Лариса Юрьева - Договор управления многоквартирным домом

• Название: Договор управления многоквартирным домом
• Автор: Лариса Юрьева
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2011
• ISBN: 978-5-7205-1122-7

Настоящая книга представляет собой одно из первых монографических исследований, специально посвященное договорным отношениям по профессиональному управлению многоквартирными домами. Избранное, строго сфокусированное направление исследования позволило выявить сущность договора управления многоквартирным домом, его место в системе гражданско-правовых договоров, имеющиеся в правовом регулировании пробелы, противоречия, неясности.

Книга предназначена для студентов, аспирантов, преподавателей юридических факультетов, практикующих юристов, а также для всех интересующихся проблемами управления многоквартирными домами.

---

Вопрос о наименованиях систематических категорий (элементов системы) гражданско-правовых договоров является дискуссионным. Уже в римском праве сформировалась развернутая система поименованных договоров. По мере развития отдельных договоров они определялись и классифицировались. В зависимости от их значения и с учетом их характера и предмета им давали соответствующее наименование и подчиняли одним и тем же правилам все договоры одного наименования[145]. Таким образом, исторически сложились определенные группы гражданско-правовых договоров, обладающие неким внутренним родством, предопределяющим единое правовое регулирование договоров одной группы, отличное от регулирования договоров, входящих в другие группы.

В теории гражданского права такие традиционно сложившиеся группы договоров именуются по-разному с использованием таких понятий, как «типы», «виды» и «разновидности». В законодательстве также видны попытки обозначить тем или иным образом однородные группы договоров. Однако пока эти попытки вряд ли можно назвать удачными ввиду отсутствия ясности в понятийном аппарате.

Действующий ГК РФ не использует понятие «тип договора». Категория «вид договора» используется законодателем неоднократно.

Во-первых, в п. 3 ст. 420 ГК РФ: «К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (ст. 307–419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе». Очевидно, что речь идет о нормах части второй ГК РФ, посвященных отдельным видам обязательств: купле-продаже, дарению, аренде, подряду и т. д. В пункте 5 ст. 454 и ст. 625 ГК РФ категория «вид» договора используется уже применительно к разновидностям соответственно договоров купли-продажи и аренды. Таким образом, законодатель выделяет отдельные виды договоров, посвящая им главы части второй ГК РФ, и виды отдельных договоров, посвящая им параграфы внутри этих глав. Одним и тем же термином законодатель называет различные категории договорных обязательств.

Следует отметить, что эта проблема не только современного законодательства. Гражданский кодекс РСФСР 1922 г.[146] вообще не использовал понятий «тип» и «вид» применительно к договорам. Гражданский кодекс РСФСР 1964 г.[147], также игнорируя обозначенные понятия, вводит иную классификационную единицу в системе договоров – род: «Гели стороны условились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным с момента придания ему условленной формы, хотя бы по закону для данного рода договоров эта форма и не требовалась» (п.1 ст. 161).

Достаточная четкость в употреблении терминов «тип», «вид», «род» договора отсутствует и в гражданско-правовой доктрине.

Дореволюционные цивилисты в большинстве своем использовали термины «род»[148] и «тип» договора[149] для обозначения поименованных (сложившихся) договоров. Однако встречаются необычные наименования указанных групп договоров: «отдельные типичные фигуры»[150], отдельные формы обязательств[151].

Большинство современных авторов не используют категорию рода договора, обозначая классификационные единицы договоров с помощью терминов «тип» и «вид».

Определения понятий «тип» и «вид» договора или признаков, по которым выделяются данные категории договоров, содержатся в работах лишь некоторых авторов[152]. Большинство правоведов определяют место указанных структурных элементов в системе договоров через их соотношение. Можно выделить три основные точки зрения, высказанные в юридической литературе по поводу соотношения между категориями «тип» и «вид» договора. Условно их можно обозначить следующим образом:

понятие «тип» шире понятия «вид»;

понятие «вид» шире понятия «тип»;

понятия «тип» и «вид» тождественны.

Сторонники первой точки зрения в качестве основной структурной квалификационной единицы в системе договоров используют понятие «тип»[153].

Так, М.И. Брагинский в системе договоров выделяет типы, которым посвящены отдельные главы ГК РФ, и виды соответствующих типов, которым, в свою очередь, посвящены отдельные параграфы этих глав[154].

Ю.В. Романец также при построении системы договоров использует понятия «тип» как родовое понятие, «вид» договора как элемент, возникший в результате деления типа, а «подвид» как элемент, возникший в результате деления вида[155].

Е.А. Суханов придерживается аналогичной последовательности в расположении структурных элементов в системе договоров. Однако Е.А. Суханов в отличие от М.И. Брагинского и Ю.В. Романца понятие «тип» использует применительно к объединениям (группам) договоров[156]. Так, он выделяет следующие типы договоров: договоры, направленные на передачу имущества в собственность либо в пользование; договоры, направленные на производство работ; договоры, направленные на оказание услуг[157].

