Борис Ильин - Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции

• Название: Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции
• Автор: Борис Ильин
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2008
• ISBN: 978-5-7205-0853-1

В предлагаемой вниманию читателя книге подробно освещаются вопросы реконструкции недвижимости, проводимой на основании актов исполнительной власти. Автор рассказывает о рисках инвесторов, проводящих «реконструкцию» по инициативе властей, уделяя особое внимание защите прав нанимателей, арендаторов и собственников недвижимости от незаконной реконструкции.

Книга содержит множество примеров из судебной и арбитражной практики, подборку нормативных правовых актов, знание которых необходимо в деле защиты прав владельцев и арендаторов недвижимости, а также образцы типичных судебных решений.

Издание предназначено для владельцев недвижимости, инвесторов, риэлтеров, строителей, налоговиков, судей, прокуроров, адвокатов, а также студентов и преподавателей юридических и экономических вузов.

2-е издание, дополненное.

---

При таких обстоятельствах обжалованные судебные акты приняты с нарушением норм… права, в связи с чем… решение и постановление подлежат отмене» (постановление ФАС Московского округа от 8 апреля 2002 г. № КГ-А40/1834-02; см. приложение 47).

Поскольку целью настоящей книги не является защита прав инвесторов, здесь лишь кратко описаны те риски, которые несут инвесторы, занимающиеся реконструкцией недвижимости на основании актов о реконструкции. Еще один аспект рисков инвесторов будет затронут позднее. Чтобы подробнее изучить такие риски, можно обратиться к другим изданиям, тем более что материала для этого сейчас достаточно[70].

Подводя итог сказанному о рисках инвесторов, осуществляющих реконструкцию на основании соответствующих актов исполнительной власти, можно уверенно сказать: по степени риска инвестор находится в положении, сопоставимом с положением владельцев реконструируемой недвижимости, но, в отличие от владельцев реконструируемого здания, инвестор рискует большими денежными вложениями.

Раздел III Что и как нужно делать для защиты прав владельцев недвижимости от реконструкции, осуществляемой на основании актов исполнительной власти

Вопрос 1. Порядок защиты прав владельцев недвижимости (собственников, нанимателей, арендаторов)

Можно ли защитить интересы и права лиц, которых исполнительная власть при помощи актов о реконструкции лишает права собственности или иного права на недвижимость? Безусловно, можно. Вопрос лишь в том, что нужно предпринять и как правильно это сделать.

Узнав, что исполнительная власть пытается лишить их прав владения недвижимостью, люди используют любую возможность, чтобы воспрепятствовать этому. Они обращаются за помощью ко всем, кто, по их мнению, может помочь им: к должностным лицам (вплоть до Президента России), к средствам массовой информации, включая телевидение. Некоторые собственники, узнав о реконструкции дома, пытаются срочно продать квартиру, чтобы не получить от инвестора квартиру меньшей стоимости. Те, кто похитрее, пытаются зарегистрировать (прописать) в свои квартиры как можно больше людей, чтобы получить от инвестора недвижимость большей площади. Состоятельнее люди пытаются защитить свои интересы по-иному, пустив в ход личные связи (знакомства) и даже деньги. Известны случаи, когда проживающие в доме, подлежащем реконструкции, бизнесмены пытались перекупить инвестиционный контракт на реконструкцию этого дома.

Например, владельцы недвижимости, которая должна быть реконструирована в соответствии с постановлением № 625 (см. приложение 12; третий вопрос разд. I книги), для защиты своих прав и интересов писали письма в различные комиссии (в городскую конкурсную комиссию по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов и т. д.) и комитеты (в Комитет г. Москвы по организации и проведению конкурсов и аукционов); обращались в управу своего района и в префектуру соответствующего административного округа Москвы; размещали информацию о реконструкции их дома в сети «Интернет»; направляли письма в прокуратуру и полномочному представителю Президента России в Центральном федеральном округе.

Помимо этого, средства массовой информации публиковали статьи о ситуации, сложившейся вокруг дома, подлежащего реконструкции согласно постановлению № 625[71]. Люди даже создали товарищество собственников жилья (разд. VI ЖК РФ). Спрашивается, какой все это дало результат? Да никакой. На протяжении нескольких лет люди получали ответы на свои письма и обращения (пожалуй, ни одно их обращение не осталось без ответа), но постановление № 625 по-прежнему существует и, следовательно, должно быть исполнено. Более того, Правительство Москвы даже продлило инвестору срок реконструкции дома до 31 декабря 2007 г., издав постановление от 13 декабря 2005 г. № 1015-ПП[72].

