НаньНань Чжан - Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций

• Название: Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций
• Автор: НаньНань Чжан
• Издательство: Издательство «Питер»046ebc0b-b024-102a-94d5-07de47c81719
• Жанр: Экономика
• Год: 2015
• ISBN: 978-5-4461-0237-2

В монографии определена система требований к осуществлению комплексной жилой застройки в городах.

Рассматривается взаимосвязь понятий инвестиций, капитальных вложений, сметной стоимости строительства. Даются определения и содержание понятий: инвестиционный проект, инвестиционная деятельность и инвестиционная политика в непроизводственной сфере.

Излагаются методические положения формирования сметной стоимости и оценки эффективности инвестиционных проектов непроизводственного строительства.

Методические положения применены для определения стоимости и показателей эффективности строительства жилого квартала при реализации в Санкт-Петербурге стратегического российско-китайского инвестиционного проекта «Балтийская жемчужина».

---

Их реанимировали в начале 2000-х гг. как «Справочник оценщика» в ценах на 01.01.2000 г., введя два поправочных коэффициента: 1,2 – для пересчета в цены 1984 г. и соответствующий индекс для региона к 1984 г. (для Санкт-Петербурга – в среднем 20,5).

Сборники «КО-ИНВЕСТ» вводят также так называемый коэффициент качества, учитывающий современный уровень норм проектирования.

Но перечисленные сборники укрупненных сметных нормативов, за исключением УР-2001 и ПрЦ-2001, утвержденных Правительством Санкт-Петербурга, – коммерческие издания, не имеющие официального государственного статуса. В 2009 г. для целей бюджетного планирования разрабатывался справочник «Банк данных укрупненных сметных нормативов по объектам-аналогам», но не получил должного применения в экономической практике.

На государственном уровне ФГУ «Федеральный центр ценообразование в строительстве» предложил новую систему укрупненных сметных нормативов, включающую:

• Укрупненные нормативы цены строительства (УНЦС) по объектам-представителям;

• Укрупненные нормативы цены конструктивных решений (УНЦКР) по видам работ. Система современных укрупненных сметных нормативов в жилищно-гражданском строительстве дана на рис. 3.5.

В 2011 г. были утверждены Минрегионом России в качестве государственных Укрупненные нормативы цены строительства. Они включают 15 сборников, в которых представлены нормативные цены на административные и жилые здания; на объекты здравоохранения, народного образования, культуры, спорта; на наружные сети водоснабжения, канализации, газоснабжения, тепловые и электрические сети; на малые архитектурные формы, озеленение; на автомобильные и железные дороги, мосты и путепроводы.

Рис. 3.5. Состав укрупненных сметных нормативов

УНЦС даны в базисных (на 01.01.2000 г.) и на текущий год (в первом издании 2011 г. – на 01.01.2010 г.).

Однако специалисты дают отрицательную оценку новым нормативам [54]. По нашему мнению, следует отметить два основных недостатка этих нормативов.

Прежде всего, неверно использовано в названии понятие цены. Назначение нормативов – определение стоимости строительства, т. е. суммы средств, необходимых для создания строительной продукции. Цена – термин, используемый при продаже продукции (товара), и в значительной степени определяется соотношением спроса и предложения. Правильнее назвать сборники – Укрупненные нормативы стоимости строительства (УНСС).

Второй недостаток – занижение показателей стоимости строительства. По расчетам, проведенным В. С. Башкатовым [54], оно составляет более 30 %.

Следовательно, их использование на этапе формирования плана капитальных вложений приведет при его реализации либо к недостаточности средств, выделяемых из соответствующего бюджета (федерального, городского, муниципального), либо к снижению качества строящихся объектов, несоответствию их современным требованиям.

Подводя итоги обзора развития укрупненных сметных нормативов в строительстве, можно сделать следующие выводы.

1. Для определения стоимости объектов массового жилищно-гражданского строительства разработана обширная нормативная база укрупненных показателей разной степени агрегированности – от укрупненных расценок на виды работ до показателей стоимости строительства объектов разного назначения.

2. На ранних стадиях проектирования: формирования инвестиционного замысла, обоснования инвестиций, разработки бизнесплана инвестиционного проекта – для определения стоимости строительства (инвестиционных затрат) рекомендуется использовать Укрупненные показатели базисной стоимости строительства по объектам-аналогам (УПБС-2001).

