НаньНань Чжан - Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций

• Название: Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций
• Автор: НаньНань Чжан
• Издательство: Издательство «Питер»046ebc0b-b024-102a-94d5-07de47c81719
• Жанр: Экономика
• Год: 2015
• ISBN: 978-5-4461-0237-2

В монографии определена система требований к осуществлению комплексной жилой застройки в городах.

Рассматривается взаимосвязь понятий инвестиций, капитальных вложений, сметной стоимости строительства. Даются определения и содержание понятий: инвестиционный проект, инвестиционная деятельность и инвестиционная политика в непроизводственной сфере.

Излагаются методические положения формирования сметной стоимости и оценки эффективности инвестиционных проектов непроизводственного строительства.

Методические положения применены для определения стоимости и показателей эффективности строительства жилого квартала при реализации в Санкт-Петербурге стратегического российско-китайского инвестиционного проекта «Балтийская жемчужина».

---

К элементным сметным нормативам относят сметные нормы, представленные в сборниках ГЭСН-2001 (потребность в ресурсах на единицу работ), цены на виды ресурсов, единичные расценки – прямые затраты на единицу работ, руб. (рис. 3.1).

Рис. 3.1. Состав элементных сметных нормативов

Государственные элементые сметные нормы (ГЭСН-2001) разработаны для всех видов работ: строительных (47 сборников), монтажных (41 сборник), ремонтно-строительных (19 сборников) и пусконаладочных (9 сборников).

В ГЭСН приводятся данные о расходе ресурсов: затрат труда рабочих, чел. – ч; времени работы строительных машин, маш. – ч; материалов – натуральные показатели (м3, м2, т, шт., кг и т. д.) на принятый измеритель работ (обычно укрупненный), 100 м2, 100 м3 и т. п.

Сметные цены на ресурсы в сборниках единичных расценок приняты в базисных ценах на 01.01.2000 г. Сметные цены на эксплуатацию строительных машин и на материалы приводятся в соответствующих сборниках (ССЦ); федеральных (в базисных ценах) и для Санкт-Петербурга (в базисных и текущих ценах, ежемесячно).

Единичная расценка (ЕР) – калькуляция прямых затрат на выполнение единицы работ или конструктивных элементов.

, (3.1)

где Зс – заработная плата рабочих-строителей, руб.;

Зс=Hcчел. – ч × Стар(3.2)

 – расходы на эксплуатацию строительных машин, в том числе заработная плата машинистов (Зм), руб.;

, (3.3)

М – материалы, руб.;

, (3.4),

где

Hcчел. – ч – норма затрат труда рабочих-строителей на выполнение единицы работ, чел. – ч; Нмаш. – чi – норма затрат машинного времени на выполнение единицы работ, маш. – ч; i – виды машин; Hнорммj – норма расхода j-го материала на выполнение единицы работ, натуральные показатели (м3, м2, т и т. п.); Стар – тарифные ставки рабочего соответствующего разряда, руб./ч; Цмаш. – чi – сметная стоимость эксплуатации строительных машин, руб./маш. – ч; Цмj – сметная стоимость строительных материалов, руб./ед.

В сметах учитываются накладные расходы (состав их показан в главе 2, на рис. 2.2), сметная прибыль. Могут включаться так называемые лимитированные затраты: на временные здания и сооружения, зимние удорожания. Они также рассчитываются по сметным нормативам (рис. 3.2).

Для составления смет используются разные нормативные базы (в ценах на 01.01.2000 г.):

• при финансировании стройки из средств федерального бюджета (ФЕР-2001), издания 2009, 2014 гг.; для строек, финансируемых из средств бюджета Санкт-Петербурга:

• территориальная сметно-нормативная база ТСНБ «Госэталон 1.1» (для строек, начатых до 2012 г.);

• территориальная сметно-нормативная база ТСНБ «Госэталон-2012» – для строительства, начинаемого с 2012 г.

Рис. 3.2. Сметные нормативы сопутствующих затрат при производстве строительно-монтажных работ

Для строек, финансируемых за счет средств частных инвесторов, локальные сметы обычно составляются по сборникам ТЕР-2001 СПб. (с дополнениями и изменениями), разработанными Санкт-Петербургским Региональным центром по ценообразованию в строительстве (РЦЦС СПб.), утвержденным и введенным в действие с 01.01.2002 г. приказом Комитета экономики и промышленной политики Администрации Санкт-Петербурга от 07.09.2001 г. № 223 (с учетом дополнений и изменений, введенных в период 2002–2013 гг.).

3.2. Порядок составления сметной документации на комплексное жилищное строительство

Локальные сметы – это первичная сметная документация. Они составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям, общеплощадочным работам.

