Ирина Кабанова - Правовое регулирование лизинга недвижимости в Российской Федерации: монография

• Название: Правовое регулирование лизинга недвижимости в Российской Федерации: монография
• Автор: Ирина Кабанова
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2013
• ISBN: 978-5-7205-1187-6

В работе последовательно излагаются основные вопросы, связанные с осуществлением деятельности по лизингу недвижимости. на основе анализа правовых норм, материалов судебной практики, отечественных и зарубежных доктринальных положений исследуются экономические основы и правовые особенности лизинга недвижимости, определяются квалифицирующие признаки договора лизинга недвижимости и его место в системе договорных обязательств. особое внимание уделяется вопросам заключения договора лизинга недвижимости, его существенным условиям, правам, обязанностям и ответственности участников лизинговой операции.

Книга адресована преподавателям, аспирантам и студентам юридических и экономических факультетов образовательных организаций, научным работникам, а также широкому кругу специалистов в области отношений по лизингу недвижимости.

---

Так как объект недвижимости в течение срока лизинга находится в собственности лизингодателя, который является заемщиком перед банком при необходимости дополнительного финансирования лизинговой операции, у лизингополучателя отсутствует необходимость предоставлять залог для обеспечения исполнения обязательства перед лизингодателем, Еще один плюс – наличие заключенного договора лизинга не влияет на состояние кредитной истории лизингополучателя.

В случае с лизингополучателями – физическими лицами, не осуществляющими предпринимательскую деятельность, лизингодатели, оставаясь собственниками предоставляемого в лизинг жилья, учитывают его на своем балансе и являются плательщиками налога на имущество. Для содействия развитию лизинга жилой недвижимости допустимо предусмотреть снижение налогового бремени для этой категории лизингодателей, чтобы стимулировать их к заключению договоров лизинга жилой недвижимости.

Продажа недвижимости для предоставления ее в лизинг позволяет существенно увеличить число потенциальных покупателей и этим может быть привлекательна для продавцов и застройщиков.

Отличительной особенностью лизинга недвижимости является то, что обладая преимуществами перед иными способами приобретения недвижимости, он в каждом индивидуальном случае предоставляет возможность выбора оптимальной схемы приобретения недвижимости. Недвижимость передается лизингополучателю в результате исполнения участниками лизинга обязанностей, возникающих из двух договоров: договора лизинга недвижимости и договора о приобретении недвижимости в собственность лизингодателя. Более подробно эти договоры будут анализироваться ниже.

Выбор конкретного договора, на основании которого недвижимость приобретается лизингодателем в собственность для передачи в лизинг, может осуществляться совместно лизингодателем и лизингополучателем на стадии заключения договора лизинга недвижимости. Например, для лизинга коммерческой недвижимости, бывшей в эксплуатации, это может быть договор купли-продажи; для лизинга недвижимости, которой еще нет в наличии – договор строительного подряда или договор участия в долевом строительстве.

Термин «лизинг» достаточно многозначен и используется не только в правовых исследованиях. Отечественный законодатель первоначально усмотрел в лизинге вид предпринимательской деятельности, направленный на инвестирование временно свободных или привлеченных финансовых средств в имущество, передаваемое по договору физическим и юридическим лицам на определенный срок[22]. В утвержденном Постановлением Правительства РФ от 29 июня 1995 г. № 633 «О развитии лизинга в инвестиционной деятельности»[23]

Временном положении о лизинге эта позиция была несколько скорректирована в сторону понимания лизинга как правовой категории, что соответствовало подходу Конвенции УНИДРУА 1988 г. к лизингу, в первую очередь, как к гражданско-правовому обязательству. Лизинг в п. 1 Временного положения определялся как вид предпринимательской деятельности, направленной на инвестирование временно свободных или привлеченных финансовых средств, когда по договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность обусловленное договором имущество у определенного продавца и предоставить это имущество арендатору (лизингополучателю) за плату во временное пользование для предпринимательских целей.

В Законе о лизинге сохранился взгляд на лизинг как на экономико-правовую категорию, о чем свидетельствует формулировка ст. 2. Но правоотношение не порождает, а опосредует экономическое отношение, поэтому лизинг как совокупность правовых и экономических отношений (курсив мой. – И.К.) объектом правового регулирования быть не может. Правовое отношение представляет собой то, что правом уже урегулировано, в том числе, через создание определенных договорных конструкций. Это идеальная модель, с которой соотносятся реальные действия участников оборота. Недаром главы ГК РФ называются, к примеру, «Купля-продажа», «Аренда», «Подряд» (т. е. обозначают отношения, подвергающиеся правовому регулированию), а не «Договор купли-продажи», «Договор аренды», «Договор подряда».