3. Сметная стоимость строительно-монтажных работ на стадии «Проектная документация» может быть определением с достаточной степенью точности по укрупненным расценкам (УР-2001).

4. Утвержденные Минрегионом России в 2011 г. «Государственные сметные нормативы. Укрупненные нормативы цены строительства» вызывают справедливую критику профессионального сообщества и нуждаются в существенной переработке.

Глава 4 Инвестиционные проекты, инвестиционная деятельность и инвестиционная политика в непроизводственной сфере

4.1. Понятие проекта, инвестиционного проекта

В специальной литературе и справочных изданиях даются различные определения понятия «проекта» (табл. 4.1).

Таблица 4.1. Определения понятия «проект»

Приведенные в табл. 4.1 определения проекта используются в документах нормативного характера, имеющих статус международной или национальной системы требований в области управления проектами. Специалисты по управлению проектами пользуются тем из них, которое наиболее подходит к решаемой ими задаче с учетом уже сложившейся практики на их предприятии, а также требований заказчика.

В российской теории и практике до недавнего времени в основном применялось традиционное значение этого слова. И только в последние годы этот термин стал использоваться применительно к некоторой целенаправленной последовательности действий, работ, мероприятий, обеспечивающих достижение поставленных целей.

М. Л. Разу и другие авторы выделяют в качестве основного признака проекта целенаправленный, динамический перевод системы из существующего состояния в желаемое.

В зарубежной экономической теории и практике понятие «проект» трактуется очень широко. Это любая разработка по планированию деятельности, направленной на решение какой-либо проблемы или достижение определенной цели. В «Кодексе знаний об управлении проектами» (США) проект определяется как некоторая задача с определенными исходными данными и требуемыми результатами (целями), обусловливающими способ ее решения.

В стандарте Германии дается более широкое определение проекта, содержащее следующие его характеристики: констатация целей; временные, финансовые, социальные и другие ограничения; разграничения по отношению к другим проектам; специфическая организация, свойственная проекту.

В монографии принято понятие «проект», предлагаемое в «Методических рекомендациях по оценке эффективности инвестиционных проектов» [122].

Проект понимается в двух смыслах: как документация и как деятельность.

В первом варианте он трактуется как комплект документов, содержащих формулирование цели предстоящей деятельности и определение комплекса действий, направленных на ее достижение.

Во втором варианте – сам комплекс действий (работ, услуг, приобретений, управленческих решений), направленных на достижение сформулированной цели.

Если проект связан с привлечением инвестиций, то он носит название «инвестиционный проект» (ИП). Инвестиционный проект – это программа (план) или совокупность конкретных действий, направленных на достижение определенных целей, реализация которых предполагает привлечение инвестиций и осуществление инвестиционной деятельности [122].

Инвестиционный проект (ИП) – обоснование экономической целесообразности, объемов и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация (ПСД), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план). ИП всегда порождается некоторым проектом, обоснование целеообразности и характеристики которого он содержит. Включает все этапы проектной подготовки: от начального вложения капитала до завершения строительства [122].

Реализация инвестиционного проекта в строительстве – это сложный многоступенчатый процесс создания нового объекта недвижимости. Для этого необходимо осуществить подбор профессиональной команды менеджеров и специалистов, провести анализ рыночной ситуации, маркетинговые исследования, инженерно-строительное проектирование, строительно-монтажные работы и управление созданным объектом. Таким образом, инвестиционно-строительный проект – это совокупность организационно-технических мероприятий по созданию (реконструкции, реставрации) инвестиционного объекта с использованием вложений собственного, привлеченного или заемного капитала из различных источников в объекты жилого, промышленного и иного назначения, на этапах проведения прединвестиционных, подготовительных, проектных, строительно-монтажных, пусконаладочных работ, ввода объекта в эксплуатацию.

Инвестирование строительства требует достаточно крупных финансовых ресурсов с длительным циклом использования, но именно в этой сфере деятельности произведенный продукт может создавать регулярный поток денежной массы.

Существуют различные классификации инвестиционных проектов. В зависимости от значимости (масштаба) инвестиционные проекты подразделяются на [162]: