НаньНань Чжан - Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций

• Название: Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций
• Автор: НаньНань Чжан
• Издательство: Издательство «Питер»046ebc0b-b024-102a-94d5-07de47c81719
• Жанр: Экономика
• Год: 2015
• ISBN: 978-5-4461-0237-2

В монографии определена система требований к осуществлению комплексной жилой застройки в городах.

Рассматривается взаимосвязь понятий инвестиций, капитальных вложений, сметной стоимости строительства. Даются определения и содержание понятий: инвестиционный проект, инвестиционная деятельность и инвестиционная политика в непроизводственной сфере.

Излагаются методические положения формирования сметной стоимости и оценки эффективности инвестиционных проектов непроизводственного строительства.

Методические положения применены для определения стоимости и показателей эффективности строительства жилого квартала при реализации в Санкт-Петербурге стратегического российско-китайского инвестиционного проекта «Балтийская жемчужина».

---

В настоящее время сложились следующие понятия градостроительных образований: жилой комплекс, жилой квартал, жилой район.

Комплексная жилая застройка обеспечивается в масштабах микрорайона (квартала) большой площади, построенного для создания основных условий проживания и экономичного, рационального и эффективного использования земли и пространства. Границами комплексной жилой застройки чаще всего служат магистральные или жилые улицы, проезды, пешеходные пути, естественные природные рубежи.

Первичным элементом жилой застройки является жилой комплекс. Он включает наряду с жилыми домами учреждения обслуживания повседневного пользования: детские сады-ясли, общеобразовательные школы, магазины, объекты культурно-бытового и коммунального обслуживания, спортивные и детские площадки и т. д. Эти элементы жилого комплекса объединяются единым функционально-композиционным построением, системой инженерного оборудования, озеленения, пешеходных дорожек и проездов к домам.

В современных микрорайонах жилые дома располагаются так, что создают замкнутый контур, внутри которого размещаются детские сады, ясли, школы. Внутренние дворовые пространства оказываются защищенными от шума и ветра и образуют так называемые «тихие зоны». Учреждения торговли, бытового обслуживания располагаются по периметру микрорайона на транспортных магистралях и в узлах пассажиропотоков при соблюдении удобных радиусов пешеходной доступности.

Комплексная жилая застройка должна обеспечивать жителям микрорайона комфортные условия повседневной жизни. Соответственно, необходимо связать в единое функциональное пространство все виды землепользования в жилом районе. В городах жилая застройка составляет наибольшую долю среди различных видов городского землепользования.

Классификация использования земель под комплексную жилую застройку включает следующие виды территорий и их примерную структуру:

• жилая застройка – 45–60 %;

• общественное строительство – 10–25 %;

• строительство автомобильных дорог и проездов – 7–15 %;

• озеленение – 10–25 %.

Численность населения микрорайонов на первую очередь строительства следует принимать:

• в крупных и крупнейших городах: 12–20 тыс. человек;

• в больших и средних городах: 6–12 тыс. человек;

• в малых городах и поселках: 4–6 тыс. человек.

Рис. 1.2. Состав объектов жилых образований

Размеры жилых образований определяются площадью межмагистральной территории, этажностью и плотностью застройки. В практике проектирования приняты жилые кварталы на 6–9, 12–16, 18–20 тыс. жителей, площадью территории от 10 до 50 га, но не более 80 га.

В составе жилых кварталов, особенно крупных, могут быть выделены отдельные жилые группы (комплексы), состоящие из нескольких жилых домов и из отдельно стоящих или встроенно-пристроенных учреждений обслуживания: детских садов-яслей, магазинов продовольственных товаров, приемных пунктов прачечных и т. д. Состав объектов жилых образований показан на рис. 1.2.

На любом уровне градостроительных жилых образований выделяют следующие составные элементы комплексной жилой застройки:

• жилой фонд;

• учреждения и предприятия общественного обслуживания населения;

• инженерная подготовка и инженерное оборудование территорий;

• городской транспорт и дорожно-транспортные сооружения;

• благоустройство и озеленение территорий.

Принятые в проектировании жилой комплексной застройки расчетные нормативы обеспеченности населения объектами всех сфер жизнедеятельности приведены в табл. 1.1.

Таблица 1.1. Расчетные нормативы обеспеченности населения объектами жилищно-гражданского строительства в Санкт-Петербурге

В системе градостроительных нормативов ведущее место принадлежит нормам жилищной обеспеченности, поскольку в соответствии с ними определяется плотность населения в новых микрорайонах и производится расчет инженерного оборудования и вместимости учреждений социально-бытового назначения. Согласно данным, приведенным в табл. 1.1, в Санкт-Петербурге рекомендуется принимать среднюю жилищную обеспеченность населения 28 м2 общей площади на жителя (в сравнении с 1985 г. она увеличивается в 2 раза); повышаются нормативы потребности в спортивных сооружениях, несопоставимы показатели обеспеченности в предприятиях торговли, общественного питания.

