Вера Мочалова - Гражданско-правовые вопросы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество: научно-практическое пособие

• Название: Гражданско-правовые вопросы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество: научно-практическое пособие
• Автор: Вера Мочалова
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2013
• ISBN: 978-5-7205-1173-9

В издании на основе анализа норм зарубежного, русского дореволюционного, современного российского законодательства и складывающейся судебной практики освещены основные проблемы гражданско-правового регулирования отношений по обращению взыскания на заложенное недвижимое имущество. В частности, применительно к ипотеке предложена авторская трактовка понятия «обращение взыскания» как стадии осуществления права залога; рассмотрены основные материально-правовые элементы, устанавливаемые при обращении взыскания на предмет ипотеки, – предмет взыскания, объем взыскания, начальная продажная цена, способ реализации объекта взыскания. В работе сформулированы рекомендации по применению действующего ипотечного законодательства, а также предложения по его совершенствованию.

Книга предназначена для практикующих юристов, специализирующихся на ведении дел об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, преподавателей, студентов и аспирантов юридических факультетов и вузов.

---

в) при отказе в иске об обращении взыскания на предмет ипотеки принимать во внимание исключительно денежный характер нарушения (О.В. Белая)[154]. В диссертационных исследованиях указывалось на целесообразность уточнения понятий «крайняя незначительность» и «явная несоразмерность»[155], предлагалось предусмотреть в законодательстве четкие пределы размера требований залогодержателя к стоимости предмета залога, при котором суд обязан обратить взыскание (например, 25%)[156], либо, напротив, высказывалось мнение об отмене положений п. 2 ст. 348 ГК РФ и п. 1 ст. 54 Закона об ипотеке как формирующих практику необоснованной защиты заемщиков[157].

Такое положение дел на практике в условиях отсутствия руководящих разъяснений высших судебных инстанций о порядке применения п. 2 ст. 348 ГК РФ нельзя было признать удовлетворительным, что побудило законодателя к формализации критериев незначительности и несоразмерности.

Внесенные поправки в ГК РФ (п. 2 ст. 348) и Закон об ипотеке (п. 1 ст. 54.1)[158] предусматривают, что «если не доказано иное, нарушение обеспеченного залогом обязательства предполагается крайне незначительным и размер требований залогодержателя явно несоразмерным стоимости заложенного имущества, если одновременно соблюдены два условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% от размера оценки предмета залога по договору о залоге; 2) период просрочки исполнения обеспеченного залогом обязательства – менее трех месяцев».

Из содержания данной нормы усматривается, что обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, а осуществление права залога исключается при одновременном наличии двух критериев: а) крайней незначительности нарушения, которая определена через просрочку длительностью менее трех месяцев и б) явной несоразмерности требований кредитора залоговой стоимости предмета ипотеки, которая наличествует, если размер требований составляет менее 5% залоговой стоимости. При этом причинно-следственную связь между крайней незначительностью и явной несоразмерностью устанавливать не нужно. По сути, это означает, что взыскание на залог будет правомерным всякий раз, когда должник допустил просрочку свыше трех месяцев, при этом критерий явной несоразмерности определяющим не является, так как норма «работает» при наличии обоих условий одновременно.

Можно, конечно, усомниться в обоснованности установленных в законе критериев (три месяца и 5%), с таким же успехом под сомнение могут быть поставлены и другие критерии (6 месяцев и 10%)*. На наш взгляд, преимущества данного решения законодателя в следующем.

Во-первых, норма придает стабильность ипотечным отношениям: стороны ипотеки и суд получили четкие ориентиры, позволяющие определить, когда действия ипотечного кредитора по обращению взыскания следует квалифицировать как неправомерные. Во-вторых, норма обеспечивает стимулирующую функцию залога, поскольку возобновление платежа либо погашение долга должником в пределах трехмесячного срока с момента просрочки позволяет рассматривать нарушение как несущественное. В-третьих, норма сформулирована в виде презумпции, следовательно, залогодатель вправе доказывать несущественность нарушения должника и при наличии установленных в ней критериев для просрочки, а также в том случае, когда нарушение обязательства не связано с нарушением срока платежа, т.е. не имеет денежного характера. По этим причинам возврат к прежней редакции п. 2 ст. 348 ГК РФ, как предлагают разработчики проекта закона «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации», представляется принципиально не приемлемым.