В соответствии с действующим порядком сметная документация на экспертизу должна представляться в базисном (без индексации затрат) и текущем уровнях цен.

Сметная стоимость строительных работ в базисных ценах определяется по формуле (3.5):

, (3.5)

где Vi – физический объем работ в натуральных измерителях; i (1, 2…., n) – виды работ в смете; ЕРi – единичная расценка на i-й вид работ, руб.;  – прямые затраты по смете; НР – накладные расходы, определяются в процентах от фонда оплаты труда рабочих-строителей и машинистов (Зс+Зм) по нормам, установленным в МДС81– 33.2004; Псм – сметная прибыль, определяется в процентах от фонда оплаты труда рабочих-строителей и машинистов (Зс+Зм) по нормам, установленным в МДС81–25.2001 (с изменениями).

В текущих ценах – с индексацией статей прямых затрат; накладные расходы с коэффициентом 0,85 и сметная прибыль – с коэффициентом 0,8 (по письму Минрегиона от 17.03.2011 г.).

Применяются два метода индексации: по статьям затрат или общей сметной стоимости:

• при индексации статей прямых затрат:

, (3.6)

где Jзп, Jм, Jмат – индексы оплаты труда рабочих, эксплуатации машин, стоимости материалов по видам работ;

• при индексации общей сметной стоимости строительно-монтажных работ:

(3.7)

где J″тек – индексы к общей сметной стоимости по зданиям, сооружениям и видам строительно-монтажных работ.

Накладные расходы и сметная прибыль принимаются в процентах от суммы оплаты труда рабочих-строителей и машинистов (в базисном уровне цен):

, (3.8)

где Ннр – норматив накладных расходов (МДС 81–33.2004), %; Зс и Зм – величина средств на оплату труда рабочих-строителей и механизаторов, учитываемая в составе прямых затрат локального сметного расчета (сметы);

 (3.9)

где П – сметная прибыль; Нсп – норматив сметной прибыли, % (МДС 81–25.2001).

Индекс – соотношение цен разных периодов, характеризует инфляцию. Индексация проводится начиная с 1991–1992 гг., когда в стране началась инфляция и появилась необходимость отслеживать ее темпы.

Индексы разрабатываются на основе ресурсно-технологических моделей, представляющих собой унифицированный набор ресурсов по видам зданий, видам работ, по статьям затрат и в целом на комплекс работ.

Текущие индексы рассчитываются на основе результатов статистических наблюдений, организованных РЦЦС; могут рассчитываться в строительных организациях.

Прогнозные индексы устанавливаются на основе анализа динамики индексов за предшествующие кварталы, месяцы, выявления тенденций в динамике сметных цен.

В строительстве применяют три системы индексов.

Федеральные индексы устанавливает в настоящее время Минстрой России ежеквартально по территориальным районам страны. Индексы устанавливаются к 2000 г. (к ФЕР-2001, ТЕР-2001) – общие и по видам строительства (табл. 3.4).

Таблица 3.4. Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по видам строительства, определяемой с применением федеральных и территориальных единичных расценок на III квартал 2012 г. (без НДС)

Территориальные индексы для строек, финансируемых из средств бюджета Санкт-Петербурга, устанавливаются ежемесячно правительством города и публикуются в «Вестнике ценообразования» [76].

При применении сметно-нормативной базы «Госэталон 2012» разрабатываются индексы по статьям затрат к каждой единичной расценке: к оплате труда рабочих – единый, к расходам на эксплуатацию машин и материалы – дифференцированные (табл. 3.5).

Территориальные индексы для объектов внебюджетного финансирования (за счет средств частных инвесторов) разрабатывает Союз инженеров-сметчиков и Региональный центр ценообразования в строительстве (РЦЦС-СПб) и ежемесячно публикует в журнале «Ценообразование и сметное нормирование в строительстве» (ЦиСН) [157].

Система индексов была разработана в начале 2000-х гг.; включает три группы индексов для двух нормативных баз (2001 и 1984 гг.).

1. По статьям (элементам) затрат: оплата труда рабочих, расходы на эксплуатацию машин и механизмов, материалы:

• на полный комплекс работ по строительству в среднем и по видам зданий и сооружений;

Таблица 3.5. Индексы пересчета сметной стоимости строительства к ТСНБ СПб «Госэталон 2012», на сентябрь 2013 г.

Часть 6. Бетонные и железобетонные конструкции монолитные Индекс к оплате труда рабочих (ОЗП) = 11,895

• по видам строительных и монтажных работ при новом строительстве и реконструкции;