Ирина Кабанова - Правовое регулирование лизинга недвижимости в Российской Федерации: монография

• Название: Правовое регулирование лизинга недвижимости в Российской Федерации: монография
• Автор: Ирина Кабанова
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2013
• ISBN: 978-5-7205-1187-6

В работе последовательно излагаются основные вопросы, связанные с осуществлением деятельности по лизингу недвижимости. на основе анализа правовых норм, материалов судебной практики, отечественных и зарубежных доктринальных положений исследуются экономические основы и правовые особенности лизинга недвижимости, определяются квалифицирующие признаки договора лизинга недвижимости и его место в системе договорных обязательств. особое внимание уделяется вопросам заключения договора лизинга недвижимости, его существенным условиям, правам, обязанностям и ответственности участников лизинговой операции.

Книга адресована преподавателям, аспирантам и студентам юридических и экономических факультетов образовательных организаций, научным работникам, а также широкому кругу специалистов в области отношений по лизингу недвижимости.

---

Некоторые исследователи отмечают, что договор купли-продажи и договор лизинга «тесно между собой связаны и составляют лизинг в широком смысле слова»[50]. Другие авторы характеризуют лизинг как комплекс имущественных отношений на основании того, что лизинговые отношения оформляются как минимум двумя договорами; в лизинге присутствуют прямые и косвенные участники – коммерческие банки, инвестиционные фонды, кредитующие лизингодателя, страховые компании, выступающие гарантами сделок, посредники, лизинговые брокеры[51].

Оспаривая эту позицию, А.А. Иванов пишет, что «отношения по реализации договора лизинга не есть само договорное лизинговое обязательство»[52]. Восприятие лизинга в качестве комплекса имущественных отношений приводит к смешению экономической и правовой составляющей этого сложного явления, что препятствует проведению юридического исследования.

В некоторых работах встречаются попытки объяснить структуру связей сторон лизинга тем, что лизингодатель на основании п. 1 ст. 313 ГК РФ возлагает исполнение ряда своих обязанностей по договору лизинга на продавца[53], а также конструкцией договора в пользу третьего лица[54].

«Отдельно взятый договор может быть только искусственно вычленен из оборота, – указывает профессор М.И. Брагинский. – В действительности по поводу осуществления договорных прав и обязанностей контрагенты вступают в различного рода связи с «третьими лицами», к которым относятся все, кто, не будучи сторонами правоотношения, своими действиями воздействуют на его динамику. Третье лицо – это тот, кто, не относясь к числу контрагентов, оказывается в юридически значимой связи с одним из них либо с обоими» [55].

Если участие третьего лица составляет цель соответствующего правоотношения, это договор в пользу третьего лица. Если третье лицо выступает от имени стороны в договоре, оно может являться исполнителем обязательства, принимать исполнение вместо кредитора или предъявлять стороне требование об исполнении договора.

Рассматриваемые отношения пробуют объяснить тем, что правоотношение между лизингополучателем и продавцом возникает из того, что в договоре купли-продажи покупатель (лизингодатель) поручает исполнение своих обязанностей по принятию продукции и предъявлению претензий, связанных с ее качеством, лизингополучателю, а исполнение договорного обязательства в целом возлагает на продавца[56]. Действительно, в том, что лизингодатель поручает своему контрагенту создать или произвести отчуждение имущества для лизингополучателя, а также в том, что он поручает лизингополучателю предъявлять претензии своему контрагенту по исполнению договора о приобретении, есть сходство с договором поручения. Однако это не дает оснований заключать, что в лизинге наличествует возложение исполнения обязательства.

Положение о возможности возложения исполнения предполагает, по общему правилу, что исполнение должно предоставляться лизингополучателю со стороны лизингодателя, т. к. возложить на третье лицо возможно исполнение лишь тех обязанностей, которые несет должник (лизингодатель). Следовательно, они должны быть прямо закреплены за лизингодателем в договоре лизинга, однако лизингодатель этих обязанностей не несет. Кроме того, при возложении исполнения обязательства на третье лицо ответственность перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение несет должник (лизингодатель), но не третье лицо, а это противоречит конструкции лизинга.

Основной смысл конструкции договора в пользу третьего лица состоит в наделении третьего лица правом самостоятельного требования к стороне по договору, в заключении которого третье лицо не принимало участия. При этом третье лицо в качестве кредитора противостоит одной из сторон упомянутого договора, этот договор создает у третьего лица права, а не обязанности, и при отказе третьего лица от своего права осуществить его может контрагент по договору, выступавший в роли кредитора.

