Борис Ильин - Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции

• Название: Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции
• Автор: Борис Ильин
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2008
• ISBN: 978-5-7205-0853-1

В предлагаемой вниманию читателя книге подробно освещаются вопросы реконструкции недвижимости, проводимой на основании актов исполнительной власти. Автор рассказывает о рисках инвесторов, проводящих «реконструкцию» по инициативе властей, уделяя особое внимание защите прав нанимателей, арендаторов и собственников недвижимости от незаконной реконструкции.

Книга содержит множество примеров из судебной и арбитражной практики, подборку нормативных правовых актов, знание которых необходимо в деле защиты прав владельцев и арендаторов недвижимости, а также образцы типичных судебных решений.

Издание предназначено для владельцев недвижимости, инвесторов, риэлтеров, строителей, налоговиков, судей, прокуроров, адвокатов, а также студентов и преподавателей юридических и экономических вузов.

2-е издание, дополненное.

---

Открытое акционерное общество «Проектный институт № 1», как пользователь, балансодержатель указанного здания (владелец недвижимости и истец) и арендатор земельного участка, на котором здание расположено, обратилось в арбитражный суд с иском к администрации Санкт-Петербурга (ответчик) о признании названного распоряжения недействительным, считая его противоречащим действующему законодательству и нарушающим законные права истца.

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (привлеченный к участию в деле) указывал, что администрация (включая принятие распоряжения от 4 октября 2001 г. № 919-ра) не предпринимала никаких действий, направленных на гражданско-правовое распоряжение спорным зданием.

Суды первой, второй и третьей инстанций (Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа) сделали обоснованный вывод о намерениях администрации передать здание инвестору во владение и пользование.

В ходе рассмотрения спора выяснилось (и это не оспаривалось сторонами), что здание, которое губернатор Санкт-Петербурга своим распоряжением от 4 октября 2001 г. № 919-ра постановил реконструировать, является бывшим домом князя Лобанова-Ростовского и отнесено к памятнику истории и культуры федерального значения.

Согласно приложению № 1 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. № 3020-1[85], историко-культурное и природное наследие и художественные ценности, учреждения культуры общероссийского значения относятся исключительно к федеральной собственности.

Полномочия по управлению и распоряжению имуществом, относящимся к федеральной собственности (в момент принятия распоряжения от 4 октября 2001 г. № 919-ра), осуществляло Министерство имущественных отношений Российской Федерации согласно п. 5 постановления Правительства России от 10 февраля 1994 г. № 96 «О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности».

Исходя из этого, суды правомерно указали, что администрация, давая Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга указания относительно изменения назначения, распоряжения, изменения субъектного состава пользователей объектом федеральной собственности, вышла за пределы своих полномочий, поскольку спорное здание не передавалось г. Санкт-Петербургу.

Так как оспариваемое распоряжение противоречит действующему законодательству и нарушает законные права и интересы истца, его требования были удовлетворены и распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 4 октября 2001 г. № 919-ра признано недействительным (постановление ФАС Северо-Западного округа от 25 декабря 2002 г. № А56-30505/01; см. приложение 60).

Второе несоответствие – это невыполнение при издании акта о реконструкции каких-либо дополнительных требований, установленных нормативно-правовым актом.

Общество с ограниченной ответственностью «Консалт Инвест Пром» обратилось в суд с заявлением о признании недействительным распоряжения Правительства г. Москвы и Департамента имущества г. Москвы от 9 июня 2003 г. № 965-РП «О реконструкции строений 4-4а дома 9-9а по Верхней Радищевской улице Центрального административного округа г. Москвы», ссылаясь на то, что оно принято без учета постановления Правительства г. Москвы от 18 мая 1999 г. № 426 и нарушает права заявителя на преимущественное право заключать инвестиционный контракт и участвовать в реконструкции названных выше строений.

Решением от 14 января 2004 г., оставленным без изменения постановлением от 5 мая 2004 г. Арбитражного суда г. Москвы № А40-38767/03-79-216, заявленные требования удовлетворены.

Судебные инстанции пришли к выводу, что оспариваемое распоряжение противоречит постановлению Правительства г. Москвы от 18 мая 1999 г. № 426 и нарушает права ООО «Консалт Инвест Пром».

В кассационной жалобе Правительство Москвы и Департамент имущества г. Москвы ставят вопрос об отмене судебных актов, ссылаясь на необоснованное неприменение судами ст. 246 ГК РФ. По мнению заявителей, признавая распоряжение Правительства Москвы от 9 июня 2003 г. № 965-РП недействительным, судебные инстанции не учли, что здание, расположенное по Верхней Радищевской улице г. Москвы, находится в долевой собственности и распоряжение таким имуществом должно осуществляться по соглашению всех его участников.

