Ирина Кабанова - Правовое регулирование лизинга недвижимости в Российской Федерации: монография

• Название: Правовое регулирование лизинга недвижимости в Российской Федерации: монография
• Автор: Ирина Кабанова
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2013
• ISBN: 978-5-7205-1187-6

В работе последовательно излагаются основные вопросы, связанные с осуществлением деятельности по лизингу недвижимости. на основе анализа правовых норм, материалов судебной практики, отечественных и зарубежных доктринальных положений исследуются экономические основы и правовые особенности лизинга недвижимости, определяются квалифицирующие признаки договора лизинга недвижимости и его место в системе договорных обязательств. особое внимание уделяется вопросам заключения договора лизинга недвижимости, его существенным условиям, правам, обязанностям и ответственности участников лизинговой операции.

Книга адресована преподавателям, аспирантам и студентам юридических и экономических факультетов образовательных организаций, научным работникам, а также широкому кругу специалистов в области отношений по лизингу недвижимости.

---

3) периодические платежи, подлежащие выплате по договору лизинга, рассчитываются, в частности, с учетом амортизации всей или существенной части стоимости оборудования.

В Модельном законе о лизинге, принятом резолюцией УНИДРУА 18 ноября 2005 г.[18], подразумевается, что термин «лизинг» охватывает собственно аренду, ее производные и финансовую аренду. Договором финансовой аренды является договор аренды, обладающий следующими особенностями:

1) арендатор указывает имущество и выбирает поставщика;

2) арендодатель приобретает имущество в связи с договором аренды, и поставщик осведомлен об этом факте;

3) арендные или иные платежи, подлежащие уплате по договору аренды, рассчитываются с учетом или без учета амортизации всей или значительной части стоимости вложения арендодателя.

На характеристику договора в качестве договора лизинга не влияет наличие или отсутствие обязанности арендатора приобрести в собственность все либо часть арендуемого имущества.

Из приведенных положений заметен общий подход и Конвенции и Модельного закона к договору лизинга как договору, арендному по своей природе, но обладающему значительной спецификой. К тому же, прослеживается стремление избежать дефиниций и определить сложное явление через его существенные признаки, что представляется полезным примером для законодателя. Однако и в этих определениях трудно отграничить лизинг как систему имущественных отношений от договора лизинга, эти отношения опосредующий и придающий им правовую форму.

Германский цивилист Х. Бюшген отмечает, что предварительное объяснение лизинга через такие его аспекты, как «возмездная передача в пользование средств производства» и «особая форма покрытия нужд в основных средствах» дает лучшее представление о лизинге, поскольку подводит к анализу его экономических предпосылок, специфических форм и функций в хозяйственной практике»[19].

Основные признаки лизинга как особого вида арендных отношений можно расположить в следующем порядке:

1) предмет, передаваемый в лизинг, специально приобретается лизингодателем для целей и по спецификации лизингополучателя;

2) срок лизинга, как правило, является длительным и охватывает весь период эффективной службы предоставленного имущества, определяемый с применением ускоренной амортизации предмета лизинга;

3) общая сумма лизинговых платежей за пользование предметом лизинга включает его стоимость с учетом амортизации, проценты за пользование предоставленными денежными средствами и оплату услуг лизингодателя;

4) по истечении срока лизинга лизингополучателю часто предоставляется право приобрести предмет лизинга в собственность по остаточной стоимости. Однако не исключается возможность и других действий сторон, таких как возврат предмета лизинга лизингодателю.

Во многих правопорядках отношения, не обладающие системой этих признаков, например, оперативный лизинг, признаются обычными арендными сделками. Однако выделение финансового и оперативного лизинга как основных видов лизинга свойственно для правовой системы США, в то время как в доктрине и законодательстве континентальной Европы преобладает позиция, согласно которой лизингом признается только финансовый лизинг[20].

В современном российском законодательстве о лизинге оперативный лизинг также не отнесен напрямую к видам лизинга, что представляется верным в целях воспрепятствования совершению притворных лизинговых сделок. Общая сумма лизинговых платежей зависит от срока лизинга и амортизации предмета лизинга. Если такой зависимости нет, возникает вопрос о наличии в действиях сторон разумных хозяйственных мотивов, не направленных к получению необоснованной налоговой экономии.

Развитие лизинговых отношений привело к тому, что оставаясь видом аренды, лизинг, в свою очередь, может быть разделен на несколько видов.

В Законе о лизинге выделяется внутренний и международный лизинг, различаемый в зависимости от принадлежности субъектов лизинга к одной или разным странам.

