Валентина Синельникова - Правовые основы института государственной регистрации прав на недвижимое имущество

• Название: Правовые основы института государственной регистрации прав на недвижимое имущество
• Автор: Валентина Синельникова
• Жанр: Детская образовательная литература
• Год: 2015
• ISBN: 978-5-7598-1259-3

Российское гражданское законодательство рассматривает государственную регистрацию как один из элементов фактического состава, лежащего в основании возникновения, изменения или же прекращения субъективных гражданских прав на недвижимое имущество. Институт государственной регистрации прав, цель которого – гарантировать существование гласной, исчерпывающей и достоверной информации о субъективных правах на недвижимость, может предусматривать весьма разнообразные способы и средства достижения этой цели. Выбор той или иной комбинации этих средств и способов предопределяет как конкретные гражданско-правовые последствия, увязываемые законом с актом государственной регистрации, так и общий эффект, оказываемый рассматриваемым институтом на оборот недвижимости в целом.

Настоящая работа посвящена рассмотрению основных идей, предпосылок и целей института государственной регистрации прав на недвижимое имущество, отдельных средств и способов осуществления этих целей, анализу правовых проблем в сфере применения регистрационного законодательства России и оценке перспектив его развития.

Книга предназначена для студентов, аспирантов и преподавателей юридических вузов, занятых изучением гражданско-правовых дисциплин, практикующих юристов и работников органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

---

Тем не менее сама по себе, в отрыве от материально-правовых оснований возникновения субъективного права, запись его не порождает: германская регистрационная система воспроизводит афоризм о том, что «нельзя быть обладателем права, не будучи записанным в книгу в этом качестве; но, даже будучи записанным, можно и не быть еще таковым, если эта запись состоялась неправильно». Запись является не основанием, а только лишь способом приобретения права на недвижимость. Основанием же этого права являются те или иные юридические факты, которые в соответствии с гражданским законодательством необходимы для возникновения субъективных прав на любое, не только недвижимое, имущество.

Для случаев договорной передачи прав на любые, в том числе и недвижимые, вещи в германском праве действуют особые правила. Если в иных правовых системах переход права на вещь осуществляется на основании обязательства того или иного вида (например, договорного, деликтного, кондикционного), то в соответствии с § 873, 929 ГГУ переход права собственности на движимые и недвижимые вещи осуществляется на основе особого так называемого вещного договора, заключаемого сторонами во исполнение обязательства по отчуждению вещи[92]. Указанный договор представляет собой абстрактное, т. е. не раскрывающее полной хозяйственно-юридической цели деятельности сторон, соглашение[93], предметом которого выступает передача того или иного вещного права на определенную вещь. Состав юридических фактов, необходимых для перенесения права собственности на движимую вещь, включает: a) абстрактный вещный договор о передаче и принятии права собственности, b) традицию вещи (§ 929 ГГУ). Само же обязательство по перенесению права собственности из фактического состава приобретения права собственности исключается; в случае его нарушения или же недействительности отчуждатель защищается только кондикцией или иском о возмещении убытков. При приобретении недвижимого имущества из указанного состава выпадает традиция вещи, но присоединяется запись права в книге. Материально-правовым основанием (титулом) приобретения права в этом случае выступает абстрактный вещный договор о его передаче. Завершающим же моментом в процессе установления права на недвижимость выступает регистрация права в реестре как способ (модус) его приобретения.

Практический смысл использования конструкции вещного договора объясняется его абстрактным характером: известно, что «упрощением состава волеизъявления мы уменьшаем количество спорных пунктов, на коих притязание основывается»[94]. Абстрактность вещного договора служит интересам как непосредственного, так и каждого последующего приобретателя права на недвижимость. В случае спора о переходе права первый из них освобождается от бремени доказывания основательности своего приобретения. Второй тоже пользуется этой возможностью. Если условия перехода права на вещь к первоначальному приобретателю не сообщались даже регистрирующему органу, то вряд ли они были сообщены последующему приобретателю, а потому его добросовестность, его незнание о материально-правовых пороках приобретенного права практически несомненны.

Тем не менее абстрактный вещный договор представляет собой лишь относительное в своей эффективности средство, ведь по одному из общих оснований – например, вследствие пороков воли его участников – недействительным может оказаться и сам этот договор[95]. В этом случае своего приобретения лишится непосредственный приобретатель, а при отсутствии свойства публичной достоверности реестра – также и последующий.

