НаньНань Чжан - Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций

• Название: Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций
• Автор: НаньНань Чжан
• Издательство: Издательство «Питер»046ebc0b-b024-102a-94d5-07de47c81719
• Жанр: Экономика
• Год: 2015
• ISBN: 978-5-4461-0237-2

В монографии определена система требований к осуществлению комплексной жилой застройки в городах.

Рассматривается взаимосвязь понятий инвестиций, капитальных вложений, сметной стоимости строительства. Даются определения и содержание понятий: инвестиционный проект, инвестиционная деятельность и инвестиционная политика в непроизводственной сфере.

Излагаются методические положения формирования сметной стоимости и оценки эффективности инвестиционных проектов непроизводственного строительства.

Методические положения применены для определения стоимости и показателей эффективности строительства жилого квартала при реализации в Санкт-Петербурге стратегического российско-китайского инвестиционного проекта «Балтийская жемчужина».

---

Балабанов И. Т. и Райзберг Б. А. видят основной результат инвестиционной деятельности в расширении и обновлении производственного потенциала, повышении его технического уровня.

Из определений, приведенных в табл. 4.2, по нашему мнению, наиболее полным и обоснованным является понятие, рекомендуемое Б. А. Райзбергом (п. 5): установление структуры и масштаба инвестиций, направлений их использования, источников получения [138].

Приведенные определения связывают инвестиционную политику с выработкой целей регулирования, установлением форм и методов воздействия на инвестиционную деятельность, определением субъекта и конкретизацией объекта регулирования.

Критический анализ и обобщение терминологии, приведенной в табл. 4.2, позволили сформулировать понятие инвестиционной политики в непроизводственной сфере — составная часть экономической политики государства и частного бизнеса, определяющая объемы и структуру инвестиций в непроизводственное строительство и их источников с целью повышения жилищной обеспеченности населения, улучшения бытовых условий проживания, предоставления медицинских и образовательных услуг, соответствующих современному уровню, создания условий для всестороннего (физического и духовного) развития личности, в том числе удовлетворения запросов разных групп населения: по возрасту, уровню образования, привычному образу жизни. Современная инвестиционная политика предполагает также соблюдение требований экологичности как к возведенным объектам, так и окружающей природной среде.

4.4. Этапы развития инвестиционной политики в России

Современная инвестиционная политика формируется с начала 1990-х гг. после изменения государственного строя в России. В ее развитии следует выделить три этапа.

Первый этап (1991–1998 гг.) характеризуется резким падением инвестиций и свертыванием капитального строительства. Начиная с 1991 г. ежегодное падение объемов капитальных вложений составляло 8–20 % по отношению к предыдущему году. К началу 1999 г. инвестиции уменьшились более чем в три раза по сравнению с 1990 г. Значительную роль в финансировании строительства жилья стали занимать средства граждан, доля которых возросла с 4 % в 1990 г. до 33,5 % в 1999 г.

Социальная инфраструктура не только не развивалась, но были закрыты, проданы или сданы в аренду детские образовательные учреждения, школы и другие социальные объекты.

С началом реформ в России резко ухудшилось финансовое состояние строительных организаций, образовался острый дефицит денежных средств. Ограниченность финансовых ресурсов усугубилась удорожанием кредитов, прогрессирующей инфляцией. В то же время развитие рыночных отношений привнесло новое в формы и методы финансирования оборотных средств строительных организаций, которые перешли к самостоятельному формированию своей экономической политики, что предопределило следующие особенности экономической среды строительного комплекса:

• продолжающаяся и периодически ускоряющаяся инфляция, а следовательно, постоянное удорожание кредитов, сворачивание долгосрочного кредитования;

• ухудшение платежной дисциплины у заказчиков строительной продукции и потребителей строительных материалов, а в итоге периодически обостряющиеся кризисы платежеспособности и переход на бартерные формы расчетов;

• продолжение практики бессистемного регулирования хозяйственной деятельности предприятий на государственном и особенно региональном уровнях, где местные власти широко используют прямое административное давление на строительные организации и предприятия промышленности строительных материалов;

• низкий курс рубля по отношению к твердым валютам и его постоянное обесценение; • нестабильная налоговая и правовая политика.

