Борис Ильин - Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции

• Название: Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции
• Автор: Борис Ильин
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2008
• ISBN: 978-5-7205-0853-1

В предлагаемой вниманию читателя книге подробно освещаются вопросы реконструкции недвижимости, проводимой на основании актов исполнительной власти. Автор рассказывает о рисках инвесторов, проводящих «реконструкцию» по инициативе властей, уделяя особое внимание защите прав нанимателей, арендаторов и собственников недвижимости от незаконной реконструкции.

Книга содержит множество примеров из судебной и арбитражной практики, подборку нормативных правовых актов, знание которых необходимо в деле защиты прав владельцев и арендаторов недвижимости, а также образцы типичных судебных решений.

Издание предназначено для владельцев недвижимости, инвесторов, риэлтеров, строителей, налоговиков, судей, прокуроров, адвокатов, а также студентов и преподавателей юридических и экономических вузов.

2-е издание, дополненное.

---

Администрация обязалась освободить инвестора от арендной платы за объект на время проведения работ по контракту, зачесть инвестору вложенные инвестиции в реконструкцию муниципального нежилого здания и после выполнения инвестором обязательств заключить с ним договор о передаче последнему здания в безвозмездное пользование в течение пяти лет в счет вложенных инвестиций, предоставить в дальнейшем приоритетное право на перезаключение договора о безвозмездном пользовании данного здания на новый срок.

Распоряжением исполняющего обязанности главы администрации Нижнего Новгорода от 11 июня 1998 г. № 2059 инвестору было разрешено провести реконструкцию упомянутого муниципального здания в игровой центр.

В ноябре 1998 г. приемочная комиссия, назначенная приказом руководителя инвестора, оформила акт приемки в эксплуатацию реконструированного здания. Доказательств принятия объекта в эксплуатацию государственной комиссией, назначенной главой администрации Нижнего Новгорода, в материалах дела нет.

На основании распоряжения администрации Нижнего Новгорода от 28 января 2000 г. № 190-р инвестору передано в безвозмездное пользование до 31 декабря 2004 г. постановкой на баланс общества отдельно стоящее здание, расположенное по ул. Коминтерна, д. 155, литер А, и оформлен договор от 28 января 2000 г. № 8/645 безвозмездного пользования муниципальным нежилым помещением на срок до 31 декабря 2002 г.

В момент рассмотрения спора упомянутое здание находилось в аренде по договору аренды № 8/0643.

Инвестор, полагая, что в результате вложения инвестиций и проведения реконструкционных работ старый объект фактически перестал существовать и право собственности на него ни за кем не зарегистрировано, обратился с иском в арбитражный суд.

Доказательств того, что спорное здание инвестор построил для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, в материалах дела не имеется. Реконструкция объекта проводилась инвестором до заключения инвестиционного контракта, т. е. до 16 октября 1997 г. Таким образом, инвестор не доказал того, что спорный объект построен с соблюдением закона и иных правовых актов.

Согласно ст. 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником его имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности и в иных случаях, предусмотренных законом. А материалы дела свидетельствуют, что администрация Нижнего Новгорода не имела намерений передавать реконструируемый объект в собственность инвестора. Расходы последнего на реконструкцию объекта, согласно распоряжению главы местного самоуправления Нижнего Новгорода от 11 июня 1998 г. № 2059-р, учтены при передаче объекта в безвозмездное пользование по договору от 1 марта 2000 г. № 8/645.

Судебные инстанции отказали инвестору в удовлетворении заявленных требований (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 4 мая 2005 г. № А43-18183/2004-12-658; см. приложение 45).

В-третьих, инвестор должен создать новый объект недвижимости с соблюдением закона и иных нормативно-правовых актов (новое недвижимое имущество должно быть создано на земельном участке, отведенном для этих целей в установленном порядке, по необходимым разрешениям и без нарушений градостроительных и строительных норм и правил).

Наконец, инвестиционный договор между инвестором и исполнительной властью, в случае его заключения, должен быть исполнен (сторонами подписан акт о реализации инвестиционного договора или иной документ). Проиллюстрируем сказанное примером.

Общество с ограниченной ответственностью «ЭлитАпьянсСтрой» (далее в этом примере – инвестор) обратилось в арбитражный суд с иском к Правительству Москвы о признании за собой права собственности на нежилые помещения VIII, X, XII, расположенные по адресу: г. Москва, Проспект Мира, д. 5, стр. 1.

