Лариса Юрьева - Договор управления многоквартирным домом

• Название: Договор управления многоквартирным домом
• Автор: Лариса Юрьева
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2011
• ISBN: 978-5-7205-1122-7

Настоящая книга представляет собой одно из первых монографических исследований, специально посвященное договорным отношениям по профессиональному управлению многоквартирными домами. Избранное, строго сфокусированное направление исследования позволило выявить сущность договора управления многоквартирным домом, его место в системе гражданско-правовых договоров, имеющиеся в правовом регулировании пробелы, противоречия, неясности.

Книга предназначена для студентов, аспирантов, преподавателей юридических факультетов, практикующих юристов, а также для всех интересующихся проблемами управления многоквартирными домами.

---

Учитывая вышесказанное, договор управления многоквартирным домом можно квалифицировать в качестве поименованного, поскольку он регламентирован федеральным законом.

Достаточно часто договор управления многоквартирным домом в литературе квалифицируется в качестве смешанного, содержащего элементы различных договоров: договора на выполнение работ, возмездного оказания услуг и др. Такую квалификацию рассматриваемый договор получил в трудах В.Н. Литовкина[111], Л.Ю. Грудцыной[112], А.Б. Рыжова[113], С.Л. Филимонова и Г.Ф. Шешко[114] и других авторов[115].

Другая группа ученых квалифицирует договор управления многоквартирным домом в качестве комплексного[116]. В связи с подобной квалификацией возникает вопрос о понятиях «смешанный договор» и «комплексный договор» и об их соотношении.

Легальное определение понятия смешанного договора закрепляет п. 3 ст. 421 ГК РФ: «договор в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами». В отечественной цивилистике тема смешанных договоров не нова. В разное время, в разных аспектах смешанные договоры исследовались И.Б. Новицким[117], О.С. Иоффе[118], О.Н. Садиковым[119], Н.И. Клейн[120], В.А. Ойгензихтом[121] и другими правоведами[122]. Однако ввиду отсутствия единства взглядов на понятие и правовую природу смешанных договоров необходимость теоретической разработки данной категории договоров в гражданско-правовой доктрине осталась. Актуализирует данную тему и тот факт, что в современной доктрине появляется много работ, в которых авторы квалифицируют отдельные договоры через категорию смешанных, не углубляясь в рассмотрение последних[123].

Изучение понятия смешанного договора и его признаков имеет ярко выраженное практическое значение. Анализ сложившейся арбитражной практики показывает, что суды активно обращаются к указанной категории, квалифицируя как смешанные отдельные обязательства. Это встречается и в обзорах практики ВАС РФ[124], и в постановлениях по конкретным делам арбитражных судов всех инстанций[125]. Вместе с тем и на практике не обходится без проблем. Сложности вызывает как квалификация договоров в качестве смешанных, так и применение к ним правовых норм.

Одним из проблемных является вопрос об отграничении смешанного договора от иных (смежных) правовых явлений. Для целей настоящего исследования представляет интерес и требует разрешения вопрос о соотношении смешанных договоров с так называемыми поименованными договорами, т. е. договорами, предусмотренными гражданским законодательством. По данному вопросу в юридической литературе нет единого мнения. Одни авторы договоры, образовавшиеся из соединения элементов отдельных договоров, но впоследствии получившие самостоятельную регламентацию и соответственно статус поименованных, продолжают квалифицировать через категорию смешанных договоров[126]. На взгляд других правоведов, с момента законодательного признания смешанного договора в качестве самостоятельного договорного типа (вида) он утрачивает статус смешанного[127].

Судебная практика неоднозначно отвечает на вопрос о возможности рассматривать некоторые поименованные договоры в качестве смешанных. Так, Президиум ВАС РФ признал договор аренды с правом выкупа смешанным договором, несмотря на правовую регламентацию такого условия договора аренды в ст. 624 ГК РФ[128]. Вместе с тем можно встретить и иное мнение: «Статьи 632–641 ГК РФ регулируют комбинированное обязательство, предусматривающее обязанность арендодателя передать арендатору имущество в виде транспортного средства и оказывать ему услуги по его управлению и технической эксплуатации. По своему оформлению договор носит не смешанный характер, а сохраняет самостоятельность и цельность специального договора»[129] (выделено мной. – Л.Ю.).

