Елена Анохина - Строительство при участии органов власти. Учет и налогообложение

• Название: Строительство при участии органов власти. Учет и налогообложение
• Автор: Елена Анохина
• Издательство: Вершина
• Жанр: Бухучет, налогообложение, аудит
• Год: 2006
• ISBN: 5-9626-0153-Х

Каковы правила инвестиционной деятельности в строительстве? Как вести налоговый и бухгалтерский учет операций, возникающих на различных этапах процесса строительства? В чем отличия порядка совершения операций и их отражения в бухгалтерском и налоговом учете для различных субъектов инвестиционной деятельности? Каково влияние участия органов власти в реализации инвестиционных проектов?

Этот перечень вопросов, возникающих у юристов, финансистов и бухгалтеров компаний, участвующих в инвестиционной деятельности, далеко не полон.

В книге подробным образом рассмотрены основные схемы взаимодействия участников инвестиционной деятельности: инвесторов, заказчиков, застройщиков и подрядчиков с учетом возможного совмещения этих функций. Ситуации, приведенные в качестве примеров, помогут читателям в организации документооборота и учетного процесса, что позволит снизить риски возникновения негативных правовых и налоговых последствий.

---

Основные задачи заказчика-застройщика определены пунктом 2 Постановления № 58.

1. На стадии подготовки инвестиционного проекта проработки:

› разработка бизнес-плана;

› выбор площадки строительства;

› получение всех необходимых разрешений и согласований;

› предварительный отбор проектировщиков, подрядчиков, изготовителей и поставщиков оборудования;

› экспертиза проекта.

2. На стадии реализации инвестиционного проекта:

› подготовка строительной площадки;

› разработка и утверждение проектно-сметной документации;

› выбор, как правило, на конкурсной основе, исполнителей на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг в строительстве и заключение договоров (государственных контрактов);

› поставка предусмотренных договором подряда материальных и иных ресурсов;

› контроль качества работ;

› приемка выполненных работ;

› своевременная оплата работ и услуг;

› сдача объекта в эксплуатацию;

› передача объектов собственникам или эксплуатирующим организациям;

› контроль качества работ в период гарантийной эксплуатации.

3.2.1.2. Функции заказчика (заказчика-застройщика)

Перечень функций заказчика (заказчика-застройщика) устанавливается в каждом конкретном случае и уточняется договорами между заказчиком, инвестором и подрядчиком.

Основные функции заказчика-застройщика определены в пункте 3 Постановления № 58. По типу операций они подразделяются:

› на функции на стадии предпроектной проработки и подготовки к строительству;

› на функции в области подготовки и использования площадки строительства;

› на функции в области контроля и надзора за ходом строительства;

› на функции в области финансирования, учета отчетности и аудита.

Мы не будем перечислять все функции заказчика (заказчиказастройщика), но, для того чтобы иметь представление, о чем идет речь, назовем лишь основные из них.

На стадии предпроектной проработки и подготовки строительства заказчик разрабатывает основные положения государственного контракта (договора), осуществляет выбор (как правило, на конкурсной основе) проектной и изыскательской организаций и заключает с ними договоры; принимает непосредственное участие в работе конкурсной комиссии и заключает договоры на работы и услуги по результатам конкурсов; получает разрешение на строительство, получает согласование и технические условия на подключение объекта к действующим щитам; получает подтверждение действия всех выданных технических условий на электроснабжение, водоснабжение, канализационные сборы, отопление, радио и телефонизацию; получает разрешение на выполнение строительно-монтажных работ и т. д.

В области подготовки и использования площадки строительства заказчик-застройщик оформляет документы по отводу земельного участка; получает разрешение на производство работ в зоне воздушных линий электропередач, в полосе отвода железных и автомобильных дорог, подземных коммуникаций и инженерных сооружений и пр.

В области контроля и надзора за ходом строительства осуществляет прием на баланс или ответственное хранение зданий и сооружений, в том числе временно построенных; утверждение графиков работ и контроль за их выполнением; принятие решений (по согласованию с инвестором) о временном приостановлении и консервации строительства; внесение изменений (при необходимости) в проектно-сметную документацию и их утверждение и пр.

В области финансирования, учета отчетности и аудита обеспечивает своевременное открытие счета в банке по согласованию с инвестором; устанавливает условия промежуточных платежей и окончательного расчета за выполненные работы и услуги; перечисляет поставщикам (исполнителям работ) обусловленный договором аванс и др.

