Александр Зрелов - Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты

• Название: Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты
• Автор: Александр Зрелов
• Издательство: Статус Кво
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2005

---

В плане ГРПНИСН использование понятия сложной недвижимой вещи позволяет, с одной стороны, значительно сократить расходы по государственной регистрации НИ. Использование формулировки статьи 134 ГК РФ позволяет правообладателю объединить ряд объектов НИ в одну сложную недвижимую вещь на основании общего функционального назначения этих объектов, как это было показано выше. Допустим, что при обращении в орган по регистрации прав на НИ и сделок с ним правообладателю удастся "доказать", что объект НИ, права на который он собирается зарегистрировать, представляет собой одну сложную вещь, а не группу разрозненных объектов НИ. В таком случае плата за государственную регистрацию будет взиматься как за один объект НИ. Это представляется весьма удобным, когда необходимо регистрировать права на сложные производственно технологические комплексы объектов НИ, в состав которых могут входить до нескольких десятков объектов НИ.

На момент написания книги в ряде субъектов Российской Федерации учреждениями юстиции по регистрации прав на НИ и сделок с ним действовала процедура регистрации прав на сложные недвижимые вещи, основанная на следующих положениях:

движимое и НИ, связанное общим производственным назначением, образует сложную недвижимую вещь — так называемый производственно-технологический комплекс;

такая сложная вещь формируется правообладателем в каждом конкретном случае при подаче заявления на государственную регистрацию;

возможность объединения нескольких объектов НИ в единый объект регистрируемого права определяется учреждением юстиции при правовой экспертизе;

возможно описание нескольких объектов НИ в одном разделе Единого государственного реестра прав на НИ и сделок с ним в виде единого имущественного комплекса;

возможна регистрация права на единый производственно-технологический комплекс на основании нескольких правоустанавливающих документов, свидетельствующих о наличии прав на отдельные объекты.

Формирование такой практики оказалось возможным ввиду принятия:

— ряда отраслевых нормативно-правовых актов, регламентирующих порядок проведения технической инвентаризации и технического учета в различных отраслях производства; а также

— ряда нормативных документов, носящих методологический и рекомендательный характер и посвященных порядку проведения государственной регистрации прав на объекты НИ топливно-энергетического комплекса и транспортной сферы.

Сам термин "производственно-технологический комплекс" был упомянут, в частности, в Приказе Госстроя РФ от 29 декабря 2000г. N 308 "О порядке составления комплекта документов по технической инвентаризации имущественных комплексов, составляющих системы газоснабжения Российской Федерации, а также других объектов НИ, принадлежащих ОАО "Газпром" и его дочерним организациям". Производственно-технологический комплекс в данном документе рассматривается как совокупность технологически и организационно взаимосвязанных объектов (движимых и недвижимых), используемых в производственной деятельности организации и обеспечивающих непрерывный производственный процесс, которая может состоять из различных имущественных комплексов или их частей, наборов объектов имущественного комплекса, расположенных как на одном, так и на нескольких земельных участках.

Смысл выделения данного понятия состоял, во-первых, в том, чтобы обеспечить проведение технической инвентаризации объектов НИ, входящих в систему газоснабжения, с учетом отраслевой специфики. Во-вторых, обеспечить возможность регистрации прав на объекты системы газоснабжения как на сложные недвижимые вещи. При этом состав сложных недвижимых вещей определялся на основе подготовленной организациями инвентаризационно-технической документации на производственно-технологические комплексы.

В-третьих, проведение технической инвентаризации и государственной регистрации с учетом положений указанного документа имело дополнительное значение для установления по объектного состава единого производственно-технологического комплекса, составляющего систему газоснабжения. Объекты движимого и НИ, входящие в состав таких производственно-технологических комплексов, в соответствии с Федеральным законом от 24 июня 1999г. N 122-ФЗ "Об особенностях несостоятельности (банкротства) субъектов естественных монополий топливно-энергетического комплекса", являются вещами, ограниченными в гражданском обороте.

Термин "производственно-технологический комплекс" также использовался и в других нормативно-правовых документах. В частности, совместным Приказом Минюста РФ N 289, Минэкономразвития РФ N 422, Миниимущества РФ N 224, Госстроя РФ N 243 от 30 января 2001г. были утверждены "Методические рекомендации о порядке проведения государственной регистрации прав на объекты НИ — энергетические производственно-технологические комплексы электростанций и электросетевые комплексы".

В пункте 3 указанного нормативного документа учреждениям юстиции при проведении государственной регистрации прав на энергетические производственно-технологические комплексы электростанций и электро-сетевые комплексы и сделок с ними рекомендуется принимать во внимание следующее. В состав таких комплексов могут входить разнородные вещи, образующие единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, и рассматриваемые как одна вещь в рамках статьи 134 ГК РФ. При этом в пункте 4 подчеркивается, что положения данных "Методических рекомендаций:" распространяются на случаи, когда в состав таких комплексов как сложных вещей входят объекты движимого и НИ, образующие единое целое и предназначенные для преобразования механической энергии воды в электрическую энергию или химической энергии топлива в электрическую энергию или электрическую энергию и тепло. Также, если они предназначены для преобразования электрической энергии и передачи ее на расстояние по линиям электропередачи. 

Классификация объектов недвижимого имущества для целей бухгалтерского и налогового учета

Поскольку предметом нашего исследования являются не только вопросы ГРПНИ, но и связанные с ними вопросы бухгалтерского и налогового учета, то, на наш взгляд, целесообразно остановиться на особенностях квалификации объектов НИ с позиций бухгалтерского учета.

Понятие имущества является категорией не только гражданского права. В соответствии со статьей 48 ГК РФ юридическое лицо как организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество, должно иметь самостоятельный баланс или смету.

Бухгалтерский баланс как официально установленная форма учета приобретенного в процессе хозяйственной деятельности и гражданского оборота имущества юридического лица, является источником юридически значимой информации в соответствии с гражданским кодексом[25].

Бухгалтерский учет объектов НИ, как это будет показано ниже, имеет свою специфику, связанную как с самой физической природой данных объектов, так и с необходимостью проведения мероприятий по государственной регистрации НИ, в том числе и работ по технической инвентаризации и учету, и работ по землеустройству и постановке на кадастровый учет земельных участков, на которых расположены данные объекты. Действия, связанные с ГРПНИСН, также подлежат отражению в бухгалтерском учете и влияют на порядок осуществления бухгалтерских операций в отношении объектов НИ, особенно на формирование бухгалтерской стоимости объектов, учета износа и начисления амортизации.

В бухгалтерском учете объекты НИ могут быть отражены:

либо в составе основных средств (фондов) — в том случае, если данные объекты в течение длительного срока участвуют в производственном цикле организации (используются в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг либо для управленческих нужд организации);

либо в составе товарно-материальных ценностей (ТМЦ) — в том случае, если объекты НИ предназначены для продажи в качестве товаров.

В отношении каждой из этих групп объектов бухгалтерского учета действует свой порядок учета. Для целей данной книги мы не будем останавливаться на специфике каждого из них. Вместе с тем следует остановиться подробнее на особенностях учета основных средств в организациях. Ведь именно этот порядок бухгалтерского учета может пролить свет на юридическую природу НИ и позволит на практике приблизиться к решению вопроса о том, является ли тот или иной объект НИ.

Бухгалтерский учет объектов НИ в качестве основных средств осуществляется на основании ряда нормативно-правовых документов, принятых в развитие Федерального закона о бухгалтерском учете, основными из которых являются: