Оксана Гордеева - Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности

• Название: Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности
• Автор: Оксана Гордеева
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2009
• ISBN: 978-5-7205-0958-3

Издание призвано помочь будущим владельцам жилой недвижимости разобраться в тонкостях современного законодательства, регулирующего рынок участия граждан в строительстве жилья, и исключить возможные риски при вступлении в эти отношения. В книге рассмотрены понятия договора участия в долевом строительстве, предварительного, инвестиционного договоров. Отдельные главы посвящены порядку выбора строительной компании, возможностям финансирования жилищного строительства (договору ипотеки), вопросам налогообложения при приобретении квартир. Авторы указывают, как избежать рисков при покупке жилья, как выявить «подводные камни» при заключении предлагаемых застройщиками договоров, как обратиться в суд за защитой своих прав.

Издание предназначено, главным образом, для инвесторов строительства жилой недвижимости, для граждан, желающих приобрести квартиру в строящемся доме и обладающих минимумом информации в этой области, а также для широкого круга читателей, интересующихся жилищным законодательством.

---

о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;

о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;

о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;

о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков);

о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;

об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров.

В дополнение к вышеперечисленным данным застройщик по требованию участника долевого строительства обязан представить для ознакомления:

разрешение на строительство;

технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

проектную документацию, включающую все внесенные в нее изменения;

документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Подведем итоги

При заключении договора на приобретение жилья в строящемся доме рекомендуем спросить:

учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации;

лицензию;[1]

разрешение на строительство;

документы, подтверждающие права на земельный участок (свидетельство о собственности, договор аренды);

предварительный срок ввода объекта в эксплуатацию; проект договора.

Договор долевого участия в строительстве

Одним из наиболее широко распространенных в настоящее время договоров в области удовлетворения жилищных прав российских граждан является договор долевого участия в строительстве. Этот же вид договора является и практически единственным легальным способом урегулирования отношений по долевому строительству. Однако и сейчас, когда Закон о долевом участии, предусмотревший эту специальную форму договора, в строительстве действует уже более двух лет, продолжают действовать договоры, не попадающие в сферу его регулирования. Заметим, что в настоящее время одной из проблем существования отношений по долевому строительству является нежелание организаций-застройщиков следовать нормам данного Закона, вследствие чего покупателям предлагаются различные схемы (типы договоров), призванные перевести такие отношения в иную плоскость.

Видам предлагаемых покупателям договоров будет посвящены следующие разделы книги.

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Стороны по договору:

Сторонами по договору об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости являются застройщик и участник долевого строительства.

Застройщик – юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

Участники долевого строительства – граждане и (или) юридические лица, желающие принять участие в долевом строительстве.

Содержание договора

Существенные условия договора:

Существенными признаются условия договора, при отсутствии хотя бы одного из которых договор будет считаться незаключенным. К существенным условиям договора долевого участия в строительстве относятся:

1) определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком, подлежащего передаче после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Объект долевого строительства:

На практике в договоре обычно указываются строительный адрес объекта, типовая серия дома (при типовом строительстве), количество этажей и секций, номер секции и этажа, на котором находится квартира, строительный номер квартиры и ее площадь. В качестве приложений к договору выступают копии поэтажных планов помещений, на которых визуально отмечается местоположение передаваемых помещений.

Цена договора:

В договоре согласовывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

В случае если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

Договором может быть предусмотрено, что участник долевого строительства оплачивает оговоренную сумму путем внесения платежей в предусмотренный договором период. Систематическое (то есть более чем 3 раза в течение года или же более трех месяцев подряд) нарушение этих сроков дает застройщику полное право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства:

Застройщик не позднее предусмотренного договором и единого для всех участников строительства срока обязан передать участникам объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. Исключение составляют случаи, когда строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Застройщик, нарушивший предусмотренные договором сроки передачи объекта, уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации[2] от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка выплачивается в двойном размере.

Гарантии качества, предусмотренные договором:

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.