Абстрактность вещного договора не заменяет свойства публичной достоверности поземельной книги, ведь последнее ограничивает круг возражений не только по абстрактному, но и по каузальному акту передачи права.

3. Формальная основа регистрационной системы – начало специалитета сведений поземельной книги – предполагает максимально полную и точную индивидуализацию записываемого права по его наименованию, субъектам, объекту и содержанию. Например, в соответствии с § 1115 ГГУ при регистрации ипотеки в поземельной книге должны быть указаны кредитор, сумма требования в денежном выражении и процентная ставка, если по требованию уплачиваются проценты, а также, если установлены иные дополнительные обязательства, – стоимость последних в денежном выражении.

Таким образом, полнота записываемых в книгу сведений обеспечивается не только за счет определения точного перечня прав, подлежащих внесению, но также и посредством обеспечения полной определенности в описании этих прав.

При этом для удобства пользования и осмотра поземельной книги каждому самостоятельному объекту недвижимости посвящается специальный раздел, лист (Grundbuchblatt, Realfolium) реестра, в котором фиксируются все подлежащие регистрации права (§ 3 Положения о поземельной книге).

4. Технический порядок совершения записи субъективного права подчинен началу формального легалитета: на государственных служащих, ответственных за ведение поземельной книги, возлагается проверка формальной правильности требования о совершении записи. Контролю подлежат вопросы о том, являются ли участники сделки с недвижимостью право- и дееспособными лицами; подлежит ли предъявленное право записи в принципе; был ли совершен вещный договор о переносе права на недвижимость; было ли получено на внесение записи согласие со стороны лица, значащегося в книге в качестве правообладателя (поскольку записью затрагивается его право); не существует ли формальных препятствий к распоряжению записанным правом, не содержит ли книга записей, ограничивающих управомоченного в праве распоряжения (§ 17, 18 Положения о поземельной книге).

5. Открытость сведений поземельной книги для публики, ее гласный характер закреплен § 12 Положения о поземельной книге. Для осмотра или получения выписки из поземельной книги заявителю достаточно лишь сообщить о своем интересе, указать на него, не доказывая его действительного наличия.

6. Наконец, в полной мере проводится начало публичной достоверности содержащихся в поземельной книге сведений. В соответствии с § 892 ГГУ содержание поземельной книги признается достоверным в отношении лица, которое вследствие совершения сделки приобрело право на земельный участок или право, обременяющее это право, за исключением случаев, когда в поземельную книгу внесено возражение в отношении достоверности записи либо о недостоверности записи известно приобретателю.

Таким образом, в германском праве проводится идея о том, что для добросовестного приобретателя недвижимости все, что содержится в реестре, почитается верным; все, что не содержится в книге и противоречит ее содержанию, почитается неверным.

Помимо прочего, из положений § 892 ГГУ следует, что публичная достоверность распространяется только на тех, кто приобретает право именно по сделке, так как только в этом случае действиям по приобретению права должно предшествовать исследование книги и, следовательно, только в этих случаях книга могла и должна была помочь приобретателю. «Приобретение не по сделкам, а в силу закона, по наследству или по принудительному отчуждению не охраняется публичной достоверностью книги»[96].

Характерно, что публичная достоверность поземельной книги действует и в пользу тех, кто хоть и не приобретал подлежащих внесению в книгу вещных прав, но сверялся с содержанием поземельной книги при исполнении в пользу указанного в ней правообладателя каких-либо обязательств, когда они должны были исполняться ему как управомоченному в отношении недвижимости лицу (сродни римским правилам о «путативной оплате» (34, 3 D. 32, 1), или же совершал с записанным правообладателем в отношении недвижимости другие сделки, не связанные с переносом вещных прав на нее (§ 893 ГГУ).

Таким образом, наиболее значимыми чертами германской регистрационной системы выступают последовательное подчинение субъективных прав на недвижимость началу внесения и защита добросовестных приобретателей, пострадавших от случаев расхождения между содержанием книги и действительным положением дел, при помощи свойства публичной достоверности поземельной книги, действующего в пользу широкого круга лиц.

Б. Основным источником сведений о французской регистрационной системе выступают нормы ФГК, Декрета от 4 января 1955 г. № 55–22 «О реформе гласности вещных прав на недвижимое имущество» и Декрета от 14 октября 1955 г. № 55-1350 «О применении Декрета “О реформе гласности вещных прав на недвижимое имущество”»[97]. Постановления указанных правовых актов задают следующий порядок регистрации прав на недвижимость.