Однако уже в середине 1990-х гг. появились первые акты нормативно-правового регулирования строительства: Гражданский кодекс РФ (1994–1995 гг.), нормативные документы, определяющие порядок проектной подготовки строительства (СНиП 11–01–95 «Инструкция о порядке разработки и согласования проектной документации на строительство» и СП 101 – 95 [23]).

На втором этапе (с конца 1990-х гг. до 2008 г.) началось быстрое восстановление экономики России: увеличились объемы реального инвестирования в коммерческую недвижность, оживилась инвестиционная активность, повысилась эффективность инвестиционных процессов.

В этот период получила развитие современная политика регулирования инвестиционной деятельности: нормативно-правовая, налоговая и финансово-кредитная.

Нормативно-правовое регулирование заключается в разработке правовой базы, определяющей формы инвестиционной деятельности, условия ее осуществления. Следует отметить закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» № 39-Ф3 от 25.02.1999 г. [6]. В законе определены содержание инвестиционной деятельности и функции ее участников.

Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 13.12.2004 г. № 214-Ф3 (вступил в силу в апреле 2005 г.) регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для участия в долевом строительстве (с возникновением у этих участников права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и/ или ином объекте недвижимости). Закон установил допустимую форму договора о долевом участии в строительстве многоквартирных домов, направленную на защиту прав физических лиц от недобросовестных застройщиков. Этот закон регламентировал возможность вложения в строительство денег частными лицами и ужесточил надзор над застройщиками, увеличив их ответственность. Однако и до настоящего времени проблема обманутых дольщиков не решена.

Налоговая система является важнейшим элементом государственного регулирования инвестиционной деятельности. Она осуществляет две основные функции: регулирующую и фискальную. Соответственно, налоговое регулирование инвестиционного рынка заключается, с одной стороны, в стимулировании инвестиционной активности хозяйствующих субъектов и граждан, а с другой – в перераспределении доходов, получаемых от инвестиционной деятельности между инвесторами и государством.

Финансово-кредитное регулирование заключается как в установлении финансовых параметров инвестиционного рынка, так и в оказании финансовой поддержки или прямом финансировании наиболее эффективных или социально значимых проектов.

В 1990-е гг. высокие процентные ставки коммерческих банков сдерживали развитие кредитной системы, а также системы ипотечного кредитования как важнейшего источника инвестиционных ресурсов. Однако конец 2004 г. стал временем расцвета ипотеки. При общем застое рынка недвижимости ипотека, напротив, успешно развивалась. Связано это с тем, что ипотечные покупатели наконец-то получили возможность выбора. В период стенового роста цен продавцы квартир, имея возможность выбирать среди множества желающих купить их квартиры, не хотели связываться с ипотечными покупателями. Использование ипотеки было связано с некоторыми неудобствами, например с периодом ожидания денег, кроме того, играло роль природное недоверие людей к новым схемам. Специалисты департамента «Ипотечное кредитование» агентства недвижимости Бекар отмечали, что стагнация на рынке оказала хорошую услугу ипотеке: недоверие к ипотеке со стороны продавцов оказалось сломлено, к ипотечным сделкам привыкли, а значит, и в будущем будут воспринимать их более спокойно и доброжелательно.

На третьем этапе (со второй половины 2008 г. по настоящее время) усиливается вмешательство государства в регулирование экономики России в связи с влиянием мирового кризиса на экономическое развитие страны. В период со второй половины 2008 г. и до 2011 г. снижаются объемы строительства за счет средств инвесторов, и увеличивается возведение непроизводственных объектов, финансируемых из бюджета.

Приоритетными направлениями расходования бюджетных средств являются выполнение социальных обязательств, а также создание условий для посткризисного восстановления и развития экономики.

Основные направления регулирования рынка инвестиций в жилищное строительство, получившие отражение в работах отечественных специалистов, систематизированы в монографии и представлены в табл. 4.3 [82, 120, 162].

Задача обоснования и выбора конкретного инструментария очень актуальна в деятельности органов государственного управления на различных уровнях и служит ключевым фактором при выработке эффективной государственной социально-экономической политики. В связи с этим важным является вопрос о пределах вмешательства государства в сферу инвестирования жилищного строительства и эффективности предпринимаемых действий с точки зрения достижения конечного результата – улучшения жилищных условий населения [83].