Николай Толчеев - Настольная книга судьи по гражданским делам

• Название: Настольная книга судьи по гражданским делам
• Автор: Николай Толчеев
• Жанр: Юриспруденция

---

С принятием Федерального закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" ранее установленный порядок приватизации земельных участков существенно изменился.

Внесенные им изменения в ст.25.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и ст.28 ЗК РФ относятся к приватизации земельных участков, предоставленных гражданам до введения в действие ЗК РФ на праве пожизненного наследуемого владения либо постоянного (бессрочного) пользования для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. Для переоформления своего права на соответствующий земельный участок граждане, минуя исполнительный орган государственной власти либо орган местного самоуправления, обращаются с заявлением в территориальные органы Федеральной регистрационной службы. Основанием для государственной регистрации являются акты о предоставлении гражданину земельного участка, изданные органами государственной власти или местного самоуправления в пределах компетенции либо выданные уполномоченным органом государственной власти, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания; выдаваемая органами местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права (для участков, выделенных для ведения личного подсобного хозяйства); иные документы, устанавливающие или удостоверяющие право гражданина на земельный участок (п.8 ст.3 Федерального закона от 30 июня 2006г. N 93-ФЗ).

Наряду с документом, удостоверяющим право гражданина на земельный участок, в обязательном порядке должен прилагаться соответствующий кадастровый план земельного участка. Расхождения сведений о площади фактически занимаемого земельного участка, выявленные при межевании и постановке на кадастровый учет, по сравнению с правоустанавливающими документами, не являются основанием для отказа в государственной регистрации права гражданина на земельный участок. В этом случае следует исходить из кадастрового плана земельного участка при условии, что превышение (за пользование) не выходит за рамки минимальных норм предоставления земельного участка соответствующего целевого назначения.

2.2 Приватизация земельных участков при смене собственников строения

Право пожизненного наследуемого владения и право постоянного (бессрочного) пользования отнесены к иным вещным правам (ст.265, 268 ГК РФ). Принадлежность земельного участка на указанных титулах исключает нахождение их в гражданском обороте, так как ст.20 ЗК РФ введен запрет на любое распоряжение такими участками.

Выделяемые под строительство домов и дач земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования традиционно самостоятельным объектом гражданского права не являлись — они выполняли служебную роль при возведенном здании. При отчуждении строения они следовали его судьбе, т.е. переходили к новому собственнику строения. Земельный участок можно было рассматривать как вещь и принадлежность, где вещь — строение, а земельный участок — принадлежность. Это означало, что при утрате права на вещь не только при отчуждении, но и во всех иных случаях (при сносе строения, в случае исключения из числа сособственников по решению суда и пр.) автоматически прекращалось и право на земельный участок. Зависимая роль земельного участка по отношению к возведенному на нем строению содержалась не только в прежних ЗК, но и еще ранее. Положением о земельных распорядках в городах, утвержденным Постановлением ВЦИК и СНК РСФСР от 13 апреля 1925г., предусматривалось, что при переходе в законном порядке от одних лиц к другим права собственности на строения частновладельческие все права и обязанности по земельным участкам, обслуживающим эти строения, тем самым переходят к новым владельцам (прим. 2 к п.15).

Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов новым ЗК РФ провозглашено в качестве одного из принципов земельного законодательства (подп.5 п.1 ст.1). Развивать этот принцип призвана ст.35 ЗК РФ, в соответствии с которой при переходе права собственности на здания, строения, сооружения, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение и сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Однако нечеткая, даже противоречивая и недостаточно выверенная с технико-юридической стороны данная норма вызвала много вопросов в юридической литературе и различное ее применение на практике [213].

Так, администрация г.Королева со ссылкой на ст.35 ЗК РФ отказала в приватизации земельного участка гр. Б., который приобрел в 1995г. построенный на этом участке дом. По мнению администрации, Б. имеет право только на использование части земельного участка, занятой домом и необходимой для его обслуживания. Поскольку ст.20 содержит запрет на предоставление земель на праве постоянного (бессрочного) пользования, он может быть передан ему за плату. С этими доводами администрации Королевский городской суд согласился и в жалобе Б. отказал.

В примерно аналогичной ситуации по тем же самым мотивам было отказано в приватизации земельного участка гражданину Н. администрацией пос. Кратово Раменского района. Рассмотрев жалобу Н., Раменский городской суд принял прямо противоположное решение — жалобу удовлетворил и обязал местную администрацию передать ему в собственность земельный участок бесплатно.

Оба дела в дальнейшем были проверены в порядке надзора Московским областным судом. Решение Королевского городского суда было отменено в связи с неправильным применением норм материального закона, а в пересмотре решения Раменского городского суда отказано.

При этом Президиум Московского областного суда по делу Б. указал, что ссылка администрации на ст.35 ЗК РФ ошибочна, так как она неприменима к правоотношениям, возникшим до принятия нового ЗК РФ. Как установлено Судом, речь шла об участке, который первоначально выделялся с соблюдением установленного порядка, а затем перешел в порядке правопреемства к другому лицу. Эти отношения подпадали под действие других норм права, в частности на момент совершения сделки купли-продажи в 1995г. — ст.37 ЗК РСФСР 1991г., которая никаких ограничений по переходу тех же прав на земельный участок от прежнего собственника строения к новому не содержала. Это означало, что к новому собственнику строения перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, а следовательно, и право на их однократную бесплатную приватизацию.

В своих возражениях администрация в ходе рассмотрения жалобы Б. дополнительно ссылалась на то, что гражданин не представил документы (титулы) в подтверждение прав на спорные земельные участки. Действительно, ст.37 ЗК РСФСР 1991г. предусматривала выдачу новых документов о правах на земельный участок при переходе права собственности на строение. Таким документом являлся государственный акт, выдаваемый по форме, утвержденной Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991г. N 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей". Между тем, как правильно отметил суд надзорной инстанции, указанный документ не является правообразующим, его можно рассматривать в качестве правоудостоверяющего, правозакрепляющего документа.

Правообразующими оставались решение компетентного органа о первоначальном отводе земельного участка в пользование конкретному лицу и последующие договоры купли-продажи, дарения и иные сделки по отчуждению строения. Поэтому сам по себе факт отсутствия у нового собственника строения правоудостоверяющего документа (государственного акта) не может служить достаточным основанием для отказа в приватизации приусадебного земельного участка.

Позиция Президиума Московского областного суда по изложенному выше делу не вызывает сомнений, но она содержит решение только части общей проблемы — перехода прав на земельный участок при смене собственника строения. Ограниченный рамками конкретной фабулы дела суд надзорной инстанции не высказался по другому вопросу: какое решение следовало бы принять при условии совершения сделки купли-продажи строения в период действия нового ЗК. Представляется, что и в этом случае ст.35 ЗК РФ не отменяет и не ограничивает переход к новому собственнику всех прав на земельный участок прежнего пользователя, включая и право на бесплатную приватизацию участка, перешедшего к нему на праве постоянного (бессрочного) пользования.