Борис Ильин - Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции

• Название: Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции
• Автор: Борис Ильин
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2008
• ISBN: 978-5-7205-0853-1

В предлагаемой вниманию читателя книге подробно освещаются вопросы реконструкции недвижимости, проводимой на основании актов исполнительной власти. Автор рассказывает о рисках инвесторов, проводящих «реконструкцию» по инициативе властей, уделяя особое внимание защите прав нанимателей, арендаторов и собственников недвижимости от незаконной реконструкции.

Книга содержит множество примеров из судебной и арбитражной практики, подборку нормативных правовых актов, знание которых необходимо в деле защиты прав владельцев и арендаторов недвижимости, а также образцы типичных судебных решений.

Издание предназначено для владельцев недвижимости, инвесторов, риэлтеров, строителей, налоговиков, судей, прокуроров, адвокатов, а также студентов и преподавателей юридических и экономических вузов.

2-е издание, дополненное.

---

Но представим, что рядом со зданием (принадлежащим какому-нибудь городу) построили новое строение и соединили оба объекта недвижимости переходом для людей. В результате появился новый объект недвижимости – два строения, объединенные переходом. Как в таком случае расценить выполненные работы по его созданию? Так как их нельзя назвать новым строительством (ведь существовавшее до начала работ здание не снесено), остается квалифицировать их как реконструкцию, в результате которой к первоначальному зданию посредством перехода пристроили новое здание, после чего появился новый объект недвижимости.

Приведенная ситуация показывает – реконструкция может повлечь создание нового объекта недвижимости. Такую позицию занял и высший судебный орган по разрешению экономических споров и иных дел, рассматриваемых арбитражными судами. В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 ноября 2005 г. № 10477/05[59] (приложение 34) указано: «Также необоснован и вывод судов о том, что в результате реконструкции здания аэровокзала не было создано нового объекта.

Согласно экспертному заключению… эксплуатация старого здания аэровокзала для осуществления международных воздушных перевозок без его реконструкции и расширения путем возведения дополнительного пристроя к нему была невозможна, и здание международного сектора аэровокзала города Челябинска является объектом, возникшим в результате реконструкции (модернизации) старого здания аэровокзала».

С учетом всего сказанного о содержании актов о реконструкции можно (и, вероятно, нужно) выделить основную черту этих актов: их предписания нарушают права, свободы и (или) интересы владельцев недвижимости, находящейся в домах (зданиях), которые власть решила реконструировать. Несмотря на столь расплывчатую формулировку, приведенная основная черта актов о реконструкции имеет вполне конкретное объяснение. Напомним, что является главным мотивом проведения реконструкции. Конечно, нахождение дома (здания) в престижном, выгодном и (или) удобном для предпринимательской деятельности инвестора месте (например, для торговли в центре Москвы). Но чтобы завладеть «лакомым куском», нужно устранить все обременения такового, нарушив права владельцев данной недвижимости. Поэтому принимается акт исполнительной власти, который дает возможность устранить мешающих инвестору (лицу, которое желает завладеть «лакомым куском») всех прочих владельцев недвижимости и создает видимость законности действий инвестора.

Интересно, что нарушения прав владельцев недвижимости могут быть самыми разнообразными. Это и выселение нанимателей, и вывод собственников, и даже реформирование и ликвидация организаций. Например, в постановлении Правительства Москвы от 1 апреля 2003 г. № 224-ПП «О проекте планировки кварталов № 535, 536, 537, 542 района Хамовники» (приложение 35) имеется Приложение 7, которое так и называется – «Перечень предприятий и организаций, подлежащих реформированию и ликвидации на территории кварталов № 535, 536, 537, 542 района Хамовники». И в этом перечне указано закрытое акционерное общество, являющееся коммерческой организацией.

Более конкретно о нарушениях прав и законных интересов владельцев недвижимости будет сказано в других вопросах книги.

Итак, очевидно, что акты о реконструкции содержат немало подводных камней. Но, пожалуй, самое главное в данных актах даже не это, а то, что составляются они безграмотно и насквозь пронизаны ложью и обманом. Обманом во имя наживы лиц, наделенных властью.

Вопрос 2. Правовая (юридическая) природа актов исполнительной власти о реконструкции

Теперь, когда рассмотрены основные и наиболее важные особенности актов о реконструкции, следует разобраться с правовой (юридической) природой данных актов, после чего изучение актов о реконструкции можно будет считать законченным.

