Валентина Синельникова - Правовые основы института государственной регистрации прав на недвижимое имущество

• Название: Правовые основы института государственной регистрации прав на недвижимое имущество
• Автор: Валентина Синельникова
• Жанр: Детская образовательная литература
• Год: 2015
• ISBN: 978-5-7598-1259-3

Российское гражданское законодательство рассматривает государственную регистрацию как один из элементов фактического состава, лежащего в основании возникновения, изменения или же прекращения субъективных гражданских прав на недвижимое имущество. Институт государственной регистрации прав, цель которого – гарантировать существование гласной, исчерпывающей и достоверной информации о субъективных правах на недвижимость, может предусматривать весьма разнообразные способы и средства достижения этой цели. Выбор той или иной комбинации этих средств и способов предопределяет как конкретные гражданско-правовые последствия, увязываемые законом с актом государственной регистрации, так и общий эффект, оказываемый рассматриваемым институтом на оборот недвижимости в целом.

Настоящая работа посвящена рассмотрению основных идей, предпосылок и целей института государственной регистрации прав на недвижимое имущество, отдельных средств и способов осуществления этих целей, анализу правовых проблем в сфере применения регистрационного законодательства России и оценке перспектив его развития.

Книга предназначена для студентов, аспирантов и преподавателей юридических вузов, занятых изучением гражданско-правовых дисциплин, практикующих юристов и работников органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

---

Так же, как и начало внесения, не обладает абсолютным действием и начало публичного доверия к реестру.

Во-первых, свойство публичной достоверности имеет естественные пределы своего действия: оно призвано служить инструментом защиты добросовестных третьих лиц, полагавшихся при совершении сделки с недвижимостью на правильность содержащихся в реестре записей. Поэтому в тех случаях, когда вопрос о защите доверившегося реестру лица не возникает (приобретение не по сделкам, а в силу закона, по наследству или вследствие принудительного отчуждения[86]), не проявляет себя и свойство публичной достоверности: если нет обманувшегося, нет необходимости и в защите чьего-либо доверия к содержанию поземельной книги.

Из этого следует, что во всех прочих моментах, не связанных с устранением вреда от неправильности содержания реестра, приобретение прав на недвижимое имущество подчиняется общим требованиям гражданского закона. В частности, любой недостаток в способе приобретения прав на недвижимость представляет собой несомненный повод к его оспариванию, к формальной корректировке содержащейся в реестре записи: «Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено в судебном порядке» (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимость).

К примеру, внесение записи о переходе права собственности на недвижимость к какому-то приобретателю совершенно не способно защитить его от возражения, что в действительности право это к нему не перешло, так как соответствующий договор был заключен под влиянием заблуждения и потому ничтожен. Разрешить этому приобретателю со ссылкой на публичную достоверность поземельной книги потребовать признания его права действительным было бы несправедливо, ведь причина этого с реестром никак не связана. По тем же соображениям недопустимы и требования, чтобы вслед за ошибочным погашением записи о каком-либо из лежащих на недвижимости обременений (например, ипотеки) с должника были бы сложены и соответствующие обязанности: его доверие к реестру этой ошибкой никак не затрагивается.

Публичная достоверность реестра не распространяется на сведения о тригонометрических и прочих сугубо физических качествах объекта недвижимости: о его местоположении, виде, площади, межевых границах, этажности, хозяйственном назначении и т. п. (п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав на недвижимость, п. 23–36 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним[87] (далее – соответственно ЕГРП и Правила ведения ЕГРП). Очевидно, что обманувшемуся на этот счет приобретателю публичная достоверность реестра помочь не может: она не изменит границ земельного участка, не увеличит этажность здания, не добавит квартире лишней комнаты и т. п. Естественно, другими словами, что на такие данные книга может разве что ссылаться, но за правильность их она отвечать не в состоянии[88]: межевое тождество публичной достоверностью обеспечить невозможно.

З. Общий итог развития представлений о порядке обеспечения стабильности гражданского оборота недвижимого имущества в большинстве развитых законодательств может быть сведен к следующим основным моментам.

Необходимые сведения о правовом положении недвижимых вещей сосредоточиваются в специальных «поземельных», «городских», «ипотечных», «вотчинных» и т. п. книгах – особых государственных реестрах прав на недвижимость.

В наиболее действенных системах регистрации прав на недвижимость основными ее приемами, так называемыми началами ведения поземельных книг являются:

• начало определенности (полноты) сведений;

• начало фактической правильности (достоверности) сведений;

• начало гласности (публичности);

• начало специалитета записываемых в книгу прав;

• принцип внесения субъективных гражданских прав на недвижимое имущество;

• начало легалитета сведений;

• свойство публичной достоверности.

