Иван Рыков - Бизнес на распродажах имущества банкротов

• Название: Бизнес на распродажах имущества банкротов
• Автор: Иван Рыков
• Жанр: О бизнесе популярно
• Год: 2017
• ISBN: 978-5-4461-0343-0

Это первая в России книга о торгах по банкротству, ориентированная на инвесторов. В ней изложен пошаговый алгоритм, следуя которому читатель быстро освоит новую сферу: научится правильно искать активы, проверять их на возможность эффективного инвестирования и с максимальной выгодой выкупать их.

В книге раскрыта тайна успешных инвестиций в аукционах по банкротству. Разобраны тонкости приобретения недвижимости и принципы работы с дебиторской задолженностью как особым предметом в данной сфере. Приведены инструменты, позволяющие надежно защитить инвестиции, такие как проверка юридической чистоты лотов и противодействие механизмам мошенничества.

Книга подойдет для начинающих инвесторов, готовых учиться на типичных чужих ошибках и объективно оценивать рыночную ситуацию; для опытных специалистов, желающих повысить свой уровень; для бизнесменов, желающих расширить свое дело путем инвестирования в активы, которые распродаются на открытых аукционах по банкротству.

---

После того как вы убедились в наличии спроса, проанализировали объекты и определили среднюю и минимальную рыночную стоимость аналогов, вы уже имеете более четкое представление о том, по какой цене вы сможете продать объект и, соответственно, по какой цене есть смысл его приобретать.

Это очень важно, поскольку продавать объект в дальнейшем вам придется по рыночной цене либо даже дешевле. В данном виде инвестирования прибыль делается на покупке, поскольку дороже рыночной стоимости объект у вас никто не купит. Поэтому вы определяете для себя «идеальную» цену и максимальную цену, по которой вы в дальнейшем будете готовы купить имущество.

Если вы участвуете в торгах на этапе аукциона, то в режиме онлайн видите ставки других участников и текущую стоимость имущества. Это позволяет вам оперативно принимать решение – делать следующую ставку или нет, продолжать участие в торгах либо остановиться, если цена для вас уже слишком велика.

В идеале вы сможете приобрести имущество по начальной цене, если не будет других участников, в менее удачном случае – вы немного поторгуетесь и приобретете имущество по выгодной для себя цене, в худшем случае – остановитесь и имущество купит другой участник, который готов заплатить за него больше.

Но если вы участвуете в торгах в форме публичного предложения, то, к сожалению, ставки других участников вы не видите и не можете оперативно принять решение относительно своего ценового предложения. В таких условиях лучше сразу заявлять цену, близкую к максимальной, за которую выгодно купить объект. Возможно, этим вы сократите потенциальную прибыль, но она будет, поскольку у вас будет больше шансов купить объект. А вот если в надежде на удачу вы заявите слишком маленькую цену, то вы рискуете совсем упустить выгодную инвестицию.

Глава 4 Анализ юридической чистоты лота

4.1. Комплект документов для каждого типа имущества

Давайте говорить честно: вы не сможете выигрывать каждый понравившийся вам лот. Но будет вдвойне неприятно, если и объект получить не удастся, и деньги при этом вы потеряете. Чтобы не допустить такой ситуации, нужно внимательно проверять лоты.

На первом этапе мы запрашиваем документы по лоту. Это документы, подтверждающие право собственности, документы о постановке на учет либо о государственной регистрации, фото объекта и отчет об оценке, информация об обременениях.

Почему-то в 50 % случаев инвесторы этого не делают либо пропускают какую-то часть процедуры. Например, проверили документы, а фотографии забыли посмотреть или наоборот. Такие инвесторы не станут успешными, поскольку попросту потеряют все свои инвестиции из-за неосмотрительности и пренебрежительности. Запрашивать нужно все, но по каждому объекту перечень документов различается.

Жилая недвижимость

Рассмотрим документы, которые нужно запрашивать по жилой недвижимости.

• Свидетельство о праве собственности.

Убеждаемся в том, что по документам наш должник является собственником недвижимости. Смотрим, не зафиксирована ли информация о долевой собственности.

• Документ-основание (договор купли-продажи, передачи, мены, дарения, инвестирования, свидетельство о праве на наследство, постановления, решения суда), по которому должник стал собственником имущества, и акт приема-передачи.

Убеждаемся в том, что по документам должник является собственником недвижимости. Смотрим, на каком основании он владеет имуществом.

• Выписка из домовой книги.

В ней содержится информация о гражданах, зарегистрированных в квартире к моменту выдачи выписки. Сюда же вносится информация о временно отсутствующих жильцах, имеющих право на проживание в квартире на законных основаниях. Она дает возможность убедиться в том, что третьи лица не будут иметь права на пользование жильем, когда вы станете собственником квартиры.