И еще одно замечание по терминологии ст. 2 Закона о лизинге. Представляется, что лизинг – это не совокупность, а система отношений, т. е. ограниченное множество элементов, находящихся в устойчивых, упорядоченных и соподчиненных друг другу структурных взаимосвязях. Напротив, совокупность является случайным набором хаотично расположенных и произвольно составленных элементов[24].

За время, прошедшее с момента принятия Указа № 1929, термин «лизинг» закрепился как в российских нормативных актах, так и в деловой практике. Однако в правовых актах подчас происходит смешение понятий, и рассматриваемые отношения, а также договор, их опосредующий, именуются: «лизинг», «финансовая аренда», «финансовая аренда (лизинг)».

Слово «leasing» появилось в английском языке как производное от слова lease, которое переводится как «аренда», «наем»[25]. В русском языке термин «лизинг» возник даже не как перевод иностранного понятия, а как транскрипция, написанная русскими буквами, для обозначения нового для отечественной деловой практики явления.

В результате термин получил множество значений. Лизинг воспринимается и как соответствующая система экономических отношений, и как договор, опосредующий эти отношения. Не добавил ясности и отечественный законодатель, введя понятие «финансовая аренда» в качестве синонимичного понятию «лизинг» в ГК РФ и Закон о лизинге. Термин «финансовый лизинг» использовался в первых официальных документах, посвященных лизингу, а также в первоначальном тексте Закона «О лизинге».

Нет и единых международных понятий «лизинг», «финансовый лизинг», «финансовая аренда»[26]. Англоязычный вариант Конвенции УНИДРУА «О международном финансовом лизинге» оперирует словосочетанием «financial leasing», но стороны договора лизинга названы «lessor» и «lessee», что на русский язык можно перевести и как лизингодатель – лизингополучатель и как арендодатель – арендатор соответственно.

Нормы ГК РФ базируются на положениях Оттавской конвенции, в которой закреплен только один из видов лизинга, известных англо-американскому праву, а именно финансовый лизинг.

При включении в ГК РФ норм о лизинге отечественный законодатель решил превратить словосочетание «финансовый лизинг» в «финансовую аренду», которое и должно характеризовать российское понимание лизинга. Поэтому согласно нормам российского права лизинг может быть только финансовым по терминологии Оттавской конвенции.

Понятие «финансовая аренда» используется в Международном стандарте бухгалтерского учета IAS 17 (Международный стандарт финансовой отчетности (МСФО) 17 «Аренда»), выпущенном Комитетом по Международным стандартам бухгалтерского учета в сентябре 1982 г[27]. Согласно этому стандарту, правила учета арендных операций определяются экономическим содержанием сделки, что приводит к необходимости рассматривать два основных вида аренды:

• финансовая аренда (практически все риски и преимущества собственника переходят к арендатору, который отражает аренду в балансе как актив и как обязательство по выплате будущих арендных платежей);

• оперативная аренда.

Федеральным законом от 27.07.2010 г. № 208-ФЗ «О консолидированной финансовой отчетности»[28] вводятся новые требования к составлению, представлению и публикации консолидированной бухгалтерской отчетности, которую теперь в соответствии с МСФО обязаны составлять кредитные и страховые организации, иные организации, ценные бумаги которых допущены к обращению на торгах фондовых бирж и (или) иных организаторов торговли на рынке ценных бумаг, а также иные юридические лица в случаях, установленных законом либо учредительными документами. Но российские правила учета не предусматривают классификацию аренды по экономическому содержанию сделки. Для целей бухгалтерского учета выделяются:

• финансовая аренда (лизинг), порядок учета которой установлен Приказом Минфина России от 17.02.1997 г. № 15 «Об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга» (Применяется в настоящее время с учетом действующего Плана счетов и Инструкции по его применению[29]);

• аренда, кроме финансовой, порядок учета которой не установлен отдельным документом, а осуществляется в соответствии с Положением по бухгалтерскому учету «Доходы организации» (ПБУ 9/99), утвержденным Приказом Минфина России от 06.05.1999 г. № 32н (ред. от 27.11.2006 г.[30]), и Положением по бухгалтерскому учету «Расходы организации» (ПБУ 10/99), утвержденным Приказом Минфина России от 06.05.1999 г. № 33н (ред. от 27.11.2006 г.[31]).

Таким образом, употребление терминов «финансовая» и «оперативная» аренда, которые в некоторых случаях не совсем верно переводят как «финансовый» либо «оперативный» лизинг, связано с правилами бухучета, а не с правовой характеристикой сделки. С признанием лизинга в бухгалтерском учете была реализована идея преимущества экономической сущности сделки над ее правовой формой. Это потребовало переосмысления традиционного представления о том, что имущество может отражаться только в финансовой отчетности собственника, а лицо, не являющееся собственником, не вправе отражать его в своей отчетности. В связи с этим следует отметить подход Закона о лизинге, ст. 31 которого позволяет учитывать предмет лизинга как на балансе лизингодателя, так и на балансе лизингополучателя в зависимости от договоренности между контрагентами.