Ирина Кабанова - Правовое регулирование лизинга недвижимости в Российской Федерации: монография

• Название: Правовое регулирование лизинга недвижимости в Российской Федерации: монография
• Автор: Ирина Кабанова
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2013
• ISBN: 978-5-7205-1187-6

В работе последовательно излагаются основные вопросы, связанные с осуществлением деятельности по лизингу недвижимости. на основе анализа правовых норм, материалов судебной практики, отечественных и зарубежных доктринальных положений исследуются экономические основы и правовые особенности лизинга недвижимости, определяются квалифицирующие признаки договора лизинга недвижимости и его место в системе договорных обязательств. особое внимание уделяется вопросам заключения договора лизинга недвижимости, его существенным условиям, правам, обязанностям и ответственности участников лизинговой операции.

Книга адресована преподавателям, аспирантам и студентам юридических и экономических факультетов образовательных организаций, научным работникам, а также широкому кругу специалистов в области отношений по лизингу недвижимости.

---

Цели правового регулирования достигаются с помощью механизма правового регулирования, который некоторые исследователи именуют механизмом государственно-правового регулирования, подчеркивая неразрывную связь государства и права[98]. В советской юридической литературе природу механизма правового регулирования выявил С.С. Алексеев. Он предложил понимать под механизмом правового регулирования «взятую в единстве всю совокупность юридических средств, при помощи которых обеспечивается правовое воздействие на общественные отношения»[99].

Т.Н. Радько высказал мнение о том, что предпочтительнее более узкое определение механизма правового регулирования, т. к. правовое регулирование – это действие не всей системы права и не во всех формах и направлениях, а именно «регламентация правовыми средствами определенного вида общественных отношений, осуществляемая в конкретной правовой ситуации»[100]. Дальнейшее изложение будет основано на этом понимании.

Ранее указывалось на необходимость разграничения лизинга как экономической и правовой категории. Учитывая, что экономика имеет приоритет перед правом, но одновременно право способствует формированию экономических отношений, и в целом экономика и право развиваются в режиме взаимодействия[101], рассмотрим, каково воздействие права на имущественные лизинговые отношения.

Основные элементы механизма правового регулирования любого общественного отношения (правовые нормы, процесс правоприменения и правопорядок как результат этого процесса) охватываются понятием «правовые основы». Нормативно-правовая основа лизинга, которую составляет совокупность нормативных правовых актов, предназначенных для регулирования лизинговых отношений, – это лишь одна из частей правовой основы исследуемого явления. Но именно в правовых актах содержится, по выражению Ю.А. Тихомирова, основной «заряд» воздействия на поведение лиц и все виды их деятельности[102].

Конституции РФ принадлежит роль важнейшего правового регулятора, в котором получают закрепление первоосновы государственного и общественного строя, поэтому и нормативно-правовая основа лизинга берет свое начало в положениях Конституции РФ (ст. 8, 34, 37, 55).

Распространение лизинга, в том числе в сфере международного сотрудничества, и различия в правовом регулировании лизинговых отношений вызвали необходимость унификации правил о международном финансовом лизинге, как наиболее важном из всех видов лизинга[103]. Поэтому 28 мая 1988 г. в Оттаве на международной конференции ООН, в которой участвовали представители 55 стран (в том числе СССР) была принята Конвенция УНИДРУА о международном финансовом лизинге.

Конвенция трактует финансовый лизинг как сделку, включающую следующие характеристики:

1) арендатор определяет оборудование и выбирает поставщика, не полагаясь в первую очередь на опыт и суждение арендодателя;

2) оборудование приобретается арендодателем в связи с договором лизинга, который, и поставщик осведомлен об этом, заключен или должен быть заключен между арендодателем и арендатором;

3) периодические платежи, подлежащие выплате по договору лизинга, рассчитываются, в частности, с учетом амортизации всей или существенной части стоимости оборудования.

П. 4 ст. 1 Конвенции устанавливает, что она применяется к сделкам финансового лизинга на любое оборудование, за исключением того, которое должно быть использовано, в основном, для личных, семейных или домашних нужд. Главным образом, Конвенция регулирует отношения по лизингу оборудования, но в ст. 4 особо отмечено: «Положения настоящей Конвенции не перестанут применяться только из-за того, что оборудование стало принадлежностью земельного участка или было присоединено к земельному участку». В п. 2 указанной статьи подчеркивается, что вопрос о том, стало ли оборудование принадлежностью земельного участка, было присоединено к земельному участку, или нет, а также возникающие в связи с этим правовые последствия для арендодателя и обладателя вещных прав на данный земельный участок регулируются законом государства местонахождения земельного участка. Помимо этого, действующее российское законодательство признает воздушные, морские и речные суда внутреннего плавания, которые согласно ст. 1 и 7 Конвенции могут быть предметом договора международного финансового лизинга, недвижимостью.

