Вера Мочалова - Гражданско-правовые вопросы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество: научно-практическое пособие

• Название: Гражданско-правовые вопросы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество: научно-практическое пособие
• Автор: Вера Мочалова
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2013
• ISBN: 978-5-7205-1173-9

В издании на основе анализа норм зарубежного, русского дореволюционного, современного российского законодательства и складывающейся судебной практики освещены основные проблемы гражданско-правового регулирования отношений по обращению взыскания на заложенное недвижимое имущество. В частности, применительно к ипотеке предложена авторская трактовка понятия «обращение взыскания» как стадии осуществления права залога; рассмотрены основные материально-правовые элементы, устанавливаемые при обращении взыскания на предмет ипотеки, – предмет взыскания, объем взыскания, начальная продажная цена, способ реализации объекта взыскания. В работе сформулированы рекомендации по применению действующего ипотечного законодательства, а также предложения по его совершенствованию.

Книга предназначена для практикующих юристов, специализирующихся на ведении дел об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, преподавателей, студентов и аспирантов юридических факультетов и вузов.

---

Будучи тесно связанными с процессуальными, материальные нормы гражданского права, регулирующие отношения по обращению взыскания на заложенное имущество, не только определяют правовые основания и средства взыскания, но и несут в себе организационное начало, поскольку устанавливают порядок осуществления взыскания на залог (предмет ипотеки), некий алгоритм поведения управомоченного и обязанного субъектов (залогодержателя и залогодателя) в ходе взыскания. Последние, в свою очередь, являясь нормами процедурного свойства, направлены на реализацию права кредитора получить удовлетворение за счет обремененного залогом имущества, обеспечивая тем самым динамику ипотечного правоотношения.

Поскольку понятие «обращение взыскания на предмет залога (ипотеки)» является видовым по отношению к понятию «обращение взыскания на имущество должника по обязательствам собственника», такое разграничение логично вытекает из положений ст. 237 и ст. 349 ГК РФ. А поскольку ГК РФ построен по пандектной системе, то в иерархии гражданско-правовых норм, регламентирующих вопросы взыскания в гражданском праве, с учетом наличия двух специальных законов, регулирующих отдельно залоговые и ипотечные отношения (Закон о залоге и Закон об ипотеке), можно выделить: 1) блок норм, регламентирующих материально-правовые вопросы обращения взыскания вообще, не входящие в состав залогового права, но применяемые к залогу и ипотеке как общие положения гражданского законодательства, – ст. 235, 237 ГК РФ; 2) блок норм, входящих в состав залогового права и применяемых при обращении взыскания на заложенное имущество как общие положения залогового права, – ст. 348, 349 ГК РФ; 3) блок специальных норм, регулирующих отношения по обращению взыскания соответственно на залог и ипотеку. В Законе об ипотеке исследуемому вопросу посвящены гл. IX и часть норм гл. Х; ряд вопросов, разрешаемых на стадии обращения взыскания, например об объеме и объекте взыскания, находит отражение и в других главах закона. Указанные нормы в силу особенностей предмета правового регулирования могут быть объединены в субинститут залогового права.

Очевидно, гражданско-правовые нормы, регламентирующие ипотечные отношения на этапе обращения взыскания, обеспечивают получение ипотечным кредитором искомых материально-правовых условий, позволяющих при осуществлении права залога перейти от обращения взыскания на предмет ипотеки к его реализации. Установлением объема и объекта взыскания, а также условий реализации объекта взыскания (начальной продажной цены и способа реализации) достигается основополагающая цель обращения взыскания как стадии осуществления права ипотечного кредитора на получение преимущественного удовлетворения за счет заранее выделенного объекта недвижимости.

Глава II Обращение взыскания – стадия осуществления права залога в ипотечных правоотношениях

§1. Основания обращения взыскания на предмет ипотеки и условия, исключающие взыскание

Исследование вопроса об основаниях обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество составляет одну из задач настоящей работы, постановка и решение которой обусловлены по меньшей мере двумя обстоятельствами. Во-первых, юридические факты, служащие основаниями обращения взыскания на ипотеку, выполняют ключевую роль в динамике ипотечного правоотношения, поскольку не только порождают у ипотечного кредитора право получить удовлетворение из ценности предмета ипотеки, но и создают материальную предпосылку для перехода ипотечного отношения в фазу осуществления права залога. Характеристика соответствующих оснований приобретает особое значение для понимания правового положения сторон, существенно изменяющегося после их наступления в связи с совершением ипотечным кредитором действий по взысканию. Во-вторых, в специальной литературе, посвященной ипотечной проблематике, классификация оснований обращения взыскания не приводится вовсе, но потребность в ней очевидна не только для целей науки и учебного процесса, но и для целей практики, поскольку способствует правильному применению закона. Здесь же рассмотрены условия, исключающие осуществление права залога, а следовательно, применение обращения взыскания как обеспечивающей исполнение основного обязательства меры.