Не обходится и без курьезов. Например, обратившись в один из административных округов г. Москвы, гражданин, чьи права и интересы затрагивались столичным актом о реконструкции, в ответ на свое обращение получил от соответствующей префектуры Москвы такое письмо: «Сообщаю, что префектурой… принято решение об отмене постановления Правительства Москвы от… №… В настоящее время структурными подразделениями префектуры готовится пакет документов для выпуска необходимого распорядительного документа».

Не правда ли, интересный документ? Префектура административного округа г. Москвы без колебаний и сомнений своим решением отменяет постановление Правительства Москвы.

Однако важно понять одно: чтобы ни предпринимали люди и организации, куда бы они ни обращались с просьбами и письмами – акт о реконструкции будет действовать. Он будет действовать до тех пор, пока принявший его орган исполнительной власти не отменит его или пока суд не признает его недействительным (ст. 13 ГК РФ).

Исполнительная власть не заинтересована отменять принятый ею акт. О причинах такой незаинтересованности можно судить хотя бы по тому, что было сказано в ответах на предыдущие вопросы книги.

Те, чьи права и интересы затрагиваются актом о реконструкции, должны знать: единственная возможность защититься от произвола исполнительной власти – обратиться за защитой своих прав, свобод и интересов в суд. Только в суде можно отстоять свои права.

Обращение в суд может иметь еще одну положительную сторону. Бывает, что лицу, обратившемуся в суд за защитой своих прав, инвестор (который реализует инвестиционный контракт) предлагал более выгодные варианты, чем другим лицам, пассивно ожидающим своей участи и, таким образом, попавшим в зависимость от инвестора. Так как же в суде отстоять свое право владения недвижимостью? Как уже говорилось ранее, акт о реконструкции действует до той поры, пока суд не признает его недействительным (ст. 13 ГК РФ). Поскольку о признании актов недействительными на основании данной статьи Гражданского кодекса немало написано и сказано, разберем наиболее важные аспекты данного вопроса, которые представляют собой отличительную особенность актов о реконструкции или малоизвестны.

Когда человек принимает решение защищать свои права в суде, он выбирает тот путь, который, по его мнению, оптимален. Оптимальным путем в нашем случае является обжалование не акта о реконструкции, а связанного с ним нормативно-правового акта.

Например, Правительство Москвы издало постановление от 16 ноября 1999 г. № 1049 (приложение 19), которое представляет собой акт о реконструкции. Госпожа Завалишина Г.А., собственник квартиры в доме, подлежащем, согласно постановлению № 1049, реконструкции, вместо того, чтобы обжаловать этот документ, обратилась в Московский городской суд с заявлением о признании недействительным, противоречащим федеральному законодательству и не подлежащим применению абз. 4 п. 3.5 Положения «О порядке переселения собственников, нанимателей, арендаторов и иных лиц из жилых помещений подлежащих освобождению домов, в которых имеется муниципальная и государственная собственность города Москвы», приложения к постановлению Правительства Москвы от 18 января 2000 г. № 30[73] (далее – постановление № 30).

Иными словами, Г.А. Завалишина решила обжаловать нормативно-правовой акт исполнительной власти г. Москвы. Мотивировала она это так: в абз. 4 п. 3.5 Положения (упомянутого в предыдущем абзаце и являющегося приложением к постановлению № 30) предусматривается, что, если стоимость предоставляемого жилого помещения выше стоимости принадлежащего на праве собственности жилого помещения и размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома, разница в их стоимостях взимается с собственника в соответствии с условиями предварительного договора и подп. 2.11, 2.14 названного Положения.

Г.А. Завалишина обратилась в суд с заявлением о признании недействительной этой правовой нормы, ссылаясь на то, что она противоречит п. 2 ст. 19, п. 3 ст. 35, п. 2 и 3 ст. 40 Конституции Российской Федерации, ст. 49.3 ЖК РСФСР и нарушает ее права, незаконно возлагая на нее обязанность оплатить разницу в стоимости оставляемой квартиры и предоставляемого жилого помещения.

Московский городской суд оставил ее заявление «без удовлетворения». Заявительница обратилась за защитой своих прав в Верховный Суд, но Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 5-Г01-167 решение Московского городского суда было оставлено без изменения. Госпожа Завалишина Г.А. решила отстаивать свою правоту «до конца» и подала надзорную жалобу в Президиум Верховного Суда Российской Федерации. И только Президиум Верховного Суда (последняя, третья инстанция) вынес Определение от 2 апреля 2003 г. № 148пв-02[74], которым отменил предыдущие акты двух первых судов и, не передавая дело на новое рассмотрение, принял новое решение об удовлетворении заявления Г.А. Завалишиной о признании «противоречащим федеральному законодательству и не действующим со дня его принятия» абз. 4 п. 3.5 Положения, утвержденного постановлением № 30.