Ирина Кабанова - Правовое регулирование лизинга недвижимости в Российской Федерации: монография

• Название: Правовое регулирование лизинга недвижимости в Российской Федерации: монография
• Автор: Ирина Кабанова
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2013
• ISBN: 978-5-7205-1187-6

В работе последовательно излагаются основные вопросы, связанные с осуществлением деятельности по лизингу недвижимости. на основе анализа правовых норм, материалов судебной практики, отечественных и зарубежных доктринальных положений исследуются экономические основы и правовые особенности лизинга недвижимости, определяются квалифицирующие признаки договора лизинга недвижимости и его место в системе договорных обязательств. особое внимание уделяется вопросам заключения договора лизинга недвижимости, его существенным условиям, правам, обязанностям и ответственности участников лизинговой операции.

Книга адресована преподавателям, аспирантам и студентам юридических и экономических факультетов образовательных организаций, научным работникам, а также широкому кругу специалистов в области отношений по лизингу недвижимости.

---

Единственным претендентом на роль третьего лица в договоре лизинга остается продавец предмета лизинга. Удовлетворяет ли он тем условиям, которые отмечались выше, и, прежде всего, приобретает ли он только права, или на него возлагаются некоторые обязанности? Одного названия ст. 670 ГК РФ «Ответственность продавца» достаточно для ответа на этот вопрос, т. к. договорная ответственность, по общему правилу, наступает за неисполнение или ненадлежащее исполнение участником обязательственного правоотношения своих обязанностей.

Как заключает в диссертационном исследовании Л.Ю. Василевская, если бы речь шла о простом возложении исполнения или договоре в пользу третьего лица, не было бы никакой необходимости в особой регламентации лизинга, поскольку применительно к этим отношениям действуют правила из общей части обязательственного права. Однако ситуация, при которой в рамках сложившихся между тремя сторонами двух отношений, каждое из них существует благодаря другому, и создает то новое качество, позволяющее выделить лизинг как особый вид аренды[60].

Это следует учитывать при возможном дополнении перечня договоров, порождающих отношения по лизингу недвижимости. Договоры о приобретении предмета лизинга будут обладать определенными особенностями по сравнению с обычными договорами купли-продажи, подряда и т. д. В таких договорах появится обязанность по информированию контрагента о цели приобретения имущества, некоторые обязанности контрагентов распространятся в отношении лизингополучателя, не являющегося стороной подобных договоров. Например, в отношениях по поводу качества, гарантий качества, сроков обнаружения ненадлежащего качества результата работы будут участвовать непосредственно лизингополучатель и контрагент лизингодателя, отчуждающий либо создающий предмет лизинга в соответствии с указаниями лизингополучателя.

Вышеперечисленные договоры не поменяют своей правовой природы. Однако необходимость достижения «правового взаимодействия» договора лизинга и договора о приобретении предмета лизинга для возникновения отношений по лизингу недвижимости, права и обязанности участников которых взаимообусловлены, приведет к тому, что на содержание договоров купли-продажи, мены, подряда, договора об участии в долевом строительстве будет влиять содержание ранее заключенного договора лизинга, материальный предмет которого приобретается на основании названных договоров.

Изложенное позволяет сделать вывод о тесной связи договора лизинга и договора о приобретении предмета лизинга. Но эта связь не превращает договор лизинга в многосторонний, либо в договор в пользу третьего лица или с возложением исполнения на третье лицо, равно как не делает таковым договор о приобретении предмета лизинга. Отношения в «лизинговом треугольнике» оформляются двумя самостоятельными двусторонними договорами, на основании которых возникают правоотношения между участниками лизинга. Отношение из договора лизинга недвижимости только совместно с отношением из договора о приобретении предмета лизинга составляет отношения по лизингу недвижимого имущества.

Возможно привлечение к лизинговой операции других лиц, но поскольку договоры, заключаемые во исполнение договорных обязательств субъектов лизинга (договор о привлечении средств, договор о залоге, договор гарантии, договор поручительства и другие), не образуют неразрывной связи с договором лизинга, субъектами лизинга недвижимости эти лица не являются.