Особенности и классификация оснований обращения взыскания на предмет ипотеки[116]. Гражданское законодательство не содержит общего легального определения юридических фактов. В доктрине гражданского права общепризнанным является определение юридических фактов как конкретных жизненных обстоятельств, с которыми закон связывает наступление определенных юридических последствий – возникновение, изменение и прекращение гражданских правоотношений[117]. Следовательно, право обратить взыскание на заложенное имущество и получить удовлетворение из его ценности не может возникнуть у ипотечного кредитора спонтанно, оно должно быть основано на тех жизненных обстоятельствах, с наступлением которых закон возникновение этого права связывает.

Еще проф. Г.Ф. Шершеневич писал: «Право залогодержателя состоит в возможности требовать судебным порядком продажи заложенной вещи. Но это право обуславливается неисполнением в срок обязательства… По наступлении срока залогодержатель приобретает право требовать продажи вещи, состоящей в залоге»[118]. «Условием предъявления залогового иска является наступление установленного срока»[119].

На тех же постулатах дореволюционного права основывается и современное законодательство о залоге. Так, п. 1 ст. 348 ГК РФ закрепляет, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Таким нарушением, как правило, является невыполнение условий основного обязательства о сроке платежа, поэтому просрочка должника служит наиболее распространенным основанием возникновения и реализации залоговым кредитором своего права. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, т.е. на следующий день за днем, в который должно быть произведено исполнение (п. 1 ст. 348 ГК РФ). Такой день заранее известен сторонам: срок исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства – существенное условие договора об ипотеке (п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке).

Применительно к ипотеке основания обращения взыскания ввиду просрочки должника дифференцированы законодателем в зависимости от порядка исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства.

При обеспечении ипотекой обязательства, исполнение которого должно быть произведено путем внесения единовременного платежа, основанием для обращения взыскания, по общему правилу, является неисполнение или ненадлежащее исполнение обеспеченного ипотекой обязательства, т.е. его однократное нарушение. Возможными формами неисполнения или ненадлежащего исполнения являются неуплата или несвоевременная уплата суммы долга полностью или в части (п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке).

При обеспечении ипотекой обязательства из кредитного договора или договора займа, предусматривающего его исполнение путем внесения периодических платежей, основанием обращения взыскания на заложенное имущество может выступать систематическое нарушение сроков их внесения, определяемое законодателем как просрочка платежей более трех раз в течение 12 месяцев. Это правило действительно даже при незначительности каждой просрочки (п. 1 ст. 54.1 Закона об ипотеке)[120]. В этом случае, как совершенно верно подметила Н.Ю. Рассказова, «предмет залога забронирован от обращения на него взыскания вплоть до четвертой просрочки уплаты должником очередного платежа во исполнение основного обязательства… Если после более чем трех просрочек в течение года кредитор не реализует свои права залогодержателя, следует признать, что он рассматривает нарушение как несущественное»[121]. Диспозитивный характер анализируемой нормы позволяет в договоре ипотеки предусмотреть иные, как более жесткие, так и льготные условия обращения взыскания при нарушении заемщиком сроков внесения периодических платежей[122].

При разграничении указанного в ст. 50 Закона об ипотеке неисполнения и ненадлежащего исполнения следует принимать во внимание, что неисполнение обязательства характеризуется бездействием должника, в результате которого кредитор не приобретает причитающиеся ему блага; основная цель обязательства, таким образом, остается недостигнутой. При ненадлежащем исполнении основная цель обязательства достигается, но на менее выгодных для кредитора условиях[123]. В связи с этим различие между неисполнением и ненадлежащим исполнением отражается на объеме требований кредитора. Поэтому неисполнением обязательства, обеспеченного ипотекой, чаще всего признается неуплата долга в срок, обусловленный договором, из которого возникло основное обязательство; к ненадлежащему исполнению следует отнести частичное погашение долга, а также неуплату процентов, штрафа, пени даже при погашении основной суммы долга[124]. В тех случаях, когда обязательство исполняется периодическими платежами, систематическое нарушение сроков внесения таких платежей необходимо рассматривать как ненадлежащее исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства, что находит подтверждение в судебной практике[125].