Автор настоящего исследования разделяет вторую позицию. Любая правовая конструкция должна выполнять какую-либо прагматическую задачу. Практическое значение конструкции смешанного договора заключается в определении механизма правового регулирования договора в отсутствие специального нормативного решения. Путь развития от смешанных договоров до признания их самостоятельными, урегулированными законом типами (видами) договоров прошли договор поставки, договор контрактации, договор подряда на капитальное строительство и многие другие договоры. В настоящее время указанные договоры не квалифицируются через категорию смешанных, хотя по своему составу отношения, возникающие из этих договоров, могут быть разложены на отдельные компоненты, которые будут охватываться рамками других договоров. С момента наделения договора специальным нормативно-правовым регулированием отпадает необходимость применения к нему конструкции смешанного договора.

Категория комплексных договоров менее освещена и в законодательстве, и в доктрине. В действующем ГК РФ не используется понятие «комплексный договор». Оно встречается в нескольких подзаконных нормативных актах, однако эти акты не содержат определений указанного термина[130].

В юридической литературе категория «комплексный договор» понимается по-разному. Одни авторы используют термин «комплексный договор» как синоним понятия «смешанный договор»[131], другие считают, что смешанные и комплексные договоры – это две разные категории. Так, В.Е. Лукьяненко определяет комплексные договоры как договоры, основанные на нормативных предписаниях разных отраслей права[132]. А.А. Собчак усматривал специфику комплексных договоров в их межотраслевом и межвидовом характере: «Межотраслевой характер выражается в необходимости сочетания административно-правового и гражданско-правового регулирования возникающих отношений, межвидовой – в одновременном возникновении комплекса обязательств, что требует применения законодательства о соответствующих видах обязательств»[133]. Д.В. Огородов и М.Ю. Челышев под комплексным договором понимают многокомпонентный договор, прямо предусмотренный в нормах гражданского права и урегулированный ими[134]. По мнению Е. Татарской, комплексные договоры – это договоры-документы, «…в которых совмещение элементов различных договоров носит механический и случайный характер, т. е. стороны такого договора совместили в нем два разнородных обязательства исключительно для удобства»[135]. Одновременно автор делает оговорку, что «…различия между такими комплексными договорами-документами и истинно смешанными договорами-сделками носят исключительно теоретический характер и не порождают различного правового регулирования»[136].

Следует отметить, что в трудах многих известных цивилистов, посвященных теории договоров, понятие «комплексный договор» не используется вообще. Представляется, что непопулярность данного термина связана с тем, что большинство цивилистов не придают ему самостоятельного значения.

Семантический анализ терминов «смешанный» и «комплексный» приводит нас к аналогичному заключению. Согласно толковому словарю С. И. Ожегова слово «смешанный» означает «состоящий из разнородных, разных частей, элементов, участников»[137]. Прилагательное «комплексный» происходит от слова «комплекс» в значении «совокупность, сочетание чего-нибудь»[138].

Тождественность рассматриваемых категорий подтверждает практика арбитражных судов округов и международного коммерческого арбитража. Так, комплексными признавались договоры, сочетающие элементы договоров купли-продажи и мены[139], договора подряда на выполнение проектных работ и договора строительного подряда[140], договоров поставки и подряда[141], договоров об оказании разных видов услуг (разгрузка вагонов, хранение, погрузка грузов на суда и др.)[142].

Проведенный анализ позволил сделать следующие выводы. Действующее законодательство и сложившаяся практика не позволяют провести различие между категориями «смешанный договор» и «комплексный договор». Договоры, получившие специальную регламентацию в нормах законодательства, не могут рассматриваться в качестве смешанных (комплексных). Следовательно, договор управления многоквартирным домом не является смешанным (комплексным) договором.

Для того чтобы определить место договора управления многоквартирным домом в системе гражданско-правовых договоров, необходимо сначала их систематизировать, т. е. зафиксировать закономерные связи между классами объектов с целью определения места объекта в системе[143]. Понятие системы включает в себя представление о некотором объединении каких-то элементов и об отношениях между элементами[144].

Вопрос о наименованиях систематических категорий (элементов системы) гражданско-правовых договоров является дискуссионным. Уже в римском праве сформировалась развернутая система поименованных договоров. По мере развития отдельных договоров они определялись и классифицировались. В зависимости от их значения и с учетом их характера и предмета им давали соответствующее наименование и подчиняли одним и тем же правилам все договоры одного наименования[145]. Таким образом, исторически сложились определенные группы гражданско-правовых договоров, обладающие неким внутренним родством, предопределяющим единое правовое регулирование договоров одной группы, отличное от регулирования договоров, входящих в другие группы.