Снятие ограничения по субъектному составу лизинговых отношений и использованию предмета лизинга только в предпринимательских целях позволяет выделить лизинг, субъектами которого выступают индивидуальные и коллективные предприниматели, и лизинг с участием лизингополучателей, не осуществляющих предпринимательскую деятельность[21]. Эта правовая новелла создает основу для использования лизинга в целях улучшения материальной базы учреждений и способствует развитию лизинга с участием физических лиц – потребителей.

В зависимости от типа имущества, являющегося предметом лизинга, он подразделяется на распространенный в деловой практике лизинг движимого имущества и лизинг недвижимости, возникший в ответ на новые потребности субъектов экономической деятельности. Лизинг недвижимости как вид лизинга представляет собой отношение по предоставлению во владение и пользование объектов недвижимости за плату и на срок, определяемый с учетом сроков полезного использования недвижимого имущества.

Отличия правового регулирования лизинга недвижимости от лизинга движимого имущества обусловлены правовым режимом недвижимости, в том числе, особыми требованиями к оформлению прав на недвижимое имущество и форме сделок с недвижимостью, что дает возможность обеспечить больший контроль за их совершением.

Применительно к лизингу недвижимости это означает сопоставление признаков возникающего отношения с признаками лизинга в каждом конкретном случае. Это также обеспечивает проверку договоров, на основании которых предмет лизинга приобретается лизингодателем в собственность, что позволяет расширить их круг, т. к. опасность совершения мнимой либо притворной сделки для получения необоснованной налоговой экономии здесь существенно ниже, нежели в отношениях по лизингу движимого имущества.

Государственная регистрация прав, являясь способом охраны и защиты прав на недвижимость, служит гарантией соблюдения интересов участников лизинга, в первую очередь, лизингодателя, что в целом увеличивает доверие к лизингу недвижимости.

В отличие от купли-продажи и подряда лизинг позволяет получать недвижимость во владение и пользование, а не в собственность, но при этом лизингополучатель имеет возможность использовать недвижимое имущество в своих целях без отвлечения значительной части собственных денежных средств и не прибегая к дополнительным источникам финансирования.

Лизинг по сравнению с арендой недвижимости представляет собой более долгосрочные и стабильные отношения (договоры аренды зачастую заключаются на срок менее года).

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Возможность изменения размера лизинговых платежей предусмотрена и Законом о лизинге, причем этот размер допустимо изменять не чаще чем один раз в три месяца (п. 2 ст. 28 Закона о лизинге). Но из-за связи размера лизинговых платежей со сроком договора лизинга, размер и способ уплаты лизинговых платежей, как правило, устанавливается при заключении договора лизинга и более не изменяется. Это обстоятельство выгодно отличает лизинг недвижимости от аренды или коммерческого найма, поскольку арендодатели (наймодатели) регулярно пользуются своим правом на увеличение размера арендной платы.

В договоре аренды не предусматривается право арендатора выкупить в собственность используемую недвижимость (за исключением аренды с правом выкупа). Лизинг при наличии в договоре условия о выкупе объекта недвижимости такую возможность предоставляет, и не только предпринимателям.

Лизинг имеет весомые преимущества не только перед арендой, но и перед приобретением коммерческой недвижимости в кредит, обеспеченный ипотекой, т. к. высокие требования банков к финансовому состоянию заемщиков затрудняют получение кредита для приобретения недвижимости. Несмотря на то, что расходы лизингополучателя зачастую превышают расходы на приобретение недвижимости в кредит, поскольку срок договора лизинга обычно больше срока кредитного договора, именно лизинг является инструментом, предоставляющим возможность приобретения коммерческой недвижимости для индивидуальных и коллективных предпринимателей в сфере малого и среднего бизнеса.

Для ипотеки коммерческой недвижимости желательно, чтобы ее предметом была недвижимость, обладающая высокой ликвидностью. Требования кредитора к объекту, под залог которого выдается кредит, не всегда совпадают с требованиями заемщика. Напротив, объект недвижимости, передаваемый в лизинг, полностью отвечает требованиям лизингополучателя.

Так как объект недвижимости в течение срока лизинга находится в собственности лизингодателя, который является заемщиком перед банком при необходимости дополнительного финансирования лизинговой операции, у лизингополучателя отсутствует необходимость предоставлять залог для обеспечения исполнения обязательства перед лизингодателем, Еще один плюс – наличие заключенного договора лизинга не влияет на состояние кредитной истории лизингополучателя.