Вениамин Гассуль - Управление многоквартирным домом в системе ЖКХ

• Название: Управление многоквартирным домом в системе ЖКХ
• Автор: Вениамин Гассуль
• Жанр: Управление, подбор персонала
• Год: 2015
• ISBN: 978-5-496-01524-0

В книге рассматривается широкий круг вопросов, способствующих переходу управляющих организации к профессиональному управлению многоквартирным домом.

Профессионализм оценивается не только как фактор, обеспечивающий надлежащее содержание всего комплекса многоквартирного дома, но и как гарант устойчивого экономического благополучия управляющей организации.

Особый акцент сделан на вопросы, не нашедшие достаточного отражения в нормативной и справочной литературе. К их числу относятся: капитальный ремонт в свете внесенных в Жилищный кодекс РФ изменений, техническое освидетельствование и сертификация материалов, использование полимерных труб, уход от переплаты за тепло, выбор подрядной организации, минимальный перечень работ для содержания и ремонта общего имущества, управление многоквартирным домом на основе привязанных типовых стандартов управления и другие вопросы.

Книга предназначена для работников управляющих компаний, ТСЖ и ЖСК, а также для собственников помещений в многоквартирном доме.

Она может быть использована в учебном процессе средних и высших учебных заведений и курсов повышения квалификации.

Материал книги будет полезен работникам жилищных агентств и районных администраций, а главы 4, 5 и б – региональным операторам по капитальному ремонту.

---

Во-вторых, надо обосновать легитимность выплаты председателю правления вознаграждения ежемесячно в качестве заработной платы.

В-третьих, следует в круг полномочий председателя правления включить, помимо выполняемых им ранее полномочий, обязанности управляющего.

В-четвертых, нужно определить перечень необходимых документов и порядок их утверждения, обеспечивающих легитимность принятых решений.

Положительное решение указанных задач позволит создать легитимную основу для работы председателя правления с оплатой по трудовому договору и совмещения ранее неоплачиваемой должности председателя правления с оплачиваемой должностью управляющего.

В решении первых двух из указанных ранее задач можно воспользоваться мнением и позицией Комитета Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству, изложенным в письме его председателя Г.П. Хованской от 10.04.2012 № 323-22/75.

В письме отмечается, что в действующем законодательстве не содержится запрет трудовых отношений с председателем правления ТСЖ.

В соответствии со ст. 15 Трудового кодекса (ТК) РФ трудовыми отношениями являются отношения, основанные на соглашении между работником и работодателем о личном выполнении работником за плату трудовой функции. При этом трудовые отношения возникают в том числе при избрании на должность (ст. 16 ТК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 147 ЖК РФ должность председателя правления ТСЖ выборная и является одним из органов управления ТСЖ.

За выполнение своих функций, предусмотренных ст. 149 ЖК РФ, председателю правления может по решению общего собрания (п. 11 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ) выплачиваться вознаграждение.

Общее собрание вправе вынести решение о периодических (ежемесячных) выплатах этого вознаграждения. В таком случае, учитывая ст. 129 ТК РФ («заработная плата (оплата труда работника) – вознаграждение за труд…»), ежемесячное вознаграждение отождествляется с заработной платой. Это обстоятельство предопределяет возможность заключения с председателем правления ТСЖ трудового договора.

Содержащийся в п. 3.1 ст. 147 ЖК РФ запрет на совмещение председателем правления своей деятельности в правлении с работой в товариществе по трудовому договору относится лишь к совместительству председателем правления своей деятельности с другой трудовой деятельностью (например, в качестве управляющего, бухгалтера и т. п.).

Это утверждение основывается на ст. 60.2 ТК РФ, где указывается, что под совмещением понимается выполнение в течение установленной продолжительности рабочего дня наряду с работой, определенной трудовым договором, дополнительной работы по другой или такой же профессии (должности) за дополнительную плату.

Таким образом, можно считать обоснованным решение общего собрания членов ТСЖ о выплате председателю правления вознаграждения за выполнение своих обязанностей ежемесячно и о заключении с ним трудового договора с определением круга обязанностей и размера заработной платы (вознаграждение за труд).

Целесообразно также утвердить на общем собрании Положение о председателе правления, трудовой договор с ним и определить лицо, которому поручается подписание трудового договора.