1.2. Жилищное и общественное строительство в составе жилого комплекса

Современное развитие российского градостроительства характеризуется наличием определившихся основных элементов планировочной структуры городов: микрорайонов, жилых районов, жилых массивов, планировочных зон и, наконец, самого города в целом. При такой структуре основными ячейками города являются микрорайоны и жилые районы.

В жилищном строительстве принято группировать жилые здания прежде всего по числу этажей:

• малоэтажные – 1–3 этажа;

• средней этажности – 4–5 этажей;

• многоэтажные – 6–9 этажей;

• повышенной этажности – 10–25 этажей;

• высотные – свыше 25 этажей.

Развитие жилой комплексной застройки в городах России тесно связано с общественно-экономической и политической ситуацией в стране.

Традиционными для жилищного строительства в крупных городах России являлись кирпичные здания. Они называются по материалу наружных и внутренних стен. При их возведении используется в основном ручной труд – кладка стен из кирпича, мелких каменных или керамических блоков с облицовкой лицевым кирпичом и расшивкой швов. Поэтому высока трудоемкость возведения таких домов и, соответственно, продлеваются сроки строительства (примерно в 2 раза превышают соответствующие показатели при строительстве панельных домов).

Необходимость решения в России (СССР) задач индустриализации страны в 1930-е гг., обороны в годы Великой Отечественной войны (1941–1945 гг.), восстановления разрушенных городов и предприятий в послевоенный период – отодвинули развитие массового жилищногражданского строительства до конца 1950-х гг.

В 1954–1957 гг. была определена техническая политика в этой сфере – индустриальные методы на основе типового проектирования и широкого применения сборных железобетонных конструкций и изделий заводского изготовления [8].

В конце 1950-х – начале 1960-х гг. были созданы домостроительные комбинаты (ДСК), осуществляющие производство сборных железобетонных изделий и монтаж из них на строительных площадках жилых домов и объектов гражданского назначения. В Ленинграде действовало пять ДСК, строящих жилые дома разных серий, и ДСК-5, специализирующийся на строительстве школ и детских дошкольных учреждений. Они выполняли функции генеральных субподрядчиков у генподрядчика – треста квартальной застройки.

Задача ускорения решения острой жилищной проблемы обусловила разработку и реализацию проектов экономичных малометражных квартир, так называемых «хрущевок» (серий 1–507ГИ, 1–335ОД): высота потолка – 2,5 м, площадь от 25 м2 (однокомнатная) до 45 м2 (трехкомнатная), кухня 4,5–6 м2, совмещенный санузел. В основном строились пятиэтажные здания и девятиэтажные вставки.

Базовым принципом, положенным в основу проектирования и строительства, являлась комплексная застройка новых жилых кварталов. Несмотря на однотипные крупнопанельные 5-этажные дома с 9-этажными вставками, кварталы, лишенные какого-либо архитектурного оформления, имели всю необходимую социальную и инженерную инфраструктуру, были хорошо благоустроены и озеленены. Размеры и планировка квартир не отвечают современным требованиям, однако кварталы и сейчас отличаются уютом и озеленением.

В 1970-е гг. проекты жилых домов были несколько улучшены, появились так называемые «брежневки». Основные параметры квартир: высота потолка 2,7 м; общая площадь до 60 м2; площадь кухни 7 м2 и более. В этот период Автовский ДСК (ДСК-3) осваивает новую серию жилых домов с несущими внутренними железобетонными стенами, так называемые «корабли». Серия разрабатывалась Ленинградским зональным институтом экспериментального проектирования (ЛенЗНИИЭП).

В 1980-е гг. модернизированы имеющиеся серии жилых домов. По параметрам квартир: высота потолка 2,7–2,8 м; общая площадь до 75 м2; площадь кухни 8–15 м2, прихожие от 4,8 м2. По техническому оснащению: два лифта (грузовой и пассажирский) – особо выделялись дома 137-й серии.

Основные показатели, характеризующие параметры квартир в крупнопанельных домах постройки 1960–2000-х гг., представлены в табл. 1.2.

В течение последних 10–15 лет отрабатываются идеи реконструкции кварталов со сносом пятиэтажек; ведутся поиски инвесторов. В то же время имеются и вполне обоснованные предложения реконструкции пятиэтажных панельных домов с надстройкой этажей.