Елена Анохина - Строительство при участии органов власти. Учет и налогообложение

• Название: Строительство при участии органов власти. Учет и налогообложение
• Автор: Елена Анохина
• Издательство: Вершина
• Жанр: Бухучет, налогообложение, аудит
• Год: 2006
• ISBN: 5-9626-0153-Х

Каковы правила инвестиционной деятельности в строительстве? Как вести налоговый и бухгалтерский учет операций, возникающих на различных этапах процесса строительства? В чем отличия порядка совершения операций и их отражения в бухгалтерском и налоговом учете для различных субъектов инвестиционной деятельности? Каково влияние участия органов власти в реализации инвестиционных проектов?

Этот перечень вопросов, возникающих у юристов, финансистов и бухгалтеров компаний, участвующих в инвестиционной деятельности, далеко не полон.

В книге подробным образом рассмотрены основные схемы взаимодействия участников инвестиционной деятельности: инвесторов, заказчиков, застройщиков и подрядчиков с учетом возможного совмещения этих функций. Ситуации, приведенные в качестве примеров, помогут читателям в организации документооборота и учетного процесса, что позволит снизить риски возникновения негативных правовых и налоговых последствий.

---

› определения объема выполненных СМР, по которым необходимо произвести расчеты с подрядчиком.

Для оформления консервации строительства используется акт о приостановлении строительства (форма № КС-17). После получения решения о консервации или окончательного прекращения строительства заказчик (застройщик) обязан произвести окончательный расчет по этому строительству с исполнителем работ. Акт составляется в необходимом количестве экземпляров по каждой стройке с указанием раздельно приостановленных строительством работ. Один экземпляр передается подрядчику второй – заказчику (застройщику). Третий представляется только по требованию инвестора.

В акте по форме № КС-17 указывается:

› наименование и назначение объекта;

› дата начала строительства;

› полная сметная (договорная) стоимость строительства;

› сметная (договорная) стоимость выполненных работ на дату приостановления;

› фактические затраты на дату приостановления по балансу застройщика;

› средства, необходимые для расчетов с подрядными организациями;

› стоимость работ, необходимых на консервацию строительства объекта.

Осуществление расчетов с подрядчиками обусловлено требованиями статьи 752 ГК РФ. Заказчик обязан оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства, с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ. Соответственно для произведения расчетов заказчик (заказчик-застройщик) должен внести изменения в договоры с подрядчиками, с последующим получением от них акта о приемке выполненных работ (форма № КС-2) под окончательный расчет.

Обратите внимание, на период консервации объекта строительства у заказчика будет возникать необходимость в осуществлении определенных затрат. Прежде всего это затраты на охрану объекта, а также иные расходы, связанные с его содержанием. Затраты, связанные с консервацией, не включаются в сводный сметный расчет и не увеличивают инвентарную стоимость строительства объекта (п. 5.2.12 постановления Госкомстата от 3 октября 1996 года № 23, п. 3.1.7 Положения № 160). Тем не менее учет этих затрат следует вести заказчику (заказчику-застройщику) на счете 08 по отдельному субсчету. В этой связи представляется нелишним прописать в договоре с инвестором (или в дополнительном соглашении к нему) порядок их возмещения. На наш взгляд, эти расходы после восстановления процесса строительства (расконсервации) и его завершения должны быть списаны за счет средств инвесторов записями:

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 86

3.5. Завершение строительства

3.5.1. Формирование инвентарной стоимости объекта

Учет долгосрочных инвестиций должен осуществляться по фактическим расходам в целом по строительству и по отдельным объектам (зданию, сооружению и др.), входящим в него. Такое правило установлено пунктом 2.1 Положения № 160.

По завершении строительства объекта застройщик определяет инвентарную стоимость каждого вводимого в эксплуатацию в составе объекта строительства элемента, становящегося в процессе эксплуатации отдельной единицей основных средств или малоценных предметов.

Инвентарная стоимость объекта – затраты застройщика по возведению объекта в соответствии с договором на строительство с его начала до ввода в эксплуатацию. Для учета затрат, формирующих инвентарную стоимость объекта строительства, предназначен счет 08 «Капитальные вложения» субсчет «Строительство объектов основных средств».

Инвентарная стоимость зданий и сооружений складывается из затрат на строительные работы и приходящихся на них прочих капитальных затрат.

