Виталий Семенихин - Аренда

• Название: Аренда
• Автор: Виталий Семенихин
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2012

Договор аренды является одним из наиболее распространенных видов обязательств, используемых в предпринимательской деятельности. Данный договор может заключаться как с юридическими лицами, так и с индивидуальными предпринимателями. Об особенностях договора аренды пойдет речь в настоящей книге.

---

Сумма страхового возмещения, полученная арендодателем от страховой компании в соответствии с договором страхования, отражается по дебету счета 51 «Расчетные счета» и кредиту счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет 76-1 «Расчеты по имущественному и личному страхованию».

Налоговый учет страховых взносов.

В соответствии с пунктом 6 статьи 270 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются расходы в виде взносов на добровольное страхование, кроме взносов, указанных в статьях 255, 263 и 291 НК РФ.

Согласно статье 263 НК РФ расходы на добровольное страхование средств транспорта (водного, воздушного, наземного, трубопроводного), в том числе арендованного, добровольное страхование основных средств производственного назначения (в том числе арендованных), нематериальных активов, объектов незавершенного капитального строительства (в том числе арендованных) включаются в состав прочих расходов в размере фактических затрат.

Расходы по обязательным видам страхования (установленные законодательством Российской Федерации) включаются в состав прочих расходов в пределах страховых тарифов, утвержденных в соответствии с законодательством Российской Федерации и требованиями международных конвенций. В случае, если тарифы не утверждены, расходы по обязательному страхованию включаются в состав прочих расходов в размере фактических затрат (пункт 2 статьи 263 НК РФ).

Налоговый учет страхового возмещения.

В целях налогообложения прибыли к внереализационным доходам налогоплательщика относятся доходы в виде признанных должником или подлежащих уплате должником на основании решения суда, вступившего в законную силу, штрафов, пеней и (или) иных санкций за нарушение договорных обязательств, а также сумм возмещения убытков или ущерба (пункт 3 статьи 250 НК РФ).

По мнению Минфина Российской Федерации, страховое возмещение, полученное по договору добровольного имущественного страхования при наступлении страхового случая, включается в состав доходов, учитываемых при налогообложении прибыли (Письма Минфина Российской Федерации от 1 февраля 2010 года № 03-03-06/2/17, от 1 февраля 2010 года № 03-03-06/2/14, от 1 февраля 2010 года № 03-03-06/2/21, от 1 февраля 2010 года № 03-03-06/2/15).

В указанных Письмах сказано, что в статье 251 НК РФ приведен исчерпывающий перечень доходов, не учитываемых при налогообложении прибыли. Суммы страхового возмещения, полученные налогоплательщиком по договору добровольного имущественного страхования при наступлении страхового случая, в указанном перечне не поименованы.

Следовательно, доходы, полученные в виде сумм страхового возмещения убытков или ущерба, учитываются в целях налогообложения прибыли в соответствии с положениями статьи 250 НК РФ в составе внереализационных доходов. Аналогичный вывод сделан финансовым ведомством в Письме от 30 июля 2009 года № 03-03-06/1/501.

Сумма страхового возмещения, полученная организацией по договору добровольного страхования автомобиля, в связи с угоном застрахованного автомобиля, включается в состав внереализационного дохода, учитываемого при налогообложении прибыли. Одновременно в состав внереализационных расходов организации списывается стоимость утраченного имущества, по которому произведена выплата (Письмо Минфина Российской Федерации от 29 марта 2007 года № 03-03-06/1/185).

В соответствии с Письмом УФНС Российской Федерации по городу Москве от 21 марта 2007 года № 19–11/25344 если ремонт автомобиля осуществляется с участием собственника имущества, то страховое возмещение, полученное страхователем – выгодоприобретателем (арендодателем – собственником сдаваемого в аренду легкового автомобиля (транспортного средства без экипажа)) по договору страхования движимого имущества, учитывается для целей налогообложения прибыли в составе доходов выгодоприобретателя при наступлении страхового случая (повреждения застрахованного автомобиля в результате ДТП). Включение расходов на ремонт, связанных с причинением вреда в результате аварии (ДТП) с целью уменьшения налогооблагаемой базы возможно только в части затрат, покрываемых за счет сумм страхового возмещения.

При этом судебные органы делают выводы, что организация может учесть затраты на ремонт автомобиля в размере, превышающем страховое возмещение. Ведь размер таких расходов не должен зависеть от того, застраховано основное средство или нет. В частности такой вывод содержится в Постановлениях ФАС Московского округа от 14 мая 2010 года по делу №КА-А40/4457-10, ФАС Уральского округа от 7 июля 2008 года №Ф09-4771/08-С3 по делу №А76-23428/07. Солидарен с судьями и Минфин (Письмо от 31 марта 2009 года № 03-03-06/2/70).

Договором страхования и правилами страхования, на основании которых заключен договор страхования автомобиля, может быть предусмотрена возможность компенсации ущерба путем восстановления автомобиля непосредственно страховой компанией без привлечения страхователя. В этом случае, по мнению Минфина Российской Федерации, высказанному в Письме от 18 марта 2005 года № 02-3-10/38 «О признании расходов», у страхователя не возникает обязанности формирования доходов для целей налогообложения прибыли в сумме страхового возмещения. У страхователя в этом случае не должно быть и расходов в сумме ущерба, связанной с наступлением страхового случая. Аналогичное мнение высказано в Письме УФНС Российской Федерации по городу Москве от 21 марта 2007 года № 19–11/25344.

Вместе с тем в Постановлении ФАС Московского округа от 30 ноября 2009 года по делу №КА-А40/12576-09, суд сделал вывод о правомерности невключения налогоплательщиком во внереализационные доходы по налогу на прибыль сумм страхового возмещения, полученного при наступлении страхового случая (дорожно-транспортного происшествия, в результате которого пострадало транспортное средство, принадлежащее налогоплательщику). Аналогичный вывод сделан и в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 15 декабря 2010 года по делу №А70-6645/2009.

Таким образом, исходя из позиции Минфина Российской Федерации и налоговых органов, при наступлении страхового случая сумма возмещения, полученная от страховой организации, признается внереализационным доходом организации. Противоположную точку зрения налогоплательщику, скорее всего, придется отстаивать в суде.

Модернизация и прочие улучшения арендодателем сданного в аренду имущества, в том числе компенсация расходов арендатора

В практической деятельности не у каждого хозяйствующего субъекта имеется возможность приобрести недвижимость в собственность. Поэтому в большинстве случаев организации предпочитают взять помещение в аренду, причем даже тогда, когда оно нуждается в модернизации, ремонте, реконструкции и так далее. Иначе говоря, арендатор может улучшить характеристики арендованного помещения.

Более того, арендодатель может и сам провести модернизацию и прочие улучшения сданного в аренду имущества. В настоящей статье рассмотрим порядок отражения затрат на модернизацию и прочие улучшения в учете арендодателя.

Прежде всего, рассмотрим гражданско-правовые аспекты договора аренды.

Правоотношения сторон по договору аренды регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ). Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (пункт 2 статьи 607 ГК РФ).

Пунктом 3 статьи 607 ГК РФ определено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

При долгосрочной аренде основных средств у арендодателя либо арендатора может возникнуть необходимость проведения реконструкции или модернизации данных объектов. Поэтому стороны должны иметь четкое представление о налоговых последствиях проведения неотделимых улучшений арендованного имущества.