Г Чубуков - Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации

• Название: Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации
• Автор: Г Чубуков
• Жанр: Юриспруденция

---

Предоставлением земельных участков из фонда муниципальной собственности заняты главы местных администраций. Предоставление земельных участков для объектов капитального строительства осуществляется органами местного самоуправления в соответствии с утвержденными генеральными планами поселений, на территории которых предусматривается строительство. Предварительная градостроительная проработка осуществляется местными органами архитектуры и градостроительства на основе утвержденной градостроительной проектно-планировочной документации.

Составление необходимой землеотводной документации с подготовкой проекта постановления органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или реконструкции объекта по варианту размещения, согласованному местными органами архитектуры и градостроительства, осуществляется местными органами по земельным ресурсам и землеустройству.

Рассмотрение ходатайств застройщиков, материалов предварительной градостроительной проработки по выбору земельного участка, включая обязательное обследование в натуре, сопоставление сравнительных вариантов размещения, выработка условий предоставления земельных участков, независимо от способов и форм предоставления земли (бесплатное, на аукционной или конкурсной основе, аренда и др.), осуществляются постоянно действующими комиссиями по выбору земельных участков под застройку при органах местного самоуправления. Указанные комиссии осуществляют свою работу в соответствии с утвержденными главой муниципального образования регламентом и персональным составом.

В выборе земельного участка обязательное участие принимают собственники земли, землепользователи, землевладельцы и арендаторы, чьи интересы затрагиваются предстоящим строительством.

Органы местного самоуправления информируют население о возможном (предстоящем) предоставлении земель для размещения объектов, деятельность которых затрагивает его интересы, выясняют мнение граждан через местные референдумы, собрания, сходы граждан, иные формы непосредственной демократии. Граждане, общественные организации, объединения, органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в рассмотрении вопросов, затрагивающих интересы населения и связанных с намечаемым строительством или реконструкцией объекта и последующим его функционированием.

Размещение объектов строительства должно производиться в соответствии с функциональным зонированием территории городов и поселений, принятом в их генеральных планах, проектах детальной планировки районов или другой градостроительной проектно-планировочной документации, а при размещении за пределами городской или поселковой черты — в соответствии с функциональным зонированием, принятым в проектах или схемах районной планировки.

Земельные участки для капитального строительства предоставляются путем принятия постановления органа местного самоуправления. Организации (заказчики) обращаются с ходатайством о намечаемом строительстве, реконструкции объекта в органы местного самоуправления. В ходатайстве с приложенной пояснительной запиской излагается: обоснование необходимости строительства, техническая характеристика объекта, примерный размер и месторасположение испрашиваемого участка, сроки и вид пользования землей, предполагаемые экологические последствия, заключение о возможности использования под строительство данной территории. К ходатайству также могут быть приложены технико-экономические обоснования инвестиций.

Статья 30 Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

1. Предоставление земельных участков для нужд строительства — не одномоментный акт органа власти, правомочного совершать подобные юридические действия. Прежде чем этот государственный орган вынесет решение о предоставлении земельного участка, совершается ряд организационно-правовых действий, обеспечивающий оптимальный выбор участка и место расположения объекта строительства. Ведь свободных земель, как правило, не существует, особенно в районах интенсивной экономической жизни.

Поэтому до принятия решения о предоставлении участка приходится изучать вопросы: имеются ли достаточные основания изымать земельный участок у фактического пользователя и передавать его новому застройщику, насколько это выгодно государству, обществу, местному населению, как велики будут убытки при перепланировке земель, окупятся ли, и как скоро, затраты на новое строительство, каковы будут экологические последствия нового строительства и др. Подобные вопросы изучались и при предоставлении земельных участков на основании ст.28-29 ЗК 1991г., однако в то время юридическая судьба земельных участков предрешалась уже на стадии государственного планирования или решения какого-либо органа власти. В связи с этим названные мероприятия проводились по существу формально, "пост фактум", так как судьба земельного участка уже давно была решена. Их польза была бы значительнее до принятия акта государственного планирования или проектирования. Но предусмотренный ст.28-29 ЗК 1991г. порядок ввиду его сложности и сопутствовавшего ему бюрократизма чаще всего не соблюдался.

Введенный ст.30 Кодекса порядок предоставления земельных участков для строительства, в отличие от прежнего, более демократичен, так как предусматривает участие населения. Это дает большую свободу выбора участникам земельных отношений. Как указано в п.1 комментируемой статьи, предоставление земельных участков осуществляется с помощью проведения определенных работ по формированию конкретных земельных массивов (контуров), то есть определению местоположения и размеров земельных участков, подлежащих изъятию у их прежних пользователей. При этом устанавливаются два порядка предоставления земельных участков: а) без предварительного согласования мест размещения объектов и б) с их предварительным согласованием.

2. Если земельный участок для строительства предоставляется в собственность без предварительного согласования, то для такого приобретения земли законом устанавливается специальный порядок торгов (конкурсов, аукционов). Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002г. N 808 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков[157].

В качестве продавца земельного участка или права его аренды выступает орган государственной власти или местного самоуправления.

Продажа земельных участков и права аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, осуществляется по решению Правительства РФ или специально уполномоченных им федеральных органов исполнительной власти.

Продажа земельных участков и права аренды земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, осуществляется по решению органа государственной власти субъекта Российской Федерации.

Продажа земельных участков и права аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, осуществляется по решению органа местного самоуправления.

Органы местного самоуправления, на территории которых торги не проводятся, могут выставлять на договорной основе земельные участки на торги, проводимые в других муниципальных образованиях.

В качестве организатора торгов выступает либо продавец, либо специализированная организация, действующая на основании договора с продавцом. В случае проведения торгов специализированной организацией расходы организатора, связанные с проведением торгов, включая привлечение независимых оценщиков, специалистов по проведению рекламной кампании, экспертов и т.д. , осуществляются в соответствии с условиями, определенными в договоре продавца с организатором.

Земельные участки, выставляемые на торги, определяются продавцом в соответствии с утвержденным генеральным планом города или другого поселения, иной градостроительной и землеустроительной документацией.

Торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть закрытым по форме подачи предложения по цене. В случае проведения аукциона, закрытого по форме подачи предложения по цене, или конкурса продавец назначает аукционную или конкурсную комиссию. Продавец определяет форму проведения торгов, начальную цену предмета торгов, сумму задатка и составляет график платежей. При этом начальная цена предмета торгов устанавливается в размере пятикратной ставки земельного налога, а сумма задатка — в размере 20% начальной цены предмета торгов.