Е. Гурьева - Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

• Название: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации
• Автор: Е. Гурьева
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2006
• ISBN: 5-472-02410-2

Настоящее издание представляет собой постатейный комментарий к новому Жилищному кодексу РФ. Раскрываются все новации, проводится сравнительный анализ его норм с прежним законодательством, и разъясняются основные положения и сложные вопросы его применения.

Адресуется сотрудникам федеральных и региональных органов государственной власти и органов местного самоуправления, судьям, адвокатам, нотариусам, прокурорам и другим практикующим юристам, научным работникам, студентам и всем, кто интересуется жилищным правом и его развитием.

---

10. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

1. Данная статья детально регулирует порядок перевода жилых помещений в категорию нежилых или наоборот, определении формальных условий такого перевода в дополнение к материальным условиям, закрепленным в ст. 22 ЖК РФ, а также устанавливает правовые последствия принятия соответствующих актов о переводе.

2. Комментируемая статья закрепляет единый порядок перевода помещений. Такой перевод осуществляется органом местного самоуправления. Осуществить перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое вправе только собственник помещения или уполномоченное им лицо. Для осуществления перевода заявитель должен представить в орган, осуществляющий перевод помещений, документы, указанные в статье:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Данный перечень исчерпывающий, значит орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления каких-либо дополнительных документов.

3. Для принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения органу, осуществляющему такой перевод, предоставлен четко ограниченный срок – 45 дней со дня представления заявителем необходимых документов (т. е. со дня их получения соответствующим органом). Этот срок включает все календарные, а не рабочие дни. Данная норма не может быть изменена ни подзаконным правовым актом федерального уровня, ни правовым актом субъекта Российской Федерации, ни тем более органом, осуществляющим перевод помещений.

Дата получения указанным органом представленных документов это дата указанная в расписке, выдаваемой заявителю. Такая расписка служит доказательством того, что все предусмотренные данной статьей документы были представлены в полном объеме.

4. Не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения о переводе помещения орган, принявший решение, выдает (или направляет по почте) заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения, по форме, утверждаемой Правительством РФ. В случае, если для использования помещения по новому назначению не требуется проведения переустройства и (или) перепланировки помещения и (или) иных работ, данный документ является юридическим основанием для использования помещения по новому назначению.

5. Решение вопроса о переводе жилого помещения в нежилое или наоборот к компетенции органа местного самоуправления по месту нахождения переводимого имущества независимо от формы собственности на переводимые помещения (п. 6 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ). Такой подход имеет положительное значение только в смысле установления одного ответственного за решение данного вопроса компетентного органа.

В документе, подтверждающем принятие решения о переводе помещения, может содержаться требование о проведении необходимого переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, перечень иных работ, которые необходимо провести.

6. Принятие документа о переводе помещения и проведении переустройства и (или) перепланировки служит правовым основанием для осуществления соответствующих действий по переоборудованию помещения с учетом проекта его переустройства или перепланировки, представленного ранее в пакете документов. Это означает, что отдельного разрешения на переустройство и (или) перепланировку переводимого помещения не требуется.

7. Результатом состоявшейся перепланировки или переустройства переводимого помещения (проведения иных работ) должен стать акт приемочной комиссии, который направляется в орган, осуществляющий учет объектов недвижимости, и подтверждает окончание перевода помещения.

8. Подобного специального акта, подтверждающего окончание перевода помещения в жилое или нежилое, не требуется, если документ о принятом компетентным органом решении не содержит требования о переустройстве и (или) перепланировке. Указанный документ представляет собой акт власти, исходящий от органа местного самоуправления, и является юридическим основанием для изменения правового режима помещения.

9. Использование переведенных помещений должно осуществляться с учетом изменений в их правовом режиме. Пределы использования жилого и нежилого помещений предусмотрены законом.

Статья 24. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

1. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:

1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения;

4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

2. Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.

3. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

1. В правовых актах многих субъектов РФ и муниципальных органов условия, при которых допускается отказ в переводе помещений, сформулированы иначе. Подобного рода положения актов региональных и муниципальных органов могут применяться лишь в части, не противоречащей ЖК РФ и должны быть приведены в соответствие с ним.

Заявитель имеет право обжаловать решение об отказе в переводе помещения в судебном порядке. В таких случаях применяется положения гл. 24 АПК РФ или гл. 25 ГПК РФ в зависимости от подведомственности конкретного дела.

2. Решение об отказе должно быть законным и обоснованным, оно должно содержать основание, по которому компетентный орган местного самоуправления отказывает в переводе.

3. Данное решение в 3-дневный срок со дня его принятия выдается или направляется заявителю, который может обжаловать его в судебном порядке (ст. 13 ГК РФ).

Убытки, причиненные собственнику помещения в результате принятия незаконного акта органа местного самоуправления, подлежат возмещению муниципальным образованием (ст. 16, 1069 ГК РФ).

Глава 4. Переустройство и перепланировка жилого помещения

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

1. В комментируемой статье содержится новация и заключается она в том, что впервые на уровне федерального закона даны юридические определения понятий «переустройство» и «перепланировка» жилых помещений.

Переустройство жилого помещения – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, которые требуют внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

2. Перепланировка жилого помещения – это такое изменение его конфигурации, которое требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. К этим положениям есть ограничения: любые перечисленные действия, не требующие изменений в техническом паспорте, не могут рассматриваться как переустройство или перепланировка жилого помещения.

В постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» приводятся примерные виды изменений помещения по указанным группам.