Однако обе редакции п. 2 ст. 348 ГК РФ, как старая, так и ныне действующая, а равно соответствующие положения Закона об ипотеке содержат в себе один серьезный недостаток—для отказа во взыскании требуется наличие обоих критериев одновременно. Строго говоря, залогодателю защита от неправомерного взыскания предоставляется судом лишь в том случае, когда обеспеченное залогом обязательство в основном выполнено. Но если законодатель считает, что при отказе в обращении взыскания ипотека не прекращается и кредитор вправе при устранении обстоятельств, служащих основанием для отказа во взыскании, вновь обратиться с иском (п. 2 ст. 54.1 Закона об ипотеке), в чем тогда смысл такого решения вопроса: в ожидании прироста процентов? Очевидно, залогодатель нуждается в средствах правовой защиты от неосновательного обращения взыскания и на начальном этапе внесения должником выплат по кредиту, тем более что факт заявления соответствующего иска залогодержателем не препятствует исполнению основного обязательства. Полагаю, что в правовом регулировании оснований отказа в обращении взыскания на заложенное имущество от критерия «явной несоразмерности» следует отказаться.

Конец ознакомительного фрагмента.

Текст предоставлен ООО «ЛитРес».

Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на ЛитРес.

Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.

Примечания

1

См.: Гантовер Л.В. Залоговое право: Объяснения к положениям главы IV раздела I проекта Вотчинного устава. – СПб., 1890. – С. 4-5.

2

См.: Коневский А. Упрощение залога // ЭЖ-Юрист. – 2009. – № 12; Взыскание – это крайняя мера [интервью с А. Волковой] // Жилищное право. – 2010. – № 4. – С. 5-8.

3

Федеральный закон от 30 декабря 2008 г. № 306-ФЗ (ред. от 6 декабря 2011 г.) «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество» // СЗ РФ. – 2009. – № 1. – Ст. 14; Федеральный закон от 6 декабря 2011 г. № 405-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» // СЗ РФ. – 2011. – № 50. – Ст. 7347.

4

Проект Концепции совершенствования общих положений обязательственного права России // Приложение к журналу «Хозяйство и право». – 2009. – № 3. – С. 19.

5

Например, см.: Демушкина Е.С. Проблемы применимости акцессорности и вещной защиты ипотеки в российском гражданском праве. – М.: ИД «Юриспруденция», 2011. – С. 186.

6

Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации: одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г. // Вестник ВАС РФ. – 2009. – № 11.

7

Проект федерального закона «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации»: разработан Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 г. № 1108 «О совершенствовании гражданского законодательства» [Электрон. ресурс] // http://www.arbitr.ru/press-centr/news/31202.html (официальный сайт ВАС РФ; дата обращения: 30.11.2010).

8

Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая: принят Государственной Думой Российской Федерации 21 октября 1994 г. (ред. от 6 декабря 2011 г.) // СЗ РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301 (далее – ГК РФ).

9

См.: Спиркина А.Н. Обращение взыскания на имущество должника как основание прекращения права собственности: дис. … канд. юрид. наук. – Краснодар, 2003.

10

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (ред. от 6 декабря 2011 г) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СЗ РФ. – 1998. – № 29. – Ст. 3400 (далее – Закон об ипотеке).

11

См.: Царапкина О.С. Правовое регулирование ипотеки: дис. … канд. юрид. наук. – М., 1998. – С. 135-163; Кулаков В.В. Залог недвижимости как способ обеспечения исполнения обязательств: дис. … канд. юрид. наук. – Ульяновск, 1999. – С. 131-156; Киселев А.А. Ипотека как гражданское правоотношение: вопросы теории и практики: дис. … канд. юрид. наук. – М., 2000. – С. 160-170; Хрулева З.В. Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения исполнения обязательств по законодательству Российской Федерации: дис. … канд. юрид. наук. – М., 2001. – С. 109-122; Чижова О.В. Правовое регулирование ипотеки законодательством РФ: дис. … канд. юрид. наук. – М., 2001. – С. 161-173; Пантюхина Е.В. Правовое регулирование жилищной ипотеки в законодательстве Российской Федерации: дис. … канд. юрид. наук. – М., 2003. – С. 120-138; Косенко Е.В. Залог недвижимости по гражданскому праву Российской Федерации: дис. … канд. юрид. наук. – Саратов, 2004. – С. 104-120; Роньжин А.А. Залог недвижимости по российскому праву: дис. … канд. юрид. наук. – М., 2004. —C. 120-154; Кузнецова А.В. Правовое регулирование ипотеки отдельных видов недвижимого имущества: дис. … канд. юрид. наук. – М., 2006. – С.137-152; Ильин А.В. Залог земель сельскохозяйственного назначения: дис. … канд. юрид. наук. – М., 2007. – С. 115-128; Наумов В.И. Правовое положение субъектов ипотечных правоотношений в Российской Федерации: дис. … канд. юрид. наук. – М., 2007. – С. 97-105; Фиошин А.В. Правовое регулирование ипотеки земельных участков в Российской Федерации: дис. … канд. юрид. наук. – Ульяновск, 2009. – С. 138-167; Ризк О.А. Ипотечное жилищное кредитование в современном гражданском праве: дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03. – Краснодар, 2010. – С. 134-155.