Новым этапом работы над определением оптимальной модели правового регулирования международного лизинга стала подготовка и принятие резолюцией УНИДРУА 18 ноября 2005 г. Модельного закона о лизинге.

Модельный закон исходит из того, что лизинг является важным ресурсом для притока капитала, развития малых и средних предприятий, поэтому необходимо повысить доступность использования инструментов лизинга, особенно в развивающихся странах и странах с экономиками переходного типа.

На характеристику договора в качестве договора лизинга не влияет наличие или отсутствие обязанности арендатора приобрести в собственность все либо часть арендуемого имущества.

В отличие от Конвенции Модельный закон распространяет действие своих норм и на сделки так называемого оперативного лизинга, которые во многих правопорядках признаются обычными арендными сделками. В целом выделение финансового и оперативного лизинга как основных видов лизинга свойственно для правовой системы США, в то время как в доктрине и законодательстве континентальной Европы преобладает позиция, согласно которой лизингом признается только финансовый лизинг[104].

С 1 марта 1996 г. была введена в действие часть вторая ГК РФ, в состав которой в гл. 34 были включены нормы о договоре финансовой аренды (лизинга), объединенные в § 6 (ст. 665–670). По оценке Л.Ю. Василевской, «несмотря на относительно небольшое количество норм, многие из них стали новеллами в отечественном гражданском праве»[105]. Впервые в истории российского законодательства нормы о договоре лизинга были помещены в кодифицированный акт. Е.В. Кабатова сообщает о том, что целью регулирования лизинга в ГК РФ было создание основных требований к этому виду отношений, т. к. важно было установить специфику связей между участниками лизинга, в первую очередь, между лизингополучателем и продавцом, что и было сделано, в частности, в ст. 670 ГК РФ[106].

Квалификация договора лизинга в качестве вида договора аренды позволила не дублировать нормы § 1 гл. 34 в § 6 той же главы. Применительно к аренде недвижимости в ГК РФ нет общих правил, что отличает подход ГК РФ к правовому регулированию аренды от правового регулирования купли-продажи. В.В. Витрянский приходит к выводу о том, что схема регулирования отдельных видов договора аренды, используемая в ГК РФ, исключает возможность применения к договору лизинга специальных правил о договоре аренды зданий (сооружений) и о договоре аренды предприятия[107]. Действительно, п. 2 ст. 650 ГК РФ презюмирует применимость правил об аренде зданий и сооружений к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об аренде предприятия, но такая норма в отношении лизинга какого-либо объекта недвижимости отсутствует.

Однако в силу п. 1 ст. 6 ГК РФ представляется возможным применение норм § 4 гл. 34, не противоречащих сущности лизинга, для урегулирования отношений между лизингодателем и лизингополучателем рукотворного объекта недвижимости в случае отсутствия нормативного, обычного либо договорного регулирования, т. к. законодатель признает сходство лизинговых и арендных отношений и родовую принадлежность договора лизинга к арендным договорам.

В данной ситуации наличествуют условия для применения аналогии закона – общественные отношения, подлежащие урегулированию, являются сходными по природе с арендными, возникают по поводу одного и того же объекта (зданий и сооружений), обращение к этому способу правового воздействия отвечает цели создания совпадающего правового режима для однородных отношений.

Следует признать, что применение норм § 4 гл. 34 ГК РФ к регулированию лизинговых отношений является «запасным вариантом» и должно призываться к действию только тогда, когда отношения прямо не урегулированы законодательством в широком значении этого термина[108].

Еще большие сложности возникают при определении правил, регламентирующих отношения по лизингу помещений. Помещение, являясь частью здания или сооружения, в то же время как самостоятельный объект гражданских прав имеет существенные отличительные особенности, на которые неоднократно указывалось в цивилистических исследованиях, в частности, посвященных аренде нежилых помещений.

По вопросу применения к аренде нежилых помещений норм об аренде зданий и сооружений мнения специалистов разделились. Так, ряд авторов считают, что положения § 4 гл. 34 ГК РФ к аренде нежилых помещений применять недопустимо[109]. Другие признают такую возможность, но только если сами стороны сделают соответствующую оговорку в договоре аренды нежилого помещения[110]. Согласно третьей точке зрения нормы об аренде зданий и сооружений применимы и к аренде нежилых помещений[111].