Е. Гурьева - Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

• Название: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации
• Автор: Е. Гурьева
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2006
• ISBN: 5-472-02410-2

Настоящее издание представляет собой постатейный комментарий к новому Жилищному кодексу РФ. Раскрываются все новации, проводится сравнительный анализ его норм с прежним законодательством, и разъясняются основные положения и сложные вопросы его применения.

Адресуется сотрудникам федеральных и региональных органов государственной власти и органов местного самоуправления, судьям, адвокатам, нотариусам, прокурорам и другим практикующим юристам, научным работникам, студентам и всем, кто интересуется жилищным правом и его развитием.

---

3. Жилищный фонд в зависимости от цели использования жилых помещений классифицируется на:

1) социальный жилищный фонд состоит из определенных жилых помещений, относящихся к государственному или муниципальному фонду. Жилые помещения указанного фонда предоставляются определенным категориям граждан, состоящим на учете нуждающихся в жилье (ст. 57 ЖК РФ). Основанием возникновения права пользования жилым помещением является договор социального найма (ст. 60 ГК РФ);

2) специализированный жилищный фонд включает жилые помещения из состава государственного или муниципального жилищного фонда, которые отнесены к рассматриваемому фонду с соблюдением требований и в порядке, установленными Правительством РФ (ч. 2 ст. 92 ЖК РФ). Законодатель закрепляет особый правовой режим использования конкретных видов специализированных жилых помещений (служебных, жилых помещений в общежитиях, маневренного фонда и др.). Отношение по пользованию данными помещениями основаны на договоре найма специализированного жилого помещения или договоре безвозмездного пользования (ст. 99, 100 ЖК РФ);

3) индивидуальный жилищный фонд образуют жилые помещения, относящиеся к частному жилищному фонду независимо от того, принадлежат они физическим или юридическим лицам. Квалифицирующим признаком для индивидуального жилищного фонда является использование соответствующих жилых помещений для проживания граждан – собственников жилья, членов их семей, иных лиц на условиях безвозмездного пользования (например, временных жильцов) либо для проживания граждан, которым жилье предоставлено юридическим лицом – собственником на условиях безвозмездного пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования включает любые жилые помещения, которые предоставляются собственниками в пользование по возмездным договорам. Наиболее часто жилое помещение данного фонда становится предметом договора коммерческого найма, по которому собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить гражданину (нанимателю) жилье за плату во владение и пользование для проживания в нем (ч. 1 ст. 671 ГК РФ).

4. Государственный учет жилищного фонда осуществляется по единой системе. Задачей учета является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей. Государственный учет включает в себя технический (оперативный), официальный статистический и бухгалтерский учет.

Порядок учета установлен Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301, также постановлением Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства».

5. Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по поддержанию жилых помещений. В настоящее время государственный технический учет объектов градостроительной деятельности осуществляют Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы (постановление Правительства РФ от 10 сентября 2004 г. № 477 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ по вопросам осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности»).

Статья 20. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным требованиям

Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства – это одна из основных функций федеральных органов государственной власти и органов государственной власти субъектов РФ.

В отношении федерального государственного жилищного фонда данная функция государственных органов указана в ч. 17 ст. 12 ЖК РФ, а применительно к жилищному фонду субъекта РФ – в ч. 8 ст. 13 ЖК РФ. В отношении же муниципального жилищного фонда соответствующая функция осуществляется органами местного самоуправления (п. 9 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ).

Данная статья регулирует лишь отношения по осуществлению государственного контроля, поэтому органы местного самоуправления в ней не названы. Государственный контроль должен осуществляться за сохранностью и использованием жилищного фонда независимо от формы собственности.

Функции контроля и надзора в данной сфере осуществляют в пределах своих полномочий Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству и его территориальные органы (см. Положение о Федеральном агентстве по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, утвержденное постановлением Правительства РФ от 16 июня 2004 г. № 286.)

Статья 21. Страхование жилых помещений

В целях гарантирования возмещения убытков, связанных с утратой (разрушением) или повреждением жилых помещений, может осуществляться страхование жилых помещений в соответствии с законодательством.

Страхование жилых помещений регулируется нормами ГК РФ, Закона РФ от 27 ноября 1992 г. № 4015-I «Об организации страхового дела в Российской Федерации».

Целью страхования жилых помещений является компенсация убытков, понесенных собственником или законным владельцем, например, нанимателем, арендатором жилого дома, квартиры, комнаты в результате наступления страхового случая (пожара, наводнения, аварии техногенного характера и т. п.).

Страховое возмещение не должно превышать предусмотренную в договоре страховую сумму, которая в свою очередь не может превышать действительную стоимость жилого помещения (ч. 2 ст. 947 ГК РФ). В случае, когда жилое помещение застраховано лишь в части страховой стоимости (неполное имущественное страхование), страхователь (выгодоприобретатель) вправе дополнительно застраховать данное помещение, в том числе у другого страховщика. Однако общая сумма по всем договорам страхования не должна превышать страховую (действительную) стоимость жилого помещения.

Глава 3. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

1. Глава 3 содержит много новых норм, отсутствовавших в ЖК РСФСР. В данной главе достаточно подробно регламентированы отношения, связанные с переводом жилых помещений в нежилые и нежилых помещений – в жилые. ГК РФ тоже содержит достаточно скудную нормативную информацию по этому поводу и упоминает только о переводе жилых помещений в нежилые. Такой перевод должен производиться в порядке, определяемом жилищным законодательством (ч. 3 ст. 288). Значит, смело можно утверждать, что нормы о переводе жилых помещений в нежилые, являются принципиально новыми.