Екатерина Шестакова - Договорная работа «упрощенцев»

• Название: Договорная работа «упрощенцев»
• Автор: Екатерина Шестакова
• Жанр: Бухучет, налогообложение, аудит
• Год: 2015
• ISBN: 978-5-222-23225-5

Ни одна компания и ни один индивидуальный предприниматель не обходятся без договоров. Это и понятно, ведь расчеты наличными ограниченны. При расчетах с организациями и предпринимателями надо соблюдать лимит расчетов наличными – 100 000 руб. в рамках одного договора, независимо от того, платите вы наличные или получаете (п. 1 Указания Банка России № 1843-У). Кроме того, именно в договоре можно учесть особые договорные условия: порядок передачи имущества, порядок расчетов, решение спорных моментов в суде. В договоре могут содержаться особые условия, которые позволят защитить предпринимателя от недобросовестных контрагентов. Правильно составленный договор – это лицо компании или предпринимателя. Ведь часто, видя договор с ошибками, можно сделать вывод о том, что компания или ИП ненадежные и могут не выполнить свои обязательства. Но, выбирая себе партнеров, нужно проверить контрагента. В данной книге мы также обратили внимание на такие важные моменты, как выбор контрагентов, внесение изменений в договор, претензионная работа. В книге даны конкретные примеры фрагментов договоров, а также советы и рекомендации по проверке договоров, предоставленных контрагентами.

---

1) за удостоверение договоров дарения, за исключением договоров дарения недвижимого имущества:

   • детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам – 0,3 % суммы договора, но не менее 200 рублей;

   • другим лицам – 1 % суммы договора, но не менее 300 рублей;

2) за удостоверение договоров финансовой аренды (лизинга) воздушных, речных и морских судов – 0,5 % суммы договора;

3) за удостоверение прочих договоров, предмет которых подлежит оценке, – в зависимости от суммы договора:

   • до 1 000 000 рублей – 0,5 % суммы договора, но не менее 300 рублей;

   • от 1 000 001 рубля до 10 000 000 рублей включительно – 5 000 рублей плюс 0,3 % суммы договора, превышающей 1 000 000 рублей;

   • свыше 10 000 000 рублей – 32 000 рублей плюс 0,15 % суммы договора, превышающей 10 000 000 рублей;

4) за удостоверение сделок, предмет которых не подлежит оценке, – 500 рублей.

Таким образом, необходимо соблюдать форму договора. При этом нотариальная форма требуется в редких случаях. Следует обратить внимание на то, что часто стороны заключают сделки в нотариальной форме, если речь идет о продаже недвижимости, таким образом, стороны пытаются избежать дополнительных рисков в части неисполнения обязательств. Однако в этом случае достаточно заключить договор в простой письменной форме.

Рекомендации

1. Заключайте договор в простой письменной форме, если такая форма требуется законодательно. В противном случае договор может быть признан незаключенным.

2. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ).

3. При несоблюдении простой письменной формы возможно возникновение судебных споров, а также возникновение убытков. Например, в постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2014 № А56-54925/2013 по делу № А5654925/2013 суд отказал в удовлетворении требований о взыскании неустойки за несвоевременную оплату услуг по перевозке, поскольку суд пришел к выводу о незаключенности договора перевозки грузов в связи с отсутствием подписей и печатей сторон, а несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке. В Апелляционном определении Московского городского суда от 22.01.2014 по делу № 33-1846 суд также указал, что несоблюдение письменной формы договора влечет в данном случае его недействительность. Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

1.3. Что такое деловой обычай

Часто мы что-то совершаем по обыкновению, например встаем по будильнику, завтракаем, идем на работу.

Деловой обычай – это сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской или иной деятельности правило поведения, не предусмотренное законодательством, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе (ст. 5 ГК РФ).

В предпринимательской деятельности многие вещи также происходят в рамках делового обычая. Например, вы ведете расчеты с контрагентами, начисляете заработную плату. Все это вы делаете через банк. Если вы хотите сберечь свои средства, тоже положите их в банк. А последний, в свою очередь, осуществляет операции для клиента в соответствии с банковскими правилами и обычаями делового оборота.