Е.А. Суханов рассматривает лизинг как самостоятельную разновидность обязательств по передаче имущества в пользование, которая, однако, «в отличие от обычной аренды, предполагает участие в данных отношениях не только арендодателя и арендатора, но и третьей стороны – изготовителя (поставщика) оборудования, с которым и арендодатель, и арендатор могут вступать в непосредственные отношения». Признавая, что в лизинге участники последовательно связаны между собой двумя и более отдельными договорами, Е.А. Суханов считает, что арендатор получает право требования от поставщика исполнения его обязанностей перед арендодателем, «как если бы он являлся стороной этого соглашения и как если бы оборудование поставлялось непосредственно пользователю» (п. 1 ст. 11 Конвенции). Таким образом, «в финансовом лизинге друг с другом одновременно связаны фактически все три стороны (участники), и любое из возникающих здесь договорных обязательств можно представить как обязательство с участием третьего лица»[57].

Похожее обоснование предлагает Н.В. Кузнецов, который признает договором в пользу третьего лица не договор лизинга, а договор купли-продажи, заключаемый между лизингодателем и продавцом имущества[58]. Такой подход, с его точки зрения, позволяет подчеркнуть специфическое отличие рассматриваемого договора купли-продажи от определения договора в пользу третьего лица, данного в ст. 430 ГК РФ, и одновременно – отразить тождественность основных характеристик указанных договоров.

Однако в отношениях с продавцом лизингодатель и лизингополучатель выступают как солидарные кредиторы[59]. Это препятствует объявлению лизингополучателя либо лизингодателя третьими лицами, т. к. третье лицо не может одновременно быть кредитором (п. 1 ст. 430).

Причины, побуждающие кредитора заключить договор в пользу третьего лица, остаются за пределами самого договора. Для должника в таком договоре совершенно безразлично, почему кредитор выговаривает для стороннего лица право. Напротив, сообщение лизингодателем продавцу о том, что приобретаемое у него имущество предназначено для передачи в лизинг определенному лицу, названо в ст. 667 ГК РФ обязанностью лизингодателя.

Если все же взглянуть на договор лизинга как на договор в пользу третьего лица, кто же из его субъектов может рассматриваться в качестве третьего лица? Лизингодатель – однозначно нет, т. к. он является стороной обоих договоров. Лизингополучатель может рассматриваться как третье лицо в договоре между лизингодателем и продавцом. Из легального определения договора лизинга (ст. 665 ГК РФ, ст. 2 Закона о лизинге), а также сложившейся деловой практики следует, что лизингополучатель определяет продавца и приобретаемое по договору имущество.

Но даже если принять позицию, согласно которой лизингополучатель выступает третьим лицом в договоре о приобретении предмета лизинга, то он в силу прямого указания закона (абз. 2–3 п. 1 ст. 4 Закона о лизинге) не может быть третьей стороной в договоре лизинга. Однако и называть его третьим лицом в договоре о приобретении предмета лизинга вряд ли допустимо. При таком подходе основной акцент переносится на этот договор, а непосредственно договор лизинга приобретает второстепенное значение.

П. 2 ст. 15 Закона о лизинге указывает на противоположную модель – для выполнения своих обязательств по договору лизинга субъекты лизинга заключают обязательные (договор купли-продажи) и сопутствующие договоры, т. е. договор лизинга обусловливает необходимость заключения и влияет на права и обязанности сторон договора купли-продажи, а не наоборот. Например, именно договором лизинга определяется, кому продавец передает предмет лизинга – лизингополучателю или лизингодателю (п. 1 ст. 668 ГК РФ).

Согласно абз. 1 п. 1 ст. 670 ГК РФ лизингополучатель имеет права и несет обязанности, предусмотренные для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он являлся стороной договора купли-продажи, заключенного между лизингодателем и продавцом. Однако важнейшего для покупателя права – права собственности на приобретаемое имущество – он не получает. Предмет лизинга становится собственностью оплатившего его лица, т. е. лизингодателя.

В соответствии с п. 5 ст. 15 Закона о лизинге лизингополучатель обязан принять предмет лизинга, что также не вписывается в рамки договора в пользу третьего лица. В ст. 430 ГК РФ указано, что договор в пользу третьего лица не порождает для него обязанностей, в то время, как лизингополучатель несет все обязанности покупателя за установленным в ст. 670 ГК РФ исключением. Лизингодатель и лизингополучатель презюмируются солидарными кредиторами в отношениях с продавцом (ст. 670 ГК РФ), тогда как кредитор в договоре в пользу третьего лица может воспользоваться правами, вытекающими из этого договора, только в случае отказа от них третьего лица (п. 4 ст. 430 ГК РФ).