Иную точку зрения на соотношение понятий «тип» и «вид» договора высказал А.Ю. Кабалкин. По его мнению, основной квалификационной единицей в системе договоров является вид, а типы образуются в результате деления вида[158]. Свою позицию он обосновывает ссылкой на уже упоминаемую нами норму, содержащуюся в п. 3 ст. 420 ГК РФ. Сторонником такого подхода можно назвать и

B.C. Толстого, только у него в составе вида договора выделяются не типы, а разновидности[159]. В.П. Мозолин, А.В. Кашанин, А.Д. Корецкий также используют категорию вида для квалификации договоров купли-продажи, аренды и т. д.[160].

Нередко понятия «тип» и «вид» в юридической литературе употребляются как взаимозаменяемые, тождественные[161].

Проведенное исследование позволяет сделать следующий промежуточный вывод: как в гражданском законодательстве РФ, так и в теории гражданского права отсутствуют общепринятые подходы к понятиям типа, вида, рода договоров. На первый взгляд различное понимание и использование этих понятийных категорий является проблемой сугубо теоретической. Убедительно мнение О.Н. Садикова о том, что «смешение юридически важных и во многом различных понятий может привести к научным заключениям, которые трудно признать плодотворными»[162].

Однако, на наш взгляд, существует и практическая потребность в выработке единого подхода к категориям типа, вида и рода гражданско-правового договора. Правильная формализация гражданско-правового договора при помощи указанных категорий позволит точно обозначить его место в системе договоров, определить однотипные ему договоры и соответственно применить к нему правовые нормы.

Классификация гражданско-правовых договоров по родам, типам, видам и соответственно уяснение содержания данных правовых категорий приобретает большое значение при применении правил об аналогии к непоименованным договорам и для правового регулирования смешанных договоров. Согласно п. 2 и 3 ст. 421 ГК РФ участники гражданского оборота вправе заключать договоры как по самостоятельно разработанной сторонами модели, так и сочетающие элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами. И в том, и в другом случае возникает вопрос о том, какие нормы должны применяться к таким договорам. Закрепив возможность заключать так называемые непоименованные договоры, законодатель не указал, какие нормы и в какой последовательности должны к ним применяться. В юридической литературе высказывались различные суждения по этому поводу[163]. Преобладающим является мнение о том, что к непоименованному договору подлежат применению нормы о сходных договорах (в порядке аналогии закона) и общие положения об обязательствах (договорах), а в случае их недостаточности – общие начала гражданского законодательства и требования добросовестности, разумности и справедливости (аналогия права)[164]. Для определения сходного договора необходимо выяснить соотношение такого непоименованного договора с договорами, предусмотренными гражданским законодательством. По мнению М.И. Брагинского, прежде всего нужно проверить, отвечает ли договор, не предусмотренный гражданским законодательством, признакам поименованного договорного типа[165]. А для этого необходимо четкое понимание того, что представляет собой категория типа гражданско-правового договора.

Решение вопроса о правовом регулировании смешанных договоров содержится в п. 3 ст. 421 ГК РФ, в соответствии с которым к отношениям сторон по смешанному договору должны применяться в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Для правильного применения правовых норм требует выяснения вопрос о том, элементы каких категорий (классификационных подразделений) договоров, урегулированных законом, составляют единое содержание смешанного договора.

Для правильного понимания значения и соподчиненности категорий «род», «вид» и «тип» обратимся к философии и логике. В логике вид и род – это основные понятия классификации, служащие для выражения отношений между классами: из двух классов тот, что содержит в себе другой, называется родом, а тот, что содержится, – видом[166]. При этом вид – в логическом смысле понятие, которое образуется посредством выделения общих признаков в индивидуальных понятиях и само имеет общие признаки с другими видовыми понятиями. Из понятия вида может быть образовано еще более широкое понятие – понятие рода. В свою очередь, понятие вида может стать по отношению к подчиненным понятиям также понятием рода[167]. Получается, что в этой системе соподчиненных категорий род-вид нет места типу? С точки зрения философии, главной трудностью осознания специфика! типа как особой таксономической категории является понимание ее отношения к категории «род», с помощью которой логически схватывается генетическое единство знания, и категории «вид», основной классификационной единицы, позволяющей зафиксировать и описать по отдельности сколь угодно большое множество элементов знания. По мнению В.И. Плотникова, логически и семантически схватывая функциональные связи элементов знания, категория «тип» опосредует отношения между понятиями рода и вида, обнажая внутри «рода» его уникальную, т. е. его собственную, структуру и позволяя сократить до минимума «видовое» многообразие, превратив тем самым неопределенное множество во вполне определенное, доступное пониманию[168]. Таким образом, можно представить последовательность соподчинения рассматриваемых таксономических категорий следующим образом (в нисходящем порядке): род – тип – вид.