Г Чубуков - Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации

• Название: Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации
• Автор: Г Чубуков
• Жанр: Юриспруденция

---

Продавец подготавливает по каждому предмету торгов необходимые материалы и документы, которые должны содержать следующие сведения:

регистрационный номер предмета торгов;

местоположение (адрес), кадастровый номер земельного участка;

план земельного участка с указанием сервитутов и иных обременений, установленных для данного земельного участка;

заключение соответствующего комитета по земельным ресурсам и землеустройству о характеристиках земельного участка (правовой режим, ставка земельного налога и др.);

заключение соответствующего органа по градостроительству и архитектуре (о функциональном назначении и разрешенном использовании земельного участка, наличии согласования о подключении к инженерным коммуникациям и его ориентировочной общей стоимости, требованиях к благоустройству и участию в развитии инфраструктуры города или другого поселения);

начальная цена предмета торгов;

проект договора купли-продажи или аренды земельного участка, включающий при необходимости график платежей;

проект договора о залоге земельного участка, если таковой требуется по условиям торгов;

сведения об экологическом состоянии земельного участка и другие сведения о предмете торгов.

3. В постоянное (бессрочное) пользование и аренду земельные участки в силу того, что предполагается выбор участка, предоставляются после совершения процедуры предварительного согласования мест размещения объектов строительства на предоставляемых участках. Без предварительного согласования никаких прав пользования землей у заявителя не возникает.

В п.3 комментируемой статьи речь идет о предоставлении земельных участков в аренду (ст.22 Кодекса) и в постоянное (бессрочное) пользование (ст.20 Кодекса). В 2004г. [158] восполнен пробел комментируемой статьи дополнением о том, что с предварительным согласованием места размещения строительного объекта осуществляется предоставление земельных участков религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения — в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

4. Порядок предоставления земельного участка без предварительного согласования предусматривает осуществление необходимых работ и юридических действий, обеспечивающих точные сведения не только о разрешенном использовании земельного участка, месте его расположения, но и о его конфигурации, рельефе, что необходимо знать будущим строителям объекта. Устанавливаются границы участка с соседями-землепользователями, выясняются технические условия подключения объектов к сетям инженерных коммуникаций, определяются объективные кадастровые данные о земельном участке в соответствии с требованиями законодательства о земельном кадастре.

При этом определяется плата за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения[159].

5. При предоставлении земельных участков для строительства объектов с предварительным согласованием места размещения объекта внимание сосредоточивается прежде всего на выборе места, где будут разворачиваться строительство и вовлекаться в зону его влияния многие организации и, что очень важно, местное население. В предшествующей ситуации, когда место строительства известно, существует лишь оценка пригодности участка с точки зрения строительных нормативов и других требований и правил.

В рассматриваемом случае проблема осложняется, поскольку надо выбрать оптимальный вариант из ряда предлагаемых. В ст.31 Кодекса, специально посвященной порядку выбора земельного участка, подробно изложены условия, которые необходимо при этом соблюдать (см. указанную статью и комментарий к ней).

6. Если земельный участок сформирован (определены его место и другие его характеристики), но не закреплен пока за конкретным гражданином или юридическим лицом, то его предоставление не требует предварительного согласования, и он может выставляться на торги (конкурсы, аукционы) с соблюдением установленных правил.

7. Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка или протокола о результатах торгов порождают для будущего владельца важные последствия, о которых упоминается в соответствующих пунктах комментируемой статьи, а также в ст.32 Кодекса.

8-12. В связи с принятием ФЗ от 29.12.2004г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" расширен перечень объектов строительства, указанный в п.2 комментируемой статьи, для которых не требуется предварительное согласование места его размещения. Такое согласование теперь не требуется при предоставлении земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Отказ от названного предварительного согласования делает актуальным экологический и строительный надзор за соблюдением действующего законодательства о санитарных нормативах плотности застройки, гигиенических требованиях размещения жилого объекта на местности, этажности жилых домов, надежности строительства и т.п.(см. ст.30.1 и 30.2 Кодекса и комментарии к ним).

Статья 30.1 Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

1. В связи с введением в действие нового ГрК РФ Кодекс дополнен новыми статьями (ст.30.1, 30.2, 38.1, 38.2)[160], призванными обеспечить синхронизацию положений Кодекса с правилами, установленными ГрК РФ.

Комментируемая статья содержит нормы, которые следует рассматривать в качестве специальных по отношению к правилам ст.30 Кодекса, устанавливающим общий порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В случаях, когда указанные земельные участки предоставляются для целей жилищного строительства, положения ст.30 применяются с учетом особенностей, предусмотренных ст.30.1 Кодекса.

Под жилищным строительством следует понимать создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства), в результате которого будут созданы объекты жилищных прав. Новый ЖК РФ установил, что объектами жилищных прав являются жилые помещения (ч.1 ст.15). Впервые определены конкретные виды объектов жилищных прав (ст.16). К ним отнесены: жилые дома, части жилых домов; квартиры, части квартир; комнаты (жилых домов и квартир).

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч.2 ст.16 ЖК РФ).

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч.3 ст.16 ЖК РФ).

Комнатой признается часть жилого дома либо квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в таком доме либо квартире (ч.4 ст.16 ЖК РФ)[161].

Жилищное строительство осуществляется в жилых зонах, определяемых в результате градостроительного зонирования. В состав жилых зон могут включаться: зоны застройки индивидуальными жилыми домами; зоны застройки малоэтажными жилыми домами; зоны застройки среднеэтажными жилыми домами; зоны застройки многоэтажными жилыми домами; зоны жилой застройки иных видов (см. ст.35 ГрК РФ).

Земельные участки для жилищного строительства могут предоставляться только в собственность или аренду; предоставление земельных участков из состава государственной или муниципальной собственности для указанных целей на любом ином праве следует считать невозможным.

В силу п.1 комментируемой статьи порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства определяется правилами п.4 ст.30 Кодекса.

2. По общему правилу п.2 ст.30.1 Кодекса осуществление указанных в этом пункте продаж возможно исключительно на торгах, проводимых в форме аукционов. Данное правило не применяется только в случае, если аукцион признан не состоявшимся в связи с тем, что в нем участвовали менее двух лиц. Тогда единственный участник аукциона не позднее чем через 10 дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона о начальной цене аукциона.