Акты о реконструкции принимаются местными органами власти, т. е. исполнительной властью республик, краев, областей, городов федерального значения и других равноправных субъектов Российской Федерации (п. 1 ст. 1 Конституции России). Одно из отличий актов исполнительной власти субъектов Федерации от актов федеральных органов исполнительной власти заключается в том, что вид (форма) актов вторых определяется принятыми на федеральном уровне законами (например, Федеральным конституционным законом от 17 декабря 1997 г. № 2-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации») и подзаконными актами (например, постановлением Правительства России от 13 августа 1997 г. № 1009 и приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 14 июля 1999 г. № 217), а вид (форма) первых – местными актами, изданными соответствующими субъектами Федерации (например, в столице издан Закон г. Москвы от 26 февраля 1997 г. № 5 «О Правительстве Москвы»)[60].

Вследствие данного отличия, акты федеральных органов исполнительной власти издаются только «в виде постановлений, приказов, распоряжений, правил, инструкций и положений» и издание актов в ином виде (в частности, в виде указаний, «писем и телеграмм не допускается»[61]), а акты органов исполнительной власти субъектов Федерации могут быть изданы и в другом виде (форме). Так, Правительство столицы является высшим, постоянно действующим коллегиальным исполнительным органом власти г. Москвы, издающим свои акты «в форме постановлений» и распоряжений (п. 1 ст. 1 и п. 1 ст. 21 Закона г. Москвы «О Правительстве Москвы») и возглавляемым мэром Москвы (ст. 5 Закона г. Москвы «О Правительстве Москвы»), который вправе издавать «указы (постановления) и распоряжения» (п. 1 ст. 22 Федерального закона от 6 октября 1999 г. № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации»[62]).

Чтобы понять правовую природу актов о реконструкции, необходимо выяснить правую природу издаваемых исполнительной властью актов. При этом придется найти ответы не только на практические вопросы, но и обратиться к теории права.

В настоящее время органы исполнительной власти вправе издавать нормативно-правовые акты и правоприменительные акты. К сожалению, в законах, разъяснениях высших судебных органов, актах Министерства юстиции, включая приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 14 июля 1999 г. № 217 (приложение 3), в периодической печати и даже в учебной литературе нет четкого разделения актов исполнительной власти на виды. Более того, нет даже единого понимания и точного определения нормативно-правовых и правоприменительных актов. Поэтому придется определить это самостоятельно.

Нормативно-правовой акт – документ, содержащий нормы права. В источниках (упомянутых в предыдущем абзаце) нормативно-правовой акт часто называют «нормативным правовым актом» (ст. 1 НК РФ), актом, имеющим нормативный характер (ст. 23 Федерального конституционного закона от 17 декабря 1997 г. № 2-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации») или правовым актом (п. 1ст. 15 Конституции России). А самыми лучшими считаются следующие два определения:

«…в юридической доктрине принято исходить из того, что нормативный правовой акт – это письменный официальный документ, принятый (изданный) в определенной форме правотворческим органом в пределах его компетенции и направленный на установление, изменение или отмену правовых норм. В свою очередь, под правовой нормой принято понимать общеобязательное государственное предписание постоянного или временного характера, рассчитанное на многократное применение.», данное в п. 2. Постановления Государственной Думы Федерального Собрания от 11 ноября 1996 г. № 781-11 ГД «Об обращении в Конституционный Суд Российской Федерации»[63];

«под нормативным правовым актом понимается изданный в установленном порядке акт управомоченного на то органа государственной власти, органа местного самоуправления или должностного лица, устанавливающий правовые нормы (правила поведения), обязательные для неопределенного круга лиц, рассчитанные на неоднократное применение и действующие независимо оттого, возникли или прекратились конкретные правоотношения, предусмотренные актом», указанное в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 20 января 2003 г. № 2 «О некоторых вопросах, возникших в связи с принятием и введением в действие Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации»[64].

Однако из всех названий наиболее точно определение «нормативно-правовой акт». Поскольку только он создает и содержит нормы права, то его нужно отличать от:

нормативного акта – документа, содержащего нормы, не являющиеся нормами права (так, инструкции о правилах обращения с бытовым прибором, например утюгом, содержат технические нормы, не являющиеся нормами права);

правоприменительного акта – документа, содержащего предписания, основанные на существующих нормах права.