Основываясь на этих началах, используя их разнообразные комбинации и по-разному очерчивая сферу их действия, различные регистрационные системы могут предусматривать и другие средства по обеспечению полноты, достоверности и гласности содержания государственных реестров (связь поземельной книги с кадастром, принцип формального согласия на запись, ответственность за ошибки в записи и др.), но в сравнении с рассмотренными такие средства являются именно второстепенными, дополнительными[89].

§ 1.4. Виды регистрационных систем

Конкретные комбинации всевозможных приемов обеспечения полноты, формальной правильности (достоверности) и гласности правового положения объектов недвижимости разнятся от государства к государству, и вряд ли могут быть обнаружены два национальных законодательства, в которых эти приемы были бы полностью идентичными.

Тем не менее общий исторический ход зарождения и последующего целенаправленного развития различных типов организации заполнения поземельных реестров привел к тому, что любая из существующих регистрационных систем в своих принципиальных моментах может быть сведена к одному из трех основных исторически сложившихся типов: германскому, французскому или же англо-колониальному типу, возникшему в праве бывших английских колоний.

В основании подразделения большинства регистрационных систем на три указанных типа находятся существенные различия в тех материально-правовых последствиях, которые придаются записи субъективного права на недвижимость в поземельную книгу.

А. Регистрационная система современной Германии имеет своим истоком прусское законодательство XVIII в., в свою очередь черпавшее основные идеи организации поземельных книг из права отдельных торговых городов Германии XII–XIV вв.[90] Свое законченное выражение система ведения поземельных книг получила в отдельных нормах ГГУ, устанавливающих материально-правовые последствия записи прав в книгу, и в положениях специального Закона о порядке ведения поземельных книг от 24 марта 1897 г. (ред. 10.10.2013), регулирующего формальную, организационную сторону устройства регистрационной системы (Положение о поземельной книге, Grundbuchordnung).

Ключевые черты германского регистрационного порядка (воспринятого также в Австрии, Венгрии, Латвии, Литве, Польше, Словакии, Словении, Хорватии, Швейцарии, Эстонии и др.) состоят в следующем.

1. Ведение поземельных книг организовано на основе реальной системы их заполнения: вносимые в книгу записи размещаются соответственно разделам (листам), приуроченным к каждому из объектов недвижимости, расположенных в данной местности (§ 2, 3 Положения о поземельной книге).

2. В целях обеспечения полноты сведений о правовом положении недвижимого имущества в германском законодательстве последовательно реализуется начало внесения: § 873 ГГУ устанавливает, что для передачи права собственности на земельный участок (а согласно § 94 ГГУ возведенные на нем сооружения считаются его составной частью), для обременения земельного участка правом, а также для передачи или обременения такого права необходимы соглашение правомочного лица и другой стороны об изменениях в правах и внесение изменений в поземельную книгу.

С учетом положений § 435 ГГУ, содержащего понятие обременения правом, возникновение, изменение или прекращение упомянутых в Книге 3 ГГУ вещных прав на недвижимое имущество (право собственности, земельные сервитуты, узуфрукт, преимущественное право покупки земельного участка, так называемое вещное обременение земельного участка – возложение на каждого его собственника обязанности натуральных выдач, ипотека, поземельный и рентный долги – как право на получение единовременной или же периодических денежных выплат с каждого собственника земельного участка) подлежат записи в поземельной книге.

Старшинство прав определяется моментом их записи (§ 879 ГГУ). Таким образом, в германской регистрационной системе используется наиболее действенное из известных средств обеспечения полноты сведений поземельной книги: изменение указанных прав признается лишь постольку, поскольку они внесены в реестр, и только лишь записанное в этом качестве лицо является, за редкими исключениями (например, в случае принудительного отчуждения), управомоченным на какие-либо распоряжения значащейся в реестре недвижимостью (§ 13 Положения о поземельной книге)[91]. Оборот недвижимого имущества осуществляется в рамках реестра.

Тем не менее сама по себе, в отрыве от материально-правовых оснований возникновения субъективного права, запись его не порождает: германская регистрационная система воспроизводит афоризм о том, что «нельзя быть обладателем права, не будучи записанным в книгу в этом качестве; но, даже будучи записанным, можно и не быть еще таковым, если эта запись состоялась неправильно». Запись является не основанием, а только лишь способом приобретения права на недвижимость. Основанием же этого права являются те или иные юридические факты, которые в соответствии с гражданским законодательством необходимы для возникновения субъективных прав на любое, не только недвижимое, имущество.