Затраты по строительству объектов определяются сметной документацией и складываются из расходов, связанных с их возведением, вводом в эксплуатацию или сдачей инвестору (п. 7 ПБУ 2/94).

Прочие капитальные затраты включаются в инвентарную стоимость объектов по прямому назначению (п. 5.1.1 Положения № 160). В случае если они относятся к нескольким объектам, их стоимость распределяется пропорционально договорной стоимости вводимых в действие объектов. Если ввод объектов производится частями, то прочие капитальные затраты включаются в инвентарную стоимость вводимых объектов пропорционально, исходя из соотношения ассигнований на эти цели в смете на строительство объекта в целом и общей договорной стоимости возводимых объектов. В этом случае после окончания строительства и определения фактических сумм прочих капитальных затрат целесообразно сделать перерасчет инвентарной стоимости введенных в действие объектов.

В учете застройщика затраты по законченным строительством объектам в размере их инвентарной стоимости, а также другие расходы аккумулируются на счете 08 «Капитальные вложения», а затем списываются с этого счета:

› на счета учета приходуемого имущества (если объекты предполагаются к эксплуатации организацией заказчика);

› за счет источников финансирования (если объекты подлежат передаче, а также те суммы затрат, которые не увеличивают инвентарную стоимость объекта).

3.5.2. Формирование инвестиционной стоимости строительства

Теперь поговорим об инвестиционной стоимости строительства. Сразу скажем, на законодательном уровне определение инвестиционной стоимости не дано. Для того чтобы разобраться с этим понятием, сначала поясним, в результате каких обстоятельств оно появляется и на что влияет.

Для того чтобы начать строительство, необходим земельный участок. А им, как правило, распоряжаются органы власти. Для реализации инвестиционного контракта земельный участок на праве аренды передается собственником – Российской Федерацией, ее субъектами и муниципальными образованиями (в лице органов власти, уполномоченных совершать такие сделки). В этой связи органы власти, уполномоченные совершать такие действия, являются участниками инвестиционного контракта (договора) и претендуют на определенные площади в возводимом объекте, хотя зачастую никакого финансирования они не совершают.

В этой связи бремя затрат, которые приходятся на безвозмездно передаваемые органам власти площади, ложится на инвесторов (дольщиков). Аналогичным образом складывается ситуация и относительно внешних коммуникаций, которые передаются органам власти или по их распоряжению на баланс специализированной организации.

Учитывая, что по завершении строительства необходимо распределить площади построенного объекта, а также списать сумму затрат, приходящуюся на каждого соинвестора (если их несколько), перед застройщиком возникает необходимость расчета себестоимости одного квадратного метра площади.

В результате безвозмездной передачи определенных площадей органам власти себестоимость одного квадратного метра площади, распределяемой между непосредственными инвесторами, получается выше, чем себестоимость, рассчитанная исходя из фактических затрат на строительство. Она и представляет собой инвестиционную себестоимость строительства.

Для наглядности сказанного представим расчет себестоимости в виде формулы:

Ис. = 3 стр.: (S общ. – S безв.),

где Ис. – инвестиционная себестоимость 1 м. кв.;

3 стр. – фактические капитальные затраты на строительство; S общ. – общая площадь строительства;

S безв. – площадь строительства, безвозмездно переданная органам власти.

Фс. = 3 стр.: S общ.,

где Фс. – фактическая себестоимость 1 м. кв.;

3 стр. – фактические капитальные затраты на строительство;

S общ. – общая площадь строительства.

С точки зрения практики, расчет инвестиционной и фактической стоимости строительства необходим планово-экономической службе застройщика. Для бухгалтерии важно знать только разницу между инвестиционной и фактической стоимостью строительства, которая и подлежит распределению между соинвесторами (дольщиками). Она представляет собой некую величину затрат, по которой определенные площади передаются органам власти. Как и в случае со списанием затрат, не предусмотренных в сводном сметном расчете, эту разницу, на наш взгляд, целесообразно распределить за счет средств соинвесторов (дольщиков) пропорционально долям распределяемых между ними площадей.

Общая схема бухгалтерских проводок заказчика (заказчика-застройщика), связанная с распределением затрат между инвесторами, приходящихся на передаваемые органам власти площади, выглядит следующим образом:

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты по списанию затрат по стоимости строительства» КРЕДИТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»

– отражена разница между инвестиционной и фактической стоимостью строительства;