3.2.2. Бухгалтерский учету заказчиказа-стройщика

Основополагающими документами для отражения хозяйственных операций у заказчика (заказчика-застройщика) являются Положение № 160 и ПБУ 2/94.

Заказчики (заказчики-застройщики) при выполнении договоров на строительство должны обеспечить формирование информации по объектам бухгалтерского учета по следующим показателям:

› незавершенное строительство;

› завершенное строительство;

› авансы, выданные подрядчикам и другим субъектам, занятым в строительстве объектов, в соответствии с договорами на строительство.

3.2.2.1. Учет расходов

Бухгалтерский учет долгосрочных инвестиций согласно пункту 2 Положения № 160 ведется заказчиком-застройщиком на счете 08 «Капитальные вложения» по фактическим затратам без учета НДС. Затраты застройщика на строительство объекта включают в себя:

› расходы, связанные с его возведением (строительные работы, приобретение и монтаж оборудования, прочие капитальные затраты);

› расходы на ввод в эксплуатацию или сдачу инвестору.

Согласно пункту 3.14 Постановления № 58 сметная стоимость строительства (ремонта) в соответствии с технологической структурой капитальных вложений и порядком осуществления деятельности строительно-монтажных организаций может включать в себя:

› стоимость строительных (ремонтно-строительных) работ;

› стоимость работ по монтажу оборудования (монтажных работ);

› затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря;

› прочие затраты.

По этому принципу можно организовать и аналитический учет капитальных вложений в бухгалтерском учете.

К числу названных расходов относятся и затраты по содержанию застройщиков. Они производятся за счет средств, предназначенных на финансирование капитального строительства, и включаются в инвентарную стоимость объекта (п. 1.4 Положения № 160).

При реализации инвестиционных проектов за счет бюджетных средств расходы на содержание заказчика-застройщика ограничены установленным нормативом. При строительстве за счет иных средств (юридических и физических лиц) лимит средств на содержание службы заказчика-застройщика не установлен и определяется организацией самостоятельно.

Размер средств на содержание заказчика (заказчика-застройщика) должен содержаться в сводном сметном расчете стоимости строительства. Расчет служит основанием для определения лимита капитальных вложений и открытия финансирования строительства. Он составляется в целом на строительство (Методика определения стоимости строительной продукции на территории РФ, утвержденная постановлением Госстроя РФ от 5 марта 2004 года № 15/1). Расходы по содержанию застройщиков производятся за счет средств, предназначенных на финансирование капитального строительства, и включаются в инвентарную стоимость объектов (п. 1.4 Положения № 160).

Прежде чем включить стоимость услуг на организацию строительства в инвентарную стоимость объекта, расходы, связанные с оказанием этих услуг, отражаются по счету 20 «Основное производство», так как они относятся к расходам по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99). По мере признания выручки от оказания услуг эти затраты списываются в дебет счета 90 «Продажи» субсчет «Себестоимость продаж». Выручка от оказания услуг по организации процесса строительства отражается по кредиту счета 90 субсчет «Выручка» в корреспонденции с дебетом счета 08 «Капитальные вложения», на котором формируется инвентарная стоимость объекта.

До окончания работ по строительству объектов затраты по их возведению, учтенные на счете 08, составляют незавершенное строительство. К счету 08 должны быть открыты субсчета: «Строительство объектов основных средств», «Приобретение отдельных объектов основных средств», «Приобретение земельных участков», «Приобретение нематериальных активов» и др. (п. 2.1 Положения № 160; п. 7 ПБУ 2/94).

Если заказчик (заказчик-застройщик) выполняет только функцию по организации строительства и больше никаких функций не совмещает, то он привлекает к строительству подрядные организации, с которыми заключает договор.

Средства, перечисленные подрядным организациям для выполнения строительных работ, отражаются у заказчика с применением счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» субсчет «Авансы выданные».

Основанием принятия работ у подрядчика является акт о приемке выполненных работ (форма № КС-2) и справка о стоимости выполненных работ и затрат (форма № КС-3). Формы этих документов утверждены постановлением Госкомстата России от 11 ноября 1999 года № 100. На основании этих документов заказчик (заказчик-застройщик) отражает принятые работы (услуги) по дебету счета 08 субсчет «Строительство объектов основных средств».