Приведем еще пример. Ваша компания осуществляет торговые операции, к 8 Марта вы закупили товар у поставщика. Но товар пришел в помятых коробках, а такой товар не будет пользоваться спросом у покупателей. Проверка качества товара должна проводиться в соответствии с обычаями делового оборота. Что это значит? Это значит, что компания-покупатель может потребовать замены товара на качественный или возврата денежных средств.

Существует и подобная судебная практика. Так, суды могут при рассмотрении различных судебных споров руководствоваться обычаями делового оборота. В Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 30.07.2009 по делу № А13-8196/2008 указано, что, поскольку ни нормативно-правовыми актами, ни договором не установлен определенный порядок приемки товара по качеству, суд счел, что в соответствии с п. 2 ст. 474 ГК РФ покупатель правомерно руководствовался обычно применяемыми условиями проверки товара. В связи с тем, что факт передачи некачественного товара был подтвержден, требования покупателя были удовлетворены.

Как же в законодательстве обосновывается, что представляет собой деловой обычай?

Согласно ст. 5 ГК РФ обычаем признается сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской или иной деятельности, не предусмотренное законодательством правило поведения, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе.

Приведем примеры деловых обычаев, которые могут пригодиться в работе (см. табл. 4). Ведь обычай на то и обычай, что его должны знать все, но на практике не всегда обычаи соблюдаются.

Таблица 4. Примеры обычаев делового оборота

Окончание табл. 4

Обратите внимание! Если условие договора не определено сторонами, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон (ст. 421 ГК РФ).

Вместе с тем в случае заключения договора с иностранными контрагентами необходимо очень четко изучить обычаи делового оборота, ведь на практике обычаи делового оборота могут различаться, и то, что разрешено в одной стране, может быть недопустимо в другой.

Рекомендации

1. Не стоит увлекаться обычаями делового оборота. Ведь обычаи можно трактовать по-разному. Поэтому все существенные условия, а также условия договора, которые могут вызвать споры, целесообразно прописать в договоре.

2. Печать не является обязательным реквизитом ни договора, ни первичного документа. Однако печать давно вошла в обычаи российского документооборота, поэтому целесообразно проставлять печать на данных документах.

1.4. Какой договор подлежит госрегистрации

В некоторых случаях юридическое лицо или индивидуальный предприниматель должны зарегистрировать договор в органе исполнительной власти. Зачем это делать? Это требование законодательства, поэтому его несоблюдение влечет признание договора незаключенным. Например, ваша компания долго искала, где можно арендовать помещение в центре города за небольшие деньги. И вот наконец-то вы нашли такое помещение, заключили договор, провели ремонтные работы. Но впоследствии арендодатель заявляет, что ваш договор не считается заключенным. И юридически он будет прав. Почему?

Все дело в том, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 651 ГК РФ). Причем госрегистрации подлежит не только договор аренды помещения, но и, например, договор аренды предприятия. Договор аренды предприятия считается заключенным также с момента такой регистрации (ст. 658 ГК РФ).

Аналогичное требование применяется и к договору субаренды. Согласно абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Следовательно, он тоже подлежит госрегистрации. Однако в случае с субарендой мало представить в регистрирующий орган сам документ. Необходимо представить согласие арендодателя на сдачу помещения или здания в субаренду. Данное правило установлено п. 2 ст. 615 ГК РФ.

Еще одним распространенным случаем, когда требуется госрегистрация, является случай купли-продажи недвижимого имущества. Например, вы приобрели здание, но сделка не прошла госрегистрацию. Какие негативные последствия могут возникнуть? Продавец может заявить через какое-то время, что не продавал вам имущество. Кроме того, налоговые органы могут предъявить претензии о неуплате или несвоевременной оплате налога на имущество, неправомерном признании расходов. Таким образом, следует помнить, что ст. 551 ГК РФ предусматривает обязательную госрегистрацию перехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости.

В результате вы получите свидетельство о праве собственности.

Обратите внимание! В соответствии с мнением Президиума ВАС (Постановление от 20.09.2011 № 5785/11) положения ст. 551 и 556 ГК РФ позволяют сторонам договора купли-продажи недвижимости самостоятельно установить, до или после государственной регистрации перехода права собственности должна быть произведена передача объекта покупателю.

Кроме указанных договоров подлежит госрегистрации договор ренты (ст. 584 ГК РФ).