Иск обоснован тем, что инвестор является стороной инвестиционного контракта от 13 января 2000 г. № 5-1524/р-2. Объект инвестиционного контракта в части прав, принадлежащих инвестору, сдан в эксплуатацию, т. е. цель инвестиционного контракта достигнута. Правительство Москвы уклоняется от обязанности оформления прав собственности инвестора на указанные нежилые помещения в соответствии с порядком, установленным в контракте № 5-1524/р-2, а именно от издания в рамках его компетенции акта реализации инвестиционного проекта с определением доли истца в общем имуществе в размере указанных площадей.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом, инвестиционным объектом по контракту от 13 января 2000 г. № 5-1524/р-2 являлись нежилые помещения в доме по адресу: г. Москва, Проспект Мира, д. 5, стр. 1, которые подлежали распределению между участниками инвестиционной деятельности в следующем соотношении долей: 40 % – Правительству Москвы, 60 % – инвесторам.

Стороны инвестиционного контракта определили, что по его условиям раздел созданного недвижимого имущества оформляется актом о результатах реализации инвестиционного проекта, а оформление имущественных прав сторон на причитающиеся им доли – на основании этого акта.

Общий акт о результатах реализации инвестиционного проекта между участниками инвестиционного контракта составлен не был.

Таким образом, здание по указанному адресу находится в общей долевой собственности участников инвестиционного контракта от 13 января 2000 г. № 5-1524/р-2, но, поскольку в отношении этого здания в момент рассмотрения спора были сохранены обязательства сторон и стороны не выполнили его условия об определении долей (что свидетельствует о том, что исполнение данного инвестиционного контракта не прекратилось), суд отказал инвестору в удовлетворении его требований (постановление ФАС Московского округа от 19 мая 2005 г. № КГ-А40/3624-05; см. приложение 46).

Об обязательном соблюдении инвестором четырех указанных выше условий свидетельствуют и иные судебные дела.

«АО «Свеагент Импекс энд Констракшен» (Швеция) обратилось с иском в Арбитражный суд г. Москвы к ЗАО «МОФ «Парижская Коммуна» о признании права собственности на здание, находящееся по адресу: г. Москва, Шлюзовая набережная, д. 6, стр. 24.

В обоснование исковых требований истец указал, что переданное ему в аренду по договору аренды нежилых помещений № 513/15 от 5 мая 1998 г. отдельно стоящее 2-этажное здание общей площадью 770 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Шлюзовая набережная, д. 6, стр. 24, принадлежащее ответчику на праве собственности, по просьбе собственника снесено. Истец ссылался на то обстоятельство, что вместо снесенного здания он своими силами и средствами возвел для себя новое строение, а потому в соответствии со ст. 136, 218 ГК, ст. 1, 3, 6 Градостроительного Кодекса РФ, ст. 4 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», ст. 2, 5 Федерального закона «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» является собственником вновь созданной вещи.

…Как следует из материалов дела, здание, являющееся предметом договора аренды, было снесено по предложению ответчика.

Таким образом, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что с момента сноса указанного объекта недвижимости в силу ст. 235 ГК РФ ответчик утратил право собственности на него и, следовательно, в соответствии со ст. 607 ГК РФ арендные отношения по договору от 5 мая 1998 г. № 513/15 в части предоставления истцу в аренду здания, расположенного по адресу: г. Москва, Шлюзовая набережная, д. 6, стр. 24, прекратились.

…Судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении спора по существу не были определены фактические отношения сторон, их воля и намерения по возведению спорного объекта недвижимости и дальнейшей его эксплуатации. Также не исследовались вопросы о цели строительства спорного объекта недвижимости, а именно возводился ли объект истцом для себя, для ответчика либо его целью являлось создание общей собственности сторон, в связи с чем судами не были применены нормы права, регулирующие спорные отношения.

Кроме того, судебные инстанции не рассмотрели вопрос о том, возведен ли спорный объект недвижимости с соблюдением закона и иных правовых актов, кем и когда были получены разрешительные документы для постройки спорного здания, кому был предоставлен земельный участок и на каком праве. Установление данного обстоятельства имеет правовое значение, так как в качестве обязательного условия возникновения права собственности на вновь созданный объект недвижимости закон ставит приобретение определенных прав на земельный участок, отведенный для возведения постройки.

При таких обстоятельствах обжалованные судебные акты приняты с нарушением норм… права, в связи с чем… решение и постановление подлежат отмене» (постановление ФАС Московского округа от 8 апреля 2002 г. № КГ-А40/1834-02; см. приложение 47).

Поскольку целью настоящей книги не является защита прав инвесторов, здесь лишь кратко описаны те риски, которые несут инвесторы, занимающиеся реконструкцией недвижимости на основании актов о реконструкции. Еще один аспект рисков инвесторов будет затронут позднее. Чтобы подробнее изучить такие риски, можно обратиться к другим изданиям, тем более что материала для этого сейчас достаточно[70].