В результате исполнения договорных обязанностей по передаче имущества сторонами договора о приобретении недвижимого имущества и договора лизинга предмет лизинга передается лизингополучателю во временное возмездное владение и пользование. В литературе можно встретить утверждение о том, что в результате совершения лизинговой сделки право собственности лизингодателя на предмет лизинга «расщепляется», вследствие чего лизингодатель остается юридическим собственником переданного в лизинг имущества, а лизингополучатель становится его экономическим собственником[61]. Итальянский профессор М. Джованьоли в монографии «Лизинг в Европе – развитие и юридическая природа» подчеркивает, что лизинг основан на разделении права собственности подобно трасту[62]. Насколько адекватно такое представление отражает правовую сущность лизинга?

Право собственности в любом обществе, в том числе в современном российском обществе, функционирует в рамках определенных субъективных структур (моделей). Известны две основные структурные модели права собственности: упрощенная, при которой у имущества может быть только один собственник, и сложно-структурная, опосредующая принадлежность имущества на праве собственности одновременно нескольким лицам[63]. Субъективное право собственности определяет содержание правомочий собственника, которыми он наделяется в рамках возникающего на основании закона конкретного правоотношения. Оно закрепляет за его обладателем экономическую власть над имуществом. В праве это выражается в возможности собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не запрещенные законом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Лизинг как экономическое отношение основан на разделении права собственности на актив и права использования этого актива, поэтому, с одной стороны, представление лизингополучателя в качестве «экономического собственника» выглядит оправданным. Однако договор лизинга (курсив мой. – И.К.) не направлен на передачу права собственности, собственником предмета лизинга остается лизингодатель. Признание лизингополучателя экономическим собственником не влияет на гражданско-правовую квалификацию договора и не позволяет вести речь о расщеплении права собственности.

§ 2. Квалифицирующие признаки договора лизинга недвижимости

Цивилистическое исследование лизинга принадлежит сфере договорного права, в центре внимания которого находится гражданско-правовой договор[64]. Условием адекватного правового регулирования лизинга недвижимости является определение юридической природы договора лизинга, что позволит обозначить четкие критерии, дающие возможность отнести его к надлежащему типу гражданско-правовых договорных обязательств. Выбранный договорный тип должен в наибольшей степени соответствовать заложенному в лизинге экономическому потенциалу, обеспечивать его реализацию и не приводить к исключению налоговых преимуществ, от которых невозможно отказаться в практике. Кроме того, определение места договора в системе гражданско-правовых обязательств необходимо для того, чтобы в случае, если какой-либо аспект отношений сторон окажется вне сферы договорного регулирования, можно было бы применить норму права, отвечающую смыслу и содержанию договора.

Резюмируя мнения, высказанные в литературе относительно правовой природы договора лизинга, возможно выделить три основных позиции:

1. договор лизинга – вид договора аренды[65];

2. договор лизинга – вид договора об оказании возмездных услуг или кредитного договора[66];

3. договор лизинга – договор sui generis[67].

Договором sui generis считается договор, не подходящий под установленные договорные типы и обладающий существенными признаками, которые обособляют его среди известных договорных конструкций и не совпадают с их существенными признаками. Поскольку из принципа свободы договора вытекает возможность заключения договоров как предусмотренных, так и не предусмотренных законодательством, в гражданском праве выделяются поименованные (названные в ГК РФ или в ином законе) и непоименованные договоры, которые неизвестны законодательству, но не противоречат его общим началам и смыслу. Последние договоры, в основном, и составляют группу договоров sui generis.

Отнюдь не любое договорное правоотношение, характеризующееся новыми свойствами, требует формирования нового договорного института. Необходимость его выделения из числа уже известных договорных конструкций возникает лишь тогда, когда исключительный признак требует легального отражения. Как заключает Ю.В. Романец, «определяя место нового договорного обязательства в законодательном акте, следует учитывать нормообразующие признаки, на которых построена существующая система договоров» [68].

Выдающийся отечественный цивилист, профессор О.С. Иоффе по этому вопросу отмечал, что в случаях, когда договоры сходны как по лежащим в их основе материальным отношениям, так и по существенным условиям, объективно необходимым для возникновения обязательства, они соотносятся друг с другом не как типы, а как разновидности одного и того же договорного типа. «Какие бы различия не наблюдались, например, в правовом нормировании купли-продажи жилых домов и розничной купли-продажи, они составляют не более чем разновидности того договорного типа, который именуется куплей-продажей, так как выражают однопорядковые экономические отношения и однохарактерные правовые условия, объективно необходимые для формирования соответствующих обязательств»[69].