Предложенный подход к проблеме оплаты труда председателя правления, при всей своей достаточно аргументированной обоснованности со ссылкой на репрезентативное мнение Комитета Государственной Думы по жилищной политике и ЖКХ, к сожалению, не может считаться окончательным решением проблемы до подтверждения его Минстроем РФ.

Изложенный материал свидетельствует о том, что руководство жилищно-коммунального комплекса, декларируя необходимость перехода к профессиональному управлению многоквартирными домами, оставило без внимания вопрос адекватной оплаты труда председателя правления ТСЖ. Это обстоятельство вынуждает руководителей ТСЖ часто принимать различные решения, не отличающиеся безупречной легитимностью.

Можно с уверенностью констатировать, что сложившаяся ситуация с оплатой труда председателя правления ТСЖ является сдерживающим фактором как в организации новых ТСЖ, так и в росте профессионализма управления многоквартирными домами, находящимися в управлении действующих ТСЖ.

Необходимо также отметить, что в случае нахождения многоквартирного дома в управлении ТСЖ следует в первую очередь профессионально подойти к решению требований, вытекающих из п. 2 ст. 145 ЖК РФ и определяющих компетенцию общего собрания членов ТСЖ (см. раздел 2.2 настоящей главы).

В организационном плане надо уточнить профессиональные обязанности председателя правления и решить вопрос адекватной оплаты его труда.

Глава 3. Содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме

3.1. Общие требования к содержанию и ремонту жилищного фонда

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в ст. 36 Жилищного кодекса РФ и несколько разукрупнен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (в дальнейшем – Правила).

Кратко этот состав можно представить следующим образом:

• помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме;

• иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения потребностей всех собственников помещений в данном доме;

• крыши, ограждающие и несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, обслуживающее более одного помещения;

• земельный участок, на котором расположен дом, и расположенные на участке объекты.

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и системы газоснабжения, состоящие из стояков и ответвлений от них до первого отключающего устройства на ответвлениях, а также самих отключающих устройств, общедомовых приборов учета, первых запорно-регулирующих кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояка, и другого оборудования на разводящих сетях (п. 5 Правил).

В состав общего имущества включены внутридомовая система водоотведения и внутридомовая система электроснабжения (п. 5 и п. 7 Правил).

Следует обратить внимание на п. 6 Правил, согласно которому в состав общего имущества включается система отопления, состоящая из стояков, отопительных элементов, арматуры, общедомовых приборов учета и другого оборудования.

Учитывая неоднозначность включения в состав общего имущества отопительных элементов (приборов), этот вопрос будет детально рассмотрен в разделе 3.2 настоящей главы.

В Правилах определены внешние границы инженерных сетей.

Внешней границей сетей газоснабжения является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью (п. 9 Правил).

Внешней границей всех других инженерных сетей является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности – место соединения общедомового прибора учета (при его наличии) с инженерной сетью, входящей в дом (п. 8 Правил).

В Правилах излагаются требования к содержанию общего имущества, которые должны обеспечивать:

• соблюдение характеристик надежности и безопасности дома;

• безопасность для жизни и здоровья граждан;

• сохранность имущества физических и юридических лиц;

• доступность пользования жилыми и нежилыми помещениями;

• постоянную готовность и дееспособность всех инженерных коммуникаций;

• поддержание архитектурного облика дома;

• соблюдение прав и законных интересов собственников жилья.

Правила также определяют состав работ по содержанию общего имущества в зависимости от конструктивных особенностей, степени физического износа, технического состояния общего имущества, природно-климатических условий расположения дома. В них подробно рассматривается вопрос об обязанности собственников помещений по несению общих расходов на содержание и ремонт общего имущества.

Работы по содержанию общего имущества определены в следующем составе:

• осмотр общего имущества с целью выявления его некачественного содержания и угрозы безопасности жизни и здоровья граждан;

• освещение мест общего пользования;

• обеспечение нормируемой температуры в помещениях общего пользования;

• уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений общего пользования и земельного участка, входящего в общее имущество;

• сбор и вывоз бытовых отходов;

• содержание и уход за озеленением и благоустройством;

• подготовка к сезонной эксплуатации;

• текущий и капитальный ремонт.

Определив состав общего имущества многоквартирного дома, общие требования к его содержанию и ремонту, а также состав работ, обеспечивающих нормальное содержание общего имущества, необходимо определить перечень конкретных работ, которые следует произвести на каждом многоквартирном доме, периодичность выполнения работ и их стоимость.