Законность решения и постановления Арбитражного суда г. Москвы по делу с учетом доводов жалобы проверена в кассационном порядке федеральным арбитражным судом Московского округа. Оснований для их отмены не найдено.

Как усматривается из обстоятельств дела, между ООО «Консалт Инвест Пром» и Департаментом имущества г. Москвы 29 ноября 2002 г. был заключен долгосрочный договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Верхняя Радищевская улица, д. 9-9а и 4-4а. По договору заявителю было предоставлено 622,2 кв. м, что составляет 90 % от всей площади.

84,2 кв. м площади в этом здании принадлежит на праве собственности, согласно свидетельству о государственной регистрации от 25 июля 2002 г., РБОО «Московская Ассоциация содействия и помощи инвалидам с детским церебральным параличом» (далее – РБОО).

9 июня 2003 г. Правительство г. Москвы издало распоряжение № 965-РП «О реконструкции строений 4-4а дома 9-9а по Верхней Радищевской улице Центрального Административного округа г. Москвы. Согласно этому распоряжению строения по данному адресу подлежат реконструкции. Инвестиционный контракт должен быть заключен с инвестором ООО «Катахим-К» и соинвестором – в лице РБОО.

Признавая данное распоряжение недействительным, судебные инстанции пришли к выводу, что распоряжение № 965-РП нарушает права заявителя, поскольку конкурс на реализацию инвестиционного проекта реконструкции объекта не проводился. В то же время, согласно постановлению Правительства г. Москвы от 18 мая 1999 № 420, проведение конкурса обязательно, если реконструкция объектов недвижимого имущества производится за счет внебюджетных средств. Правительство Москвы на реконструкцию здания средств не выделило.

Кроме того, в соответствии с условиями договора аренды (п. 4.2.19) ООО «Консалт Инвест Пром» имеет преимущественное право, как арендатор, на реконструкцию здания, а в период действия договора аренды заявитель приступил к реконструкции, для чего затратил значительные средства. Расчет затраченных средств в материалах дела имеется.

Не могут быть приняты во внимание доводы Департамента имущества о том, что права заявителя оспариваемым распоряжением не нарушаются, поскольку, согласно особым условиям договора аренды, организация приняла на себя обязательства освободить помещение в случае проведения реконструкции или сноса здания. Во-первых, реконструкция здания может проводиться как с отселением, так и без отселения арендатора. От этого взятые арендодателем обязательства предоставить ООО «Консалт Инвест Пром» преимущественное право на реконструкцию здания не утрачивают силы.

Поскольку заявитель затратил значительные средства на улучшение состояния здания, о чем арендодателю было известно из писем, а в распоряжении компенсация не предусмотрена, то с учетом конкретных обстоятельств дела кассационная инстанция соглашается с выводами судебных инстанций о нарушении прав общества (постановление ФАС Московского округа от 11 августа 2004 г. № КА-А40/6628-04).

Обращает на себя внимание несоответствие, которое в рассматриваемой категории дел нередко либо упускается из виду, либо недооценивается владельцами недвижимости и их представителями. Речь идет о нарушении порядка принятия оспариваемого акта.

Правительство Москвы своим постановлением № 625 (приложение 12) поручило провести реконструкцию строения 1 дома 22 по ул. Б. Дмитровка (далее в этом примере – Здание) закрытому акционерному обществу «Стенлер» (инвестор), т. е. за счет внебюджетных средств.

Рассматривавшие дело суды решили, что в данном случае реконструкция Здания должна быть проведена в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 18 мая 1999 г. № 426[86] (далее в этом примере – постановление № 426), которым утвержден Регламент подготовки и заключения инвестиционного контракта (приложение 2 к постановлению). Первым абзацем данного Регламента определено, что право реконструировать объекты на территории г. Москвы «предоставляется на основании решений Городской или окружных конкурсных комиссий, принятых во исполнение программного распорядительного документа Правительства Москвы». И протокол именно окружной конкурсной комиссии (протокол от марта 1998 г.) был представлен обществом с ограниченной ответственностью «Стенлер» (инвестором, именуемым далее в этом примере «Стенлер») в суде первой инстанции, приобщен к делу и положен в основу решения суда.

Но суды не учли, что Здание имеет смешанное назначение (в нем есть жилые и нежилые помещения) и в момент принятия постановления № 625 действовал п. 3 (приложение 18) постановления Правительства Москвы от 23 января 2001 г. № 68-ПП[87] (далее в этом примере – постановление № 68-ПП). В соответствии с этим документом действие приложения 2 к постановлению № 426 не распространяется на реализацию инвестиционных проектов реконструкции жилых объектов и объектов смешанного назначения по вновь принимаемым решениям Правительства Москвы. Иными словами, суды применили постановление № 426, не подлежащее применению в данном судебном деле.