• Выписка из ЕГРП.

(Подробнее – в разделе 4.8 «Проверка юридической чистоты объекта».)

• Кадастровый паспорт и документы из БТИ.

Это документы, в которых отражается фактическое состояние жилья.

• Технический паспорт жилого помещения, поэтажный план, экспликация.

Технический паспорт – это подробный план помещения с описанием всех его элементов. Он содержит данные о площади помещения, количестве комнат, материале, из которого изготовлены стены и перегородки, а также об инвентарной стоимости помещения.

На этом этапе важно посмотреть, есть ли незаконные перепланировки. Учитываем, что в случае их наличия могут потребоваться дополнительные расходы на согласование.

• Информация о задолженностях по квартплате.

Узнаем у организатора, есть ли задолженности по коммунальным услугам, на каких условиях предоставляются данные услуги.

• Информация о бывшем собственнике.

Для анализа информации о собственнике имущества из открытых источников рекомендуем воспользоваться алгоритмом, приведенным в книге «Кредиторы vs дебиторы. Антикризисное управление долгами».

Нежилая недвижимость

Теперь рассмотрим документы по нежилому помещению. Некоторые из них будут совпадать с документами по жилым помещениям.

• Свидетельства о праве собственности на помещение.

Убеждаемся в том, что по документам должник является собственником недвижимости. Смотрим, не зафиксирована ли информация о долевой собственности.

• Технические паспорта помещений/поэтажные планы/экспликации.

Смотрим, есть ли незаконные перепланировки. Технический паспорт – это подробный план помещения с описанием всех его элементов. Он содержит данные о площади помещения, количестве комнат, материале, из которого изготовлены стены и перегородки, а также об инвентарной стоимости помещения.

• Договоры аренды/собственности на землю.

Если земля в аренде, то проверяем, на каких условиях. Если земля не в собственности, это может доставить больше финансовых и временных затрат с ее арендой или оформлением. Бывает, что помещения построены на земле незаконно, в таком случае, если администрация города или населенного пункта не даст разрешение на аренду земельного участка, недвижимость могут признать незаконной постройкой и снести. Это значит, что вы рискуете потерять и недвижимость, и денежные средства, которые вы за нее заплатили.

• Договоры с поставщиками услуг (коммуникаций и оборудования):

– договор на строительство трубопровода (при его наличии);

– на систему отопления;

– на холодное и горячее водоснабжение;

– на систему канализации;

– на электрическую сеть (энергоснабжение);

– на линии связи и Интернета;

– на установку пожарной или тревожной сигнализации;

– на монтировку и подключение лифта;

– на вывоз мусора;

– на охрану.

Изучаем и узнаем у организатора, на каких условиях предоставляются данные услуги, есть ли задолженности по коммунальным услугам, размеры задолженностей и другие подробности.

Все вышеуказанные коммуникации и оборудование, примыкающие к зданию и проходящие по территории продаваемых помещений, на дату продажи являются собственностью продавца и неотъемлемой частью продаваемого недвижимого имущества.

Транспорт

Перечень документов для транспортного средства таков.

• Договор купли-продажи автомобиля.

Убеждаемся в том, что по документам должник является собственником недвижимости. Смотрим, не зафиксирована ли информация о долевой собственности.

• Паспорт технического средства/паспорт самоходной машины. Смотрим на количество владельцев и год выпуска. Чем больше владельцев, тем хуже состояние автомобиля и сложнее определить, попадал ли он в аварии.

• Свидетельство о регистрации.

Сравниваем, совпадают ли номерные знаки в нем и другие характеристики с характеристиками самого транспортного средства.

• Талон технического осмотра.

Проверяем, проходил ли автомобиль технический осмотр. Находится автомобиль в технически исправном состоянии или есть проблемы в его работе.

• Сервисная книжка автомобиля.

• Сертификат производителя с указанием объема и номера двигателя, номера кузова, места сборки автомобиля, года выпуска и цвета.

• Кредитный договор, на основании которого у кредитора возникло право на заложенное имущество (если в залоге).

Проверяем, в залоге ли автомобиль. Если да, уточняем, снимается ли залог после торгов по банкротству, и если нет, то какой размер долга придется выплачивать новому собственнику.

Это полный перечень документов. Далеко не всегда он есть у арбитражного управляющего, поэтому, помимо документов, также необходимо запросить отчет об оценке и фотографии объекта и обязательно посмотреть на объект вживую, запросить информацию об обременениях.

На первоначальном этапе оценки в большинстве случаев самую важную роль играют фотографии имущества. По ним можно базово оценить состояние объекта, если есть возможность, предназначение помещения/спецтехники/авто, узнать, как его использовали раньше и как можно использовать в дальнейшем.