвестирования, а оказание платной услуги, являющейся объектом налогообложения[81].

Из правоприменительных актов налоговых органов следует, что услуги по ГК РФ и услуги по НК РФ – это не тождественные понятия[82]. В ст. 11 НК РФ указано, что институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в настоящем Кодексе, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.