Майкл Грегори - Хроники карьеры. Взгляд изнутри. Профессионалы о плохом и хорошем в своих профессиях

• Название: Хроники карьеры. Взгляд изнутри. Профессионалы о плохом и хорошем в своих профессиях
• Автор: Майкл Грегори
• Издательство: ОАО "Издательская группа "Весь"
• Жанр: Психология
• Год: 2010
• ISBN: 978-5-9573-1827-9

---

Когда растут цены на жилье, недвижимостью хочет заниматься практически каждый. Самые низкие за всю историю процентные ставки, существовавшие с 1995 по 2005 год, подпитывали долгосрочный бум на недвижимость в Соединенных Штатах, и только ужасающие события 11 сентября 2001 года послужили причиной кратковременного спада на этом рынке. Национальная ассоциация агентов по недвижимости (NAR), возникшая в 1908 году, отмечает, что около 25 процентов ее нынешних членов получили лицензии на оказание услуг в сфере недвижимости между 2005 и 2007 годами. Членами данной организации являются брокеры по недвижимости, агенты по недвижимости, управляющие недвижимым имуществом, оценщики и другие.

Однако как скажет вам любой опытный агент по недвижимости (риэлтер), ситуация на рынке недвижимости характеризуется высокой цикличностью. Когда ставки ипотечного кредита растут, а экономика переживает стагнацию или же рост цен внутреннего рынка опережает рост зарплат, жилье перестают покупать. Все эти тенденции налицо и в полной мере проявились к 2008 году. Строительство новых домов замораживается, взыскания по закладным внутри страны растут, экономика близка к рецессии, а крупнейший национальный застройщик уволил тысячи рабочих.

Традиционно тремя важнейшими приоритетами в сфере продажи недвижимости являлись местоположение, местоположение и еще раз местоположение. Но нынешняя ситуация такова, что их вполне уместно заменить на другой вариант: выбор времени, выбор времени, выбор времени. Помните о нем, если решитесь связать свое будущее с этой деятельностью.

В отличие от многих профессий, профессия риэлтера не требует от вас загрузки на полный рабочий день. Многие домохозяйки и пенсионеры занимаются листингом[19] и продажей недвижимости на основе частичной занятости. С комиссионными, которые в среднем по стране составляют 6 процентов от суммы продажи и при средней цене на дом в Соединенных Штатах (на 2006 год) в $246 500 (сравните с суммой в $140 000 всего десятилетием ранее и $21 400 в 1966 году), эти люди могут поддерживать неплохой уровень жизни, осуществляя всего лишь несколько продаж в год. Но в мире недвижимости существует поговорка: только 10 процентов риэлтеров получают 90 процентов совокупного дохода. Агенты, попадающие в эти 10 процентов, обычно функционируют семь дней в неделю, 365 дней в году и зарабатывают от $250 тыс. до $1 млн в год, продавая всевозможные виды недвижимости.

Успешная карьера в этом бизнесе — весьма прибыльное занятие, однако все не так просто, и прежде чем вы достигнете удовлетворительных результатов, может пройти немало лет. Фактически все агенты по недвижимости получают комиссионные в момент совершения продажи, так что до тех пор, пока вы не раскрутитесь, платежные чеки могут быть не слишком значительны (в смысле прописанных в них сумм) и довольно редки.

Специалисты в сфере продажи недвижимости изначально делятся на две категории: брокеры (посредники) и агенты (продавцы). Каждая из специальностей требует определенной профессиональной подготовки, причем уровень обучения брокеров куда более высокий. Тем не менее по сравнению с большинством других профессий академические требования здесь минимальны. Чтобы стать брокером или агентом, вы должны получить лицензию от вашего штата и последовательно посетить несколько ежегодных образовательных курсов.

Брокеры традиционно владеют и управляют компаниями, занимающимися недвижимостью, тогда как агенты чаще бывают в разъездах, занимаются листингом и продажей недвижимости. Когда недвижимость продана, комиссионные от ее продажи делятся между брокером и агентом в предопределенной пропорции. Эта пропорция меняется от города к городу, а иногда от офиса к офису. В общем же чем больше будет число сделок, совершаемых агентом в течение произвольно выбранного отрезка времени, тем ниже сумма, которую брокер получит с каждой продажи. В свою очередь в обмен на получение упомянутого процента от продаж брокер предоставляет агенту место в офисе и обслуживающий персонал.

Операции с недвижимостью обычно проводятся двумя разными агентами. Например, при типичной продаже недвижимости один агент представляет продавцов дома, а другой — покупателей. Иногда только один агент может представлять обе стороны за неимением у кого-то из них своего агента, но это возможно лишь в случае отсутствия потенциального конфликта интересов. С другой стороны, будущие покупатели могут сначала связаться с агентом в определенном городе, агент найдет для них подходящую недвижимость, а затем отрекомендует ее им для продажи.

При совершении сделок, связанных с недвижимостью, как правило, составляются два различных контракта. Первый называется листинг-контрактом, или листинговым соглашением. Это соглашение между стороной, продающей собственность, и агентством недвижимости, в котором указывается отпускная цена и процент комиссии. Второй контракт — договор купли-продажи между продавцами и покупателями, где устанавливается цена покупки и обговариваются все прочие условия сделки. Чем больше у вас как у агента по продаже недвижимости на руках листингов, тем выше шансы на получение дохода.

Как и во многих других профессиях, агенты по продаже недвижимости специализируются в определенных сегментах своей деятельности. Большинство из них занимаются продажами жилой собственности, некоторые занимаются коммерческой или индустриальной недвижимостью, а другие работают только как лизинговые агенты. Агент по продаже недвижимости также может стать управляющим какого-либо объекта, вроде офисного здания, кондоминиума или интерната для престарелых.

В числах

Уровень занятности. В Национальной ассоциации агентов по недвижимости состоит более 1,3 млн членов — агентов по недвижимости, входящих в 1600 местных и 54 региональных и территориальных ассоциации.

Требования к образованию. Никакой формальной академической степени для того, чтобы стать агентом по продаже недвижимости, не требуется. Каждый штат лицензирует риэлтеров на предмет выдачи им разрешений на работу; сюда входит сдача экзамена и посещение некоторых обязательных профессиональных курсов.

Средний уровень заработной платы. Доход агента по продаже недвижимости зависит от комиссии, при условии, что она выплачивается по заключении сделки. В соответствии с данными Национальной ассоциации агентов по недвижимости, средний ежегодный уровень дохода агентов с опытом работы менее двух лет составляет $15 300; у тех, кто имеет опыт работы 16 лет и более, доход в среднем равен $76 200. В целом же средний ежегодный доход агентов по недвижимости в Соединенных Штатах равен $47 700.

Институт против реальности

Как вы можете соотнести будни вашей профессии с представлением о ней, сложившимся у вас во время обучения?

В отличие от большинства других профессий, обладающих потенциалом для получения шестизначных доходов, недвижимость не требует университетской степени, так что предварительное впечатление от профессии обычно формируется другими людьми, знающим, что это такое — работать в недвижимости, или имеющими собственный опыт покупки либо продажи дома.

Брокер по недвижимости, 18 лет, Атланта, Джорджия

Я окончил несколько бизнес-курсов, некоторые из них касались работы с недвижимостью, но почти никакой практической пользы от них не получил. Для того чтобы стать успешным агентом по недвижимости, нужно много трудиться и уметь налаживать контакты с людьми. Этому не учат в школе.

Агент по коммерческой недвижимости, 12 лет, Цинциннати, Огайо

Не может быть какого-то одного универсального представления о реальной работе агента по недвижимости, поскольку быть риэлтером и быть успешным риэлтером — две большие разницы. Основательное изучение рабочих основ профессии полезно, конечно, но не это определяет успех. Любого, изучившего основы, я смогу сделать успешным в мире недвижимости, если только у него есть мотивация и желание работать по 60 часов в неделю ближайшие три года.

Брокер по недвижимости, 20 лет, Чикаго, Иллинойс

***

Оцените по шкале от 1 до 10, где 10 — наивысшая отместка, качество курсов, прочитанных вам в институте и магистратуре, с точки зрения подготовки к профессиональной деятельности.

Четыре. Профессиональные курсы охватывали важные темы нашей профессиональной деятельности, включая составление контрактов, ведение расчетов и сопутствующие недвижимости законы. К сожалению, совсем не уделялось внимания изучению приемов маркетинга и технике ведения переговоров.

Риэлтер, 12 лет, Лонгвью, Техас

Курсы, которые я окончил для получения лицензии на работу в области недвижимости, научили меня изъясняться профессиональным языком, растолковали смысл необходимых терминов и законов, но до тех пор, пока вы не начнете работать с реальными людьми по всем видам транзакций, вы не узнаете, что есть такое на самом деле мир недвижимости.