Елена Анохина - Строительство при участии органов власти. Учет и налогообложение

• Название: Строительство при участии органов власти. Учет и налогообложение
• Автор: Елена Анохина
• Издательство: Вершина
• Жанр: Бухучет, налогообложение, аудит
• Год: 2006
• ISBN: 5-9626-0153-Х

Каковы правила инвестиционной деятельности в строительстве? Как вести налоговый и бухгалтерский учет операций, возникающих на различных этапах процесса строительства? В чем отличия порядка совершения операций и их отражения в бухгалтерском и налоговом учете для различных субъектов инвестиционной деятельности? Каково влияние участия органов власти в реализации инвестиционных проектов?

Этот перечень вопросов, возникающих у юристов, финансистов и бухгалтеров компаний, участвующих в инвестиционной деятельности, далеко не полон.

В книге подробным образом рассмотрены основные схемы взаимодействия участников инвестиционной деятельности: инвесторов, заказчиков, застройщиков и подрядчиков с учетом возможного совмещения этих функций. Ситуации, приведенные в качестве примеров, помогут читателям в организации документооборота и учетного процесса, что позволит снизить риски возникновения негативных правовых и налоговых последствий.

---

– отражена разница между инвестиционной и фактической стоимостью строительства;

ДЕБЕТ 86 КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по списанию затрат по стоимости строительства»

– списана за счет средств инвестора часть разницы.

Пример 7

Участниками инвестиционного контракта являются два юридическихлица (Инвестор № 1 и Инвестор № 2), а также администрация муниципального образования. По условиям инвестиционного контракта 25 % построенных площадей передаются администрации города, а 75 % распределяются между юридическими лицами в равной пропорции.

Общая стоимость строительства – 7 000 000 руб. (без НДС).

Площадь объекта строительства по данным оценки – 4000 м кв.

Для упрощения примера предположим, что себестоимость общих площадей помещения и площадей общего пользования одинакова (цифры примера условные).

Расчет фактической и инвестиционной стоимости строительства:

1) находим размер площади, приходящейся на каждого инвестора:

1500 (4000 × 75 % : 2);

2) находим фактическую себестоимость 1 м кв.:

1750 руб. (7 000 000 : 4000);

3) находим инвестиционную себестоимость 1 м кв.:

2333 руб. (7 000 000 : (4000–1000));

4) определяем разницу между фактической и инвестиционной стоимостью строительства, по которой часть объекта передается безвозмездно муниципальному образованию:

1 750 000 руб. (2333–1750) × 3000;

5) распределяем разницу между соинвесторами пропорционально их долям:

875 000 руб. (1 750 000 : 3000 × 1500);

6) рассчитываем фактическую себестоимость строительства, приходящуюся на каждого инвестора:

2 625 000 руб. (1 750 000 × 1500);

7) определяем инвестиционную стоимость строительства для каждого юридического лица:

3 499 500 руб. ((2333 × 3000): 2).

Отражение в бухгалтерском учете заказчика затрат, связанных с передачей части площадей объекта строительства органам власти:

ДЕБЕТ 86 субсчет «Инвестор 1» КРЕДИТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»

– 2 625 000 руб. – списана фактическая себестоимость строительства в доле, приходящейся на Инвестора № 1;

ДЕБЕТ 86 субсчет «Инвестор 2» КРЕДИТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»

– 2 625 000 руб. – списана фактическая себестоимость строительства в доле, приходящейся на Инвестора № 2;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты по списанию затрат по стоимости строительства» КРЕДИТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»

– 1 750 000 руб. – часть объекта строительства передана муниципальному образованию с одновременным списанием на расчеты разницы между инвестиционной и фактической стоимостью строительства;

ДЕБЕТ 86 субсчет «Инвестор 1» КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по списанию затрат по стоимости строительства»

– 875 000 руб. – расходы на покрытие разницы отнесены за счет Инвестора № 1;

ДЕБЕТ 86 субсчет «Инвестор 2» КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по списанию затрат по стоимости строительства»

– 875 000 руб. – расходы на покрытие разницы отнесены за счет Инвестора № 2.

В нашем примере инвесторы приобретают недвижимость не по фактической себестоимости, а по инвестиционной стоимости строительства. Для каждого из соинвесторов она равна 3 500 000 рублей. Однако здесь надо учитывать следующее. Если размер инвестиционного вклада будет превышать инвестиционную стоимость строительства, а распределение (возврат) суммы экономии договором не предусмотрено, то полученный объект строительства будет приниматься к учету по стоимости вклада. Основанием такого вывода является статья 5 Федерального закона № 214-ФЗ. Согласно этой статье, в договоре указывается цена договора. По этой цене будет приниматься к учету завершенный строительством объект, если конечно эта цена не будет изменена. При этом изменение цены договора допускается только в случае, если это предусмотрено договором (п. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ).

3.5.3. Расходы, связанные с подключением внешних коммуникаций

В результате строительства у организаций неизбежно возникают расходы, связанные с подключением внешних наружных коммуникаций. Это – водоснабжение, канализация, тепло– и газоснабжение, энергоснабжение и пр. Ведь без подключения названных коммуникаций невозможна нормальная эксплуатация объекта.

Расходы по подключению неразрывно связаны с реконструкцией и прокладыванием кабеля, труб и пр. В результате возникают объекты инженерного и коммунального назначения, которые передаются в собственность органам власти или по их распоряжению на баланс эксплуатирующим организациям (Строительные нормы и правила «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения» (СНиП 3.01.04–87), утвержденные постановлением Госстроя СССР от 21 апреля 1987 года № 84).

Порядок передачи таких объектов и их документальное оформление устанавливаются местными органами власти.

Например, в Москве обязанность по передаче территориальным или другим эксплуатационным организациям внешних коммуникаций и инженерных сооружений на обслуживание, а также получение заключений специальных разрешений на эксплуатацию объектов и оборудования в соответствующих органах государственного надзора лежит на застройщике (п. 5.2 Московских городских строительных норм «Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения» (МГСН 8.01. -00), утвержденных постановлением Правительства Москвы от 11 июля 2000 года № 530).

Порядок приемки-передачи объектов инженерного и коммунального назначения установлен постановлением Правительства Москвы от 22 августа 2000 года № 660 «О порядке приемки объектов инженерного и коммунального назначения в собственность города Москвы». А перечень документов, необходимых для оформления объектов инженерного и коммунального назначения в собственность города Москвы, установлен распоряжением первого заместителя Премьера Правительства Москвы от 21 декабря 2000 года № 1058-РЗП «О дополнительных мерах по приемке-передаче объектов инженерного и коммунального назначения».

Построенные и реконструированные объекты инженерного и коммунального назначения исключаются из общей стоимости до раздела долей. Передача указанных объектов осуществляется на основании актов приемки-передачи основных средств и авизо.

Списание расходов по построенным и реконструированным объектам внешних коммуникаций будет производиться за счет средств инвесторов. Принцип распределения этих затрат (с учетом уплаченного подрядным организациям НДС) должен быть определен организацией-застройщиком и закреплен в учетной политике организации. На наш взгляд, распределение целесообразно произвести пропорционально долям распределяемых площадей между инвесторами на основании произведенного расчета.

Общая схема бухгалтерских проводок застройщика (заказчика-застройщика), связанная с распределением между инвесторами затрат, приходящихся на передаваемые органам власти внешние коммуникации, будет выглядеть следующим образом:

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты по списанию затрат на внешние коммуникации» КРЕДИТ 08 субсчет «Строительство основных средств»

– объект внешних коммуникаций передан органам власти;

ДЕБЕТ 86 КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по списанию затрат на внешние коммуникации»

– списана за счет средств инвестора часть расходов по внешним коммуникациям;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты по списанию затрат на внешние коммуникации» КРЕДИТ 19

– отражена сумма «входного» НДС по объектам внешних коммуникаций;

ДЕБЕТ 86 КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по списанию затрат на внешние коммуникации»

– списана сумма «входного» НДС, относящаяся к объектам внешних коммуникаций.

3.5.4. Сдача и приемка построенного объекта

Сдача и приемка объектов строительства регулируется Строительными нормами и правилами «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения» (СНиП 3.01.04–87).

По общим правилам приемку законченных строительством объектов от исполнителя работ (генерального подрядчика) производит заказчик (заказчик-застройщик) или уполномоченное инвестором другое лицо в соответствии с условиями договора подряда (контракта) на строительство, которым должны быть регламентированы требования к приемке в соответствии с действующим законодательством. Объекты принимаются в целом, в том числе «под ключ», или по мере завершения отдельных очередей, пусковых комплексов, зданий и сооружений в объеме, предусмотренном в договоре подряда (контракте) на строительство, в соответствии с другими условиями договора. При этом должен оформляться акт приемки законченного строительством объекта (форма № КС-11, утвержденная постановлением Госкомстата РФ от 30 октября 1997 года № 71а).

Заказчик-застройщик может привлекать к приемке пользователя объекта (эксплуатирующую организацию), авторов проекта, специализированные фирмы, страховые общества и других юридических и физических лиц, создавая при этом приемочные комиссии. В эти комиссии включаются также и органы госнадзора (пожарного, экологического, санитарно-эпидемиологического, архитектурно-строительного). При